כשגורם ''המממן מספק אשראי מותנה–הסיכוי לעצירת העבודות והמימון קלוש''

"ברגע שהגורם המממן, כל סוג של גורם מממן, העניק ליזם אשראי לא פיננסי, כלומר אשראי מותנה המבוסס על ערבויות ופוליסות מכר, הדבר האחרון שירצה שיקרה הוא שהערבויות יחולטו. אפשר לומר שבדרך זו היזם קנה לעצמו שותף, ולכן במקרה כזה הסיכוי שהעסקה תיפול, שהגורם המממן יעצור את הפרויקט או את המימון קלוש", כך ציין היום (ב') עו"ד אסף אנגלרד, שותף בכיר וראש מחלקת מימון ובנקאות במשרד המבורגר עברון ושות', בהרצאה שהעביר במסגרת סדרת ההרצאות "בוקר של נדל"ן" מבית מרכז הנדל"ן , שנערכה לראשונה – ובשל משבר הקורונה – באמצעות ה-ZOOM.

ההרצאה, שהתקיימה תחת הכותרת "מימון פרויקטים בתקופה של חוסר ודאות" אירחה כ-230 אנשי נדל"ן, והרצה בה גם ארבל דר, מנכ"ל ושותף בחברת גרניט גיוס הון מבית מרכז הנדל"ן . בימים הקרובים ייערכו עוד שתי הרצאות במתכונת דומה.

אנגלרד אמר עוד במהלך הרצאתו כי "בתחילת המשבר