״עד 2025 נבנה 2,000 יחידות בדיור להשכרה בישראל״

מתחם מגורי הסטודנטים Be, ההולך ונבנה בימים אלו ליד מכללת תל חי, הוא מתחם ראשון מסוגו בישראל, המיישם באופן מלא את קונספט ה-Micro-Living: תמהיל של דירות קטנות המותאמות לצעירים, לצד שירותים חיוניים ומרחבים משותפים ללימוד, משחק, פנאי והופעות.

כעת, לאחר שחיו את התחום בכל העולם והשיקו אותו בישראל בהצלחה, מביטים השותפים העומדים מאחורי הפרויקט, קבוצת ברזילי וגלעד מור, אל הצמיחה הצפויה בביקוש למגורי הסטודנטים ודיור להשכרה בישראל.

הבעלים של קבוצת ברזילי וגלעד מור הם האחים נדב ועידו ברזילי, יוצאי שייטת 13, וגלעד מור - שהגיע עם ותק של 12 שנים כסמנכ"ל שיווק ופיתוח עסקי בתחום הנדל"ן בחברה של אחיו הבכור, חנן מור.

המגמה קיימת בעולם כבר מספר שנים, ישראל עדיין הרחק מאחור

"לפני כ-3 שנים זיהינו את המגמה בעולם של דיור להשכרה ובשוק מגורי הסטודנטים", אומר נדב ברזילי. "הבנו שכיום בארץ יש 350 אלף סטודנטים ורק ל-7% מהם יש פתרון דיור במעונות. השאר גרים בדירות שותפים אשר מותאמות למשפחות ולא מתאימות לצרכיהם".

בתגובה לביקוש ואחרי מחקר מקיף מסביב לעולם, היזמים הוציאו לפועל פרויקט שאפתני ליד מכללת תל חי. "רכשנו קרקע סמוכה, עשינו שינוי תב״ע בוועדה מחוזית ולפני שנה התחלנו בנייה של 17,000 מ"ר, שיכללו 316 דירות לסטודנטים בשילוב 1,500 מ"ר של חללים משותפים, מסחר ומשרדים", מספר גלעד מור. החברה המשותפת יזמה עד כה 783 דירות בשלבים שונים בהיקף של 563 מיליון ₪, כאשר מעל 450 דירות כבר אוכלסו.

כעת, כל מה שנותר הוא לשכפל את השיטה. "יש לנו ידע מצטבר וצוות שיודע לתכנן ולבצע פרויקט בזמנים קצרים, הספקים והמחירים סגורים, הפקנו לקחים וחידדנו את הבחירות מתוך שקלול בין מחיר, עיצוב, פרקטיות ותחזוקה לאורך זמן", אומר עידו ברזילי. 

כמה ארוכה היא הדרך ללמוד תחום שלא קיים בישראל ומה זה דורש?

״אנחנו חיים, נושמים וחולמים Micro Apartments״, אומר נדב ברזילי. "לא היו לנו מספיק מקורות מידע ודוגמאות בישראל, ולכן טסנו כדי ללמוד את התחום ברחבי העולם. ביצענו סיורים בארה״ב ובאירופה, חיינו במקומות שהיוו עבורנו השראה ומכל מקום הפקנו לקח אחד או שניים, כדי לחבר את הכל וליצור קונספט שמתאים לקהל הישראלי בגילאים הרלוונטיים".

״לאחר מכן ביצענו סקרי עומק וקבוצות מיקוד״, ממשיך מור. בין היתר, החברה ערכה סקרים בתפוצה רחבה בשיתוף אגודות סטודנטים ברחבי הארץ וניתחה את התוצאות והתשובות של אלפי סטודנטים.
"בנוסף לכל, השתמשנו בצוותים של פסיכולוגים כדי להבין לעומק את הצרכים והרצונות העמוקים של הקהל. התייעצנו גם עם טרנדולוגים, מעצבים, אדריכלים ויזמים מהעולם כדי ללמוד את כל האספקטים של Co-Living ו-Micro-Living", אומר מור.

איך מתאימים את התכנון לקהל היעד של מגורי סטודנטים במאה ה-21?

"דור ה-Z, ממנו מורכבת אוכלוסיית הסטודנטים בימינו, הוא דור המאופיין כגלובלי, ויזואלי וטכנולוגי, השואף לצדק חברתי", אומר עידו ברזילי. 
העולם הטכנולוגי גרם לריחוק בין אנשים - הם מרוכזים במסכים, נתפסים כבודדים יותר ונואשים לקשר פיזי. הם אוהבים לצאת בילויים עם חברים, אבל צריכים עזרה ביצירת קשר. לכן, התכנון של מתחם Be הדגיש את הקשר שבין הסטודנטים. "כל חלל ממלא מספר תפקידים, וכך נוצרת אינטראקציה בין הסטודנטים", אומר עידו ברזילי. "לדוגמה, הלובי של הבניין הוא גם בר. כשסטודנט ממתין למעלית הוא באינטראקציה חברתית עם שאר הסטודנטים שבבר ובלובי. חלל הכביסה כולל משחקים, כך שסטודנט יכול לשחק פינג פונג או סוני פלייסטישן בזמן שהוא מחכה לבגדים". 

מור מוסיף כי "בעזרת האפליקציה שלנו אפשר לתקשר עם סטודנטים נוספים, לקבל הזמנות לאירועים החברתיים שבמתחם, שבו יש גם אפשרות לכלכלה שיתופית שמייצרת הפרייה הדדית בין הסטודנטים שבמתחם. הכול מתנהל בשקיפות ובעזרת האפליקציה, וכך גם השכרת דירה והחתימה על החוזה".

שוק הדירות להשכרה בישראל - פוטנציאל עסקי עצום שמחפש שחקנים לטווח הרחוק

״מחירי השכירות בישראל עלו ב-20 השנים האחרונות ב-2.6% בממוצע לשנה״, אומר נדב ברזילי. "הבנו בעצם שכאשר היזם מוכר דירות, הלקוח נהנה מעליית המחירים בשכירויות. עבורנו, הרעיון בלהחזיק דירות לטווח ארוך הוא ליהנות מעליית המחירים הזאת לאורך חיי הנכס". לדברי ברזילי, "אנחנו שחקנים לריצה ארוכה, ומה שמעניין אותנו זה להישאר בנכסים לטווח ארוך, לנהל אותם ולתחזק אותם ולדאוג שהרמה בנכס תישאר גבוהה לאורך עשרות שנים".

בסקר האחרון של התאחדות הסטודנטים מ-2020 נמצא כי סטודנט ממוצע משלם כ-2,500 ₪ על דיור בכל חודש. "אנחנו רוצים להציע לסטודנט מגורים שיתאימו לו בצורה מיטבית, ללא צורך לשלם יותר", אומר נדב ברזילי. "בנוסף, אנחנו גם מתכוונים לחסוך לו את הצורך בהחזקת רכב, וכך לאפשר לו חיסכון של 1,500 ש"ח נוספים בחודש".

לצפייה בנתוני הסקר לחצו כאן

״כמו כל דבר בישראל, המגמות מגיעות באיחור של מספר שנים״, מוסיף מור, אשר מספר כי בארצות הברית קיים שוק רותח של נכסי Multi-Family, בהם בעלי הנכסים משכירים נכסים מרוהטים לתקופות ארוכות. "היום השוכרים מצפים לשירות ברמה גבוהה, בדומה לכל מוצר כמו סלולר או קניית בגדים באינטרנט, ורק ניהול מקצועי של מתחם מסודר יכול להעניק להם את זה".

קרדיט: Depositphotos

מה עומד מאחורי קונספט ה-Micro-Living?

"הדירות במתחמים מגיעות מרוהטות ומאובזרות. השוכר יכול להיכנס עם מזוודה ומברשת שיניים ולגור בדירה", אומר נדב ברזילי. 

כל ההתנהלות נעשית באמצעות אפליקציה נוחה וקלה לתפעול - החל מבחירת דירה, חתימה על חוזה, קבלת מפתח אלקטרוני ועד דיווח על תקלה בדירה. "כל המאפיינים האלו נותנים לשוכרים תחושת ביטחון ונוחות", אומר מור. "בשונה מבעל דירה שעבורו תקלה היא בגדר אסון שמצריך ממנו להתעסק בדברים שהוא לא מורגל לטפל בהם, בחברת הניהול נמצא אב בית וצוות קבלנים לטיפול מיידי בתקלות".

מומחיות נוספות של חברת הניהול, אשר נותנת ערך מוסף עצום לסטודנטים, הוא ניהול קהילה פעילה ומעשירה. "לקהילה יש תשתית טובה בזכות החללים המשותפיםֿ והשוכרים יוכלו לבחור להצטרף לפעילויות במתחם כמו יוגה על הגג, שיעור TRX, צפייה בסרט בקולנוע החיצוני, טיול משותף ועוד. רוב הפעילויות במתחם ללא עלות", מציין עידו ברזילי.

בחלל הפרטי של הסטודנט נמצאות כל הפונקציות הפרטיות (שירותים, מקלחת, מטבחון, פינת לימוד, פינת אירוח, מיטה זוגית וטלוויזיה),כאשר בחללים המשותפים הדיירים יכולים למצוא לובי שהוא בר, חלל לימודים, מרחב כביסה עם משחקים, חלל רב-שימושי ליוגה ו-TRX, בית כנסת, גג מעוצב וחללים נוספים ומעוצבים לרווחתם.

במבט לעתיד: פרויקטים קרובים במרכז הארץ ו-2,000 יח"ד תוך חמש שנים

"היעד שלנו הוא לבנות 2,000 יחידות דיור להשכרה בישראל עד 2025", אומר נדב ברזילי. "אנחנו לקראת חתימה על בניית שני פרויקטים להשכרה באזורי ביקוש במרכז הארץ. מעבר לכך, אנחנו בוחנים עסקאות רבות נוספות שמגיעות אלינו מידי שבוע, ובודקים את התאמתן לרעיון ולקהל היעד". על מנת לנהל את המתחמים בצורה מיטבית וליצור חיי קהילה, ההתמקדות היא במתחמים בהם ניתן לבנות 200 יחידות דיור ומעלה.

"הגופים המוסדיים מגיעים מאוחר לעסקאות, מה שפוגע בתשואה על ההשקעה שלהם"

בכל הנוגע למקורות מימון למימוש החזון, מור מספר כי "אנחנו בוחנים מספר אפשרויות, כאשר הראשונה היא יציאה לגיוס חוב והון בבורסה המקומית".
"קיבלנו גם פניות מגופים מוסדיים, אותן אנחנו בוחנים בימים אלו", מספר מור. "הגופים האלו הבינו שהם חייבים לקחת חלק בשלב הייזום משום שהם מגיעים מאוחר לעסקאות, מה שפוגע בתשואה על הנכסים שאותם הם רוכשים". האפשרות השלישית שנבחנת היא חבירה לגוף שירכוש מראש חלק במתחמים שיוקמו, אומרים היזמים. 

"אם בעבר שוק הנדל"ן היה ממוקד במשרדים ומסחר, היום נרשמת ירידה חדה בתחום, בעקבות הקורונה ואי הודאות במבט קדימה", אומר עידו ברזילי. "היום הענף הולך לכיוונים כמו לוגיסטיקה וממשיך להשקיע בתחום הדיור, בו הביקוש צפוי להמשיך בצמיחה יציבה בטווח הרחוק ולהבטיח תשואות יציבות".