היתר לתמ"א 38 בנחלת גנים בר"ג נדחה שלוש פעמים; החברה היזמית פנתה לעליון

חברת בנייה אשר מבקשת להקים פרויקט תמ"א 38 ברמת גן, נדחתה בשלוש ערכאות שונות סביב בקשתה להקים את הפרויקט – וכעת פונה לבית המשפט העליון. החברה, י.מאנע ושות', מבקשת להקים פרויקט בן 26 יחידות דיור בשכונת נחלת גנים בעיר, ולאחרונה הגישה ערעור לעליון על ההחלטה האחרונה בסוגיה, שנתן בית המשפט המחוזי בתל אביב.

הערעור של החברה נסוב, כאמור, סביב בקשתה לבצע פרויקט התחדשות עירונית בשכונה שבצפון העיר, לא רחוק מהגבול עם פארק הירקון. את הצעדים הראשונים ביצעה עוד בשנת 2013, מעט לאחר שרכשה את הקרקע המדוברת, והגישה בקשה ראשונה להיתר. לאורך השנים הבקשה עברה כמה "גלגולים", והבקשה האחרונה – שבמרכז הערר המדובר – היא בקשה להריסה ובנייה (תמ"א 2/38) שבמסגרתה ייהרס מבנה קיים, ובמקומו יוקם בניין בן שש קומות ו-26 יחידות דיור.

"תוכנית האב לשכונה קבעה חיוב בתכנון מתחמי וביטול של מימוש תמ"א 38"

הנושא נידון בוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת גן, שם ניתנה חוות דעת של יועץ תנועה והמלצה של אדריכל העיר דאז. מומחה התחבורה המליץ "למזער ככל הניתן את כניסתם של כלי רכב לרחוב שבור מתוכנן הפרויקט, ובהתאם לכך לא להוסיף חניות שמשמעותן כלי רכב נוספים ברחוב". האדריכל טען כי מדובר במבנה שאין לקדמו בהתאם לתמ"א 38, שכן מדובר במבנה נמוך, והדבר סותר את תוכנית האב בשכונת נחלת גנים.

במאי 2019 התקבלה החלטת הוועדה המקומית, ולפיה יש "לסרב לבקשה, שכן תוכנית האב לשכונת נחלת גנים קבעה בתחומה, בין השאר, חיוב בתכנון מתחמי וביטול של מימוש תמ"א 38 . תוכנית האב קבעה את המתחם לפינוי-בינוי ולשימושים משולבים של מגורים מסחר ותעסוקה, נוסף על צורכי ציבור".

המועד הקובע לבחינת תחולת התמ"א הוא מועד מתן ההחלטה הראשונה שאישרה את הבקשה; לא קיימים שיקולים כבדי משקל המצדיקים סירוב לבקשה למימוש זכויות תמ"א 38 אשר נדרשים לפי הפסיקה"

החברה הגישה ערעור על ההחלטה לוועדת הערר המחוזית בתל אביב, וטענה כי במבנה קיימות ארבע יחידות דיור נוסף על שתי יחידות מחסן, והוא כלוא בסביבת מגורים אשר אינה מאפשרת תכנון כולל; כי תמ"א 38 חלה על המבנה, הן משום שלפי התוכנית החלה ניתן להקים בו מבנה בן ארבע קומות, והן משום שהקונסטרוקטור מטעם הוועדה אישר כי המבנה אינו עומד בתקן 413; כי המועד הקובע לבחינת תחולת התמ"א הוא מועד מתן ההחלטה הראשונה שאישרה את הבקשה; וכי לא קיימים שיקולים כבדי משקל המצדיקים סירוב לבקשה למימוש זכויות תמ"א 38 אשר נדרשים לפי הפסיקה.

"הוועדה המקומית התעלמה מכך שהבקשה נקלטה כבר בשנת 2013, לא הסבירה מדוע סטתה מהחלטותיה הקודמות, והחלטתה האחרונה נובעת משינויים פרסונליים", נטען בערעור. "אין להחיל את תוכנית האב, הן משום שהיא אושרה לאחר שהבקשה המקורית להיתר אושרה, הן משום שהיא כוללת תנאי גמישות אשר יש להחיל במקרה זה, והן משום שממילא נדרשת הוועדה לבדוק כל בקשה באופן פרטני".

במרץ 2020 נדחה הערר על ידי ועדת הערר המחוזית, שפסקה, לאחר עיון בחוות הדעת התנועתית מטעם העותרת, וכן בעמדתו של יועץ התנועה מטעם הוועדה המקומית, כי קיימים קשיים ממשיים בגישה של כלי רכב והולכי רגל למגרש. צודקת העותרת שטעם זה בלבד אינו מצדיק סירוב מוחלט לבקשה להיתר לפי תמ"א 38 , וניתן היה בנסיבות מתאימות להורות על תכנון שאינו כולל מקומות חניה בכלל או שכולל מספר מצומצם יותר של מקומות חניה, אלא שקיימים טעמים נוספים לסירוב לבקשה להיתר.

בכל הנוגע לשכונות הגפן ונחלת גנים, התרשמה הוועדה כי נקבעה מדיניות סדורה המבוססת על איסוף מידע ועבודה מקיפה ויסודית, וכי אין מדובר ברעיון ראשוני לתכנון מתחמי ללא בחינה ממשית, אלא בשיקול מפורט המבוסס על עבודה תכנונית משמעותית"

לדברי הוועדה, טעמים אלו מצויים ראשית בכך שמדובר במבנה קטן בשטחו, שאף אם נניח שתמ"א 38 חלה עליו, אין פירוש הדבר שיש להקנות לו את מלוא התמריצים המתבקשים. בכל הנוגע לשכונות הגפן ונחלת גנים, התרשמה הוועדה כי נקבעה מדיניות סדורה המבוססת על איסוף מידע ועבודה מקיפה ויסודית, וכי אין מדובר ברעיון ראשוני לתכנון מתחמי ללא בחינה ממשית, אלא בשיקול מפורט המבוסס על עבודה תכנונית משמעותית.

"לא נפל פגם המצדיק את התערבותו של בית המשפט"

על החלטה זו ערערה החברה לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני השופטת לימור ביבי. השופטת קבעה כך: "מקובלת עליי קביעתה של ועדת הערר ולפיה בנסיבות נשוא המבנה דנן ובכלל כך – ההצדקה הנמוכה לחיזוק המבנה בהינתן שמדובר במבנה קטן, הבעיות התעבורתיות הקיימות בנכס אשר ניתן להסדירן בתכנון מתחמי והחסר בתשתיות המוצא ביטויו בתוכנית האב – יש כדי להצדיק סירוב לבקשה במתכונתה. 

מקובלת עליי קביעתה של ועדת הערר ולפיה בנסיבות נשוא המבנה דנן יש כדי להצדיק סירוב לבקשה במתכונתה"

לא נפל פגם המצדיק את התערבותו של בית המשפט בהחלטת ועדת הערר שלא להחריג את הנכס נשוא הדיון מהמדיניות כפי שנקבעה, כמו גם ההחלטה שלא לאשר הבקשה להיתר המבוססת על תמ"א 38 באשר לנכס נשוא הדיון".

השופטת חייבה את חברת י.מאנע ושות' לשאת בהוצאות משפט של כ-20,000 שקל, אך החברה, כאמור, לא ויתרה: בנובמבר האחרון הגישה ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי לבית המשפט העליון, בדיון שאמור להתחיל בחודשים הקרובים. מעניין יהיה לראות מה תהיה החלטתו של העליון בנושא.