יש מימון גם בשעת משבר – ענף המימון החוץ-בנקאי לא עוצר לרגע, אפילו בתקופת הקורונה

את הסימנים המוקדמים למגפה מסתורית שפוקדת את סין הצליח מי שעקב אחר השווקים בעולם לזהות כבר לפני כשנה, בנובמבר-דצמבר 2019, לאור תנודות חדות שחלו באותה העת בשערי המניות בעולם. בחודש ינואר 2020 אפשר היה כבר להבין בבירור שהפעם מדובר במגפה שעומדת להגיע לכל העולם וגם לישראל, אך עם מעט מאוד מידע על הנגיף עצמו, בעיצומו של אירוע שלא היה לו תקדים בעולם - קשה היה לחזות כיצד תשפיע המגפה על המשק הישראלי ולהבין כיצד יכולים הענפים השונים להיערך אליה, אם בכלל. 

גם בתחום הנדל"ן ובתחום מימון הנדל"ן בפרט, עלו בעקבות המצב שאלות רבות – האם ניתן יהיה להמשיך בבנייה של פרויקטים קיימים ולהוציא לפועל פרויקטים חדשים? האם מוטב לעצור השקעות? לצמצם מסגרות אשראי? להציב דרישות מיוחדות ליזמים?

זה לא כל כך נעים לראות בנק סגור

בעוד הבנקים בחרו, כבר בחודש מרץ 2020 עם תחילת הסגר הראשון, לנקוט משנה זהירות ולעצור לחלוטין את מתן ההלוואות לפרויקטים בנדל"ן, המשיכו כמה מגופי המימון החוץ-בנקאי בפעילות רגילה ואף רחבה הרבה יותר. 

על מנת להבין איך הפך תחום מצליח למשגשג עוד יותר דווקא בעת משבר עולמי, פנינו לפולי טטרו, מנכ"ל שותף בחברת המימון החוץ-בנקאי לידר טופ קפיטל . 

"כשכל השוק נכנס לסגר הראשון והבנקים עצרו את ועדות האשראי", מספר טטרו, "אנחנו ועוד מספר גופים חוץ-בנקאיים היינו הבודדים שהמשיכו לאשר עסקאות. יזמים רבים, שהיו עד אז "שבויים" של המערכת הבנקאית והעדיפו לעבוד רק מולה, פנו פתאום לאלטרנטיבה היחידה שעמדה לרשותם – הגופים החוץ-בנקאיים.

אחרי שנים שבהן הם מתאימים את עצמם לדרישות של הבנקים, הם התחילו לקבל הצעות מימון שמבוססות על הצרכים שלהם בפרויקט וגילו שהם עומדים מול גוף שמתייחס אליהם אישית ומבין אותם לא רק ברמה הבנקאית אלא גם ברמה העסקית - יודע לזהות את הצרכים והרצונות שלהם, מעניק להם מעטפת שירותים מלאה ומנהל את תהליכי המימון במהירות הרבה יותר גבוהה".

אין סיבה לעצור את המימון

היום, כמעט שנה מאז פרצה המגפה, ניתן כבר לומר שמדובר במגמה: במקום לחשוש מהתקיעות ומההתמהמהות של הבנקים, מעדיפים היזמים לפנות אל מי שממשיך לספק להם את הסחורה ונוהרים אל גופי המימון החוץ-בנקאיים.

איך ממשיכים בפעילות רגילה בתקופה של משבר עולמי? "כבר בשלבים הראשונים של המגפה התחלנו להיות מוצפים בפניות למימון פרויקטים. מה שהפתיע אותנו זה שיזמים רבים שפנו אלינו לבקש מימון הגיעו עם נתונים גבוהים של מכירות מוקדמות בפרויקטים, כלומר הצליחו למכור 20-30% ויותר ממלאי הדירות, טרם החלה הבנייה.

כמו כן, שמנו לב שיזמים שאותם אנחנו מלווים בעסקאות קיימות שומרים גם הם על קצב מכירות טוב, כלומר למרות המצב ולמרות חוסר הוודאות, הביקוש לדירות עדיין קיים והצרכנים עדיין מבצעים עסקאות, מחפשים דירות למגורים או השקעה – הענף עדיין בתנועה ואינו קופא על שמריו".

בעולם המימון, העובדה שדירות ממשיכות להימכר הייתה משמעותית מאוד כיוון שהיא מעידה על כספים שזורמים לפרויקט באופן רציף ומאפשרים ליזמים להמשיך בבנייה מבלי לבקש ניצול של מסגרת האשראי שניתנה להם.

במצב כזה, מספר טטרו, לא נדרשה החברה לעצור הזרמת כספים לפרויקט מסוים, להקטין מסגרות אשראי או להפעיל אמצעי מניעה כלשהם, כי המסגרת הקיימת כלל לא מגיעה למיצוי. בנוסף, הממשלה הבהירה שענף הנדל"ן יישאר ענף חיוני, כך שגם הבנייה באתרים לא נעצרה, ונכון לעכשיו הקורונה אף לא הצליחה להאט את קצב התקדמות הפרויקטים. יש לכך משמעות רבה מבחינה עלויות המימון ליזמים, אשר אינן גדלות כתוצאה מהארכת תקופת הפרויקט.  
"לאור כל זה, מבחינתנו, כגוף מימון המעניק מעטפת מימון מלאה וזהה למערכת הבנקאית, לא הייתה סיבה ממשית לעצור את הפעילות. עקבנו אחרי מה שקורה, ביצענו כמעט כל שבוע חתכים לניתוח הפעילות כדי להבין בדיוק את המצב והמגמות.

