שטר מכר - מהו? המדריך השלם לשנת 2024

מה זה שטר מכר

דיני הקניין במשפט הישראלי מגדירים את המושג "שטר" כמסמך להעברת זכות בקניין או ליצירת זכות כזו, ונמצאים בשימוש נרחב בתחום המקרקעין. בהתאם להגדרה זו, כל רישומי הזכויות בטאבו (מרשם המקרקעין),כולל בקשות לרישום ירושה והערות אזהרה, נעשים באמצעות מסמכים מסוגים שונים העונים לשם "שטר", שטר מכרטאבו . אחד משטרות מכר הנפוצים ביותר הוא שטר מכר, אותו מוציא רשם המקרקעין בהמשך לעסקת העברת זכויות במקרקעין.

מטרת השימוש בשטר מכר

על מנת להבין את הצורך במסמך שטר מכר , יש להקדים ולהתייחס לתפקידה של לשכת רישום המקרקעין, המוכרת בשם " טאבו ". לשכת רישום המקרקעין היא האחראית לרישום ותיעוד של כל עסקאות המקרקעין ושל כל הפעולות הקשורות למקרקעין במדינת ישראל. בהתאם לכך, רק רישום בטאבו מקנה הלכה למעשה בעלות על נכס, ולכן על כל עסקת מקרקעין להירשם בפנקס המקרקעין של הלשכה.

מלבד תיעוד העברת הזכויות בעסקת מכירה, הרישום בטאבו מאפשר לרוכש עתידי של נכס המקרקעין לבדוק את סטטוס הנכס מבחינה משפטית, לוודא כי המוכר מולו הוא מתעתד לערוך עסקה הוא אכן בעל הזכויות הרשום בנכס, ולקבל פרטים מהותיים של הנכס כגון: שטח הנכס, היתרי השימוש בו, הערות אזהרה אם ישנן ועוד. כמו כן, רישום הזכויות בטאבו מעניק לרוכש הקלות ואף זירוז בתהליכי קבלת המשכנתא.

שטר המכר נועד להצהיר על ביצוע עסקה של מכירת זכויות בעלות בנכס מקרקעין, ועל הצדדים להגישו ללשכת רישום המקרקעין יחד עם שאר המסמכים והטפסים הנדרשים. חשוב לציין כי כיוון שרק רישום שטר מכר בטאבו מעמיד זכות קניינית לרוכש, עובדת החתימה על שטר מכר ומועד החתימה עליו אינם בעלי משמעות אלא רק עצם הגשתו ללשכת רישום המקרקעין במסגרת בקשה לרישום מקרקעין .

העברת הזכויות לידי הרוכש תיכנס לתוקפה במועד בו יירשם שטר המכר בטאבו, זאת רק לאחר ששטר המכר, יחד עם שאר פרטי העסקה והמסמכים הנדרשים, ייבדקו ויאושרו על ידי רשם המקרקעין . לאחר השלמת הרישום, יקבלו הצדדים את שטרי המכר שלהם בחזרה, כאשר הם חתומים על ידי לשכת רישום המקרקעין ומהווים אסמכתא להעברת הזכויות על הנכס לידי הרוכש.

הרפורמה במקרקעי ישראל

הגוף האחראי לניהול רובן המוחלט של קרקעות המדינה נקרא בעבר מינהל מקרקעי ישראל. במסגרת פעילותו, עסקאות מקרקעין רבות הוגדרו כעסקאות חכירה ולא כעסקאות רכישה, כך שעל אף ששילמו את מלוא התמורה על הנכס שרכשו, היו רבים מהרוכשים מוגדרים כחוכרים בלבד ולא כבעלי הזכויות בנכס.