האינדיקציות שקיבלנו כל הזמן היו חיוביות, מה שאפשר לנו להמשיך לתמוך בצורה גורפת ומושלמת בכל היזמים שכבר היו בתוך המערכת בליווי בנייה ובמקביל לקלוט יזמים חדשים שהגיעו אלינו ממערכות שונות בתוך הענף, בהן גם בנקים".

התאמה לכללי המשחק החדשים

על מנת להגן הן על עצמה והן על היזמים בהם היא תומכת בתקופה של אי וודאות, נקטה החברה מספר צעדים:

• הקפדה על מימון יזמים טובים ומנוסים בעלי איתנות פיננסית 
• תיעדוף מימון באזורי ביקוש ואזורים מתפתחים בלבד בהם מלאי המכירה "סחיר" יותר 
• הגדלת שיעור ההון העצמי הנדרש מהיזם
• עמידה על מכירות מוקדמות נדרשות כחלק מהתנאים לפתיחת ליווי
• הגדלת מרווחי ההון

"בסופו של דבר", אומר טטרו, "משבר הקורונה גרם לנו לשנות מעט את כללי המשחק הנהוגים ולהקשיח את התנאים למימון, אך הוא לא גרם לקיפאון. גם בתקופה לא פשוטה זו, הרבה מאוד יזמים ופרויקטים קיבלו מאיתנו מענה והצליחו בזכותנו להעלות את הפרויקטים שלהם למסלול של בנייה ופיתוח".

אז תגובת הבנקים למגפה הייתה בעצם בהלה מוקדמת?
"אין ספק שהתגובה הראשונה, כשמשבר בסדר גודל כזה קורה, היא שכולם מהדקים את החגורה ומחכים רגע לפני שמשחררים עוד מימון. עם זאת, אי אפשר להתעלם מזה שהשוק – תחת התאמות מסוימות – ממשיך להתנהל בסך הכל בצורה טובה. אנחנו ניסינו לא ללכת מיד לעצירת הפעילות אלא לנסות לנתח את המצב, את הסיכונים, להבין אולי אפילו איפה יש לנו הזדמנויות יתר. הבנו שהמשבר הזה ישפיע באופן מיידי על ההתנהלות שלנו וידרוש התאמות, אבל הוא לא צריך לעצור את הפעילות".

המימון החוץ-בנקאי מוכיח את עצמו במשבר ובשגרה

השינויים שנעשו בתחום המימון בשנים האחרונות ואפשרו לגופים החוץ-בנקאיים לספק פתרונות משלימים/ חליפיים לשירותים הקונסרבטיביים והמוכרים של הבנקים, מוכיחים את עצמם גם בימים של שגרה ומייצרים תחרות בריאה בענף. אך בעתות משבר, ברורה עוד יותר חשיבותה של האלטרנטיבה החוץ-בנקאית, אשר יודעת לתמוך ולתת מענה ליזמים ולפרויקטים גם כאשר הגופים השמרניים והמסורבלים יותר לוקחים את הזמן לכלכל את צעדיהם ומסיקים מסקנות בדיעבד.

כיום, על אף תחזיות אופטימיות בכל הנוגע לממד הבריאותי של המגפה, נראה שהשלכותיה הכלכליות יישארו עמנו לאורך זמן.

"הנזקים הכלכליים שהקורונה הביאה עמה ימשיכו ללוות אותנו בשנים הקרובות, אין ספק. גם אם כל האוכלוסייה כבר תהיה מחוסנת, אנחנו עדיין נלקק את הפצעים. סביר להניח כי נראה חברות ופרטיים שאינם יכולים לעמוד בהלוואות שנטלו, הצריכה תרד, התל"ג, קצב הצמיחה, יכול להיות שתהיה אינפלציה – יש הרבה מאוד דברים שעלולים לקרות ואנחנו מודעים לכל הסכנות שמתלוות למצב.

אני מאמין שמבחינת הבנקים, עוד לא ראינו את מלוא ההשלכות של הקורונה, כי הבנקים מקצים מימון והלוואות לא רק לתחום הנדל"ן אלא גם לתחום הקמעונאי והמסחרי, גם למשכנתאות. סביר להניח כי בעוד שנה מהיום נתחיל לראות גופים ואנשים פרטיים שלא מצליחים לעמוד בהחזר ההלוואות שלקחו מהבנקים ואני מאמין שכתוצאה מכך הבנקים ימשיכו לצמצם את היקף הפעילות שלהם כדי לתקן את הנזקים הללו. זה תהליך שיכול לקחת מספר שנים. למרבה המזל, היום יש ליזמי נדל"ן אלטרנטיבה והם יכולים להמשיך להסתמך על הענף החוץ-בנקאי כתחליף מלא לבנקים".