בשנת 2009 אושרה רפורמה במקרקעי ישראל אשר הפכה את מינהל מקרקעי ישראל לרשות ממשלתית – רשות מקרקעי ישראל – וקבעה, בין היתר, את העברת הבעלות על נכסי המקרקעין לכ-100,000 חוכרים בישראל. העברת בעלות זו נעשתה באמצעות הוצאת שטרי מכר לחוכרים, כאשר במסגרת הרפורמה הוגדרו מקרים המצריכים מהחוכרים תשלום תמורה כלשהי ומקרים אחרים שבהם לא נדרשה תמורה כלל.

מה כולל שטר המכר?

שטר המכר הוא מסמך בעל נוסח אחיד וקבוע, אך מעת לעת ייתכן שייערכו בו שינויים ועדכונים. את שטר מכר במקרקעי ישראל ניתן להוריד בתור שטא מקוון מאתר האינטרנט של רשות מקרקעי ישראל לצורך הגשה ידנית, או להגיש בצורה מקוונת.

בעבר נחלק נוסח שטר המכר למספר נסחים שונים - שטר מכר רגיל, שטרות מכר במקרקעי ישראל עם/ ללא רישום הערה, וכן שטרות מכר המותאמים לרפורמה במקרקעי ישראל. כיום אוחדו הנסחים כולם לפורמט אחיד, הנקרא "שטר מכר במקרקעי ישראל (מאוחד)" וכולל את הפרטים הבאים:

1. הפעולה המבוקשת: האם מדובר בעסקת מכר רגילה או בבקשה לרישום בעלות על פי הרפורמה במקרקעי ישראל, והאם העסקה כרוכה בתמורה או לא.

2. פרטי הצדדים בעסקה: פרטי המוכר – בעל הזכויות הנוכחי בנכס, ופרטי הקונה המעוניין להירשם כבעל הזכויות החדש.

3. פרטי נכס המקרקעין: כולל מספר גוש, חלקה, שטח הנכס ותיאורו, כולל גבולות ושעבודים, אם ישנם, על פי הרשום בפנקס המקרקעין.

4. חתימותיהם של המוכר והקונה (עשויים להיות גם מספר קונים ומספר מוכרים).

5. אימות החתימה על השטר על ידי נציג רשות מקרקעי ישראל .

6. אימות החתימה על השטר על ידי עורך דין.

7. אימות החתימה על השטר על ידי רשם לשכת המקרקעין.

8. אישור עורך דין על בדיקת הפרטים המוצהרים בשטר (יכול להתבצע על ידי העורך דין שאימת את החתימה על השטר).

9. אישור מיוחד של עורך דין למקרים בהם אחד הצדדים בעסקה הוא תאגיד.

תהליך הגשת שטר מכר לדירה ורישום הזכויות

בכל הנוגע לשטר מכר דירה, רישום זכויות הבעלות על נכס מקרקעין הוא למעשה השלב האחרון של העסקה, המתבצע לאחר מסירת הבעלות על הנכס לרוכש, בתמורה לקבלת התשלום שהוסכם על הצדדים. הסיבה שרישום הזכויות לא נעשה יחד עם התשלום והשלמת העסקה בפועל, הוא שהעברת הזכויות כרוכה בצירוף אישורים שונים, אשר את חלקם לוקח זמן להוציא.

כך, למשל, לצורך רישום הזכויות נדרש אישור המעיד על תשלום מס השבח או על פטור מתשלום מס זה, אותו ניתן לקבל מרשויות המס מספר שבועות עד מספר חודשים לאחר העסקה. אישור נוסף אותו יש לצרף הוא אישור עירייה על ביצוע העסקה, הכולל אישור על תשלום היטל ההשבחה על הנכס, גם אותו ניתן לקבל בדרך כלל בין שבועיים לחודשים ספורים לאחר העסקה.

על ביצוע ההליך מופקד עורך הדין של הקונה, אשר אחראי גם לקבלת כל המסמכים הנדרשים מעורך הדין של המוכר. כלל המסמכים הנדרשים לצורך העברת הזכויות לרוכש הם:

• בקשה לרישום מקרקעין .

• שטר מכר .

• אישורים על תשלום המיסים הרלוונטיים או על פטור מהם, כולל: מס שבח , מס רכישה , מס רכוש, היטל השבחה ומיסי הרשות המקומית.

• אם בקשת רישום הזכויות כוללת גם בקשה לרישום משכנתה על שם הרוכש, יש לצרף גם אישור על תשלום אגרה לרישום משכנתה, שטר משכנתה ואישור על תשלום או פטור מתשלום מס רכוש, וכן על תשלום מיסי העירייה.

• אם אחד הצדדים או שניהם אינם חותמים בעצמם על המסמכים אלא נעזרים במיופה כוח, יש לצרף גם את ייפוי הכוח המאומת.

בחלק מהמקרים יידרשו הצדדים להוסיף מסמכים נוספים. כך, למשל, כאשר אחד הצדדים בעסקה הוא תאגיד, יש לצרף לבקשה את תעודת הרישום של התאגיד; את פרוטוקול ישיבת המנהלים בה הוחלט על ביצוע העסקה, מאומת על ידי עורך דין; וכן אישור של עורך הדין או רואה החשבון של התאגיד המצהיר כי התאגיד אכן קיים, כי התקנון מאפשר לו לבצע את העסקה האמורה, וכי המשתתפים בישיבה בה התקבלה ההחלטה מוסמכים לביצוע החלטה זו.

אם מדובר בתאגיד זר, יש לצרף בנוסף לאמור לעיל גם אישור עורך דין המתמחה בדין החל במדינה בה רשום התאגיד, בו יצהיר גם הוא כי על פי הדין הנהוג במקום, התאגיד רשאי לבצע את העסקה.

אישורים מיוחדים נוספים יידרשו במקרים הבאים:

• אישור בית משפט או בית דין דתי לביצוע העסקה יידרש כאשר אחד הצדדים בעסקה הוא קטין או מנהל עיזבון.

• הסכמה בכתב של שותפים בבעלות על הנכס תידרש כאשר בין השותפים קיים הסכם שיתוף אשר מגביל את זכות המוכר למכור את חלקו בנכס.

• אישור בית משפט לקניה או מכירה של נכס יידרש במקרים בהם הנכס כפוף לצו מניעה, צו עיקול, צו כונס נכסים או הערה על הגבלת כשרות.

• כאשר לאדם מסוים מוגדרת זכות קדימה ברכישת הנכס, מכירתה לאדם אחר תדרוש הסכמה בכתב של בעל זכות הקדימה.

• כאשר הדירה כפופה להערת אזהרה תידרש הסכמה בכתב של הזכאי על פי ההערה או לחילופין צו של בית משפט.

את הבקשה יגיש עורך הדין של הקונה בצורה ידנית או בצורה מקוונת, לאחר החתמת הצדדים על שטר המכר, אימות פרטיהם ווידוא כי שני הצדדים מבינים את מהות העסקה ואת השלכותיה המשפטיות. אימות דומה ייעשה על ידי כל אחד מהגורמים הנדרשים לאמת את החתימה על שטר המכר, כפי שפורט לעיל.

ברוב המקרים, אם כל החובות הוסדרו כנדרש ואם אין בעיות ברישום הנכס עד כה, רישום הזכויות בנכס יתבצע תוך מספר ימים. לאחר הרישום, ניתן יהיה לקבל את נסח הטאבו ואת עותק שטר המשכנתה החתום על ידי לשכת המקרקעין, אותו יידרש הרוכש להגיש לבנק ממנו הוא לוקח את ההלוואה.

בנוסף לכך, יקבל עורך הדין של הקונה שטר מכר סופי ומאומת בשני העתקים, גם הוא חתום על ידי לשכת רישום המקרקעין, אותו יעביר לידי הרוכש ולידי המוכר. שטר המכר החתום ישמש, כאמור, כאסמכתא עבור שני הצדדים, על השלמת העסקה והתהליך כולו, ועל רישום הזכויות באופן סופי על שמו של הרוכש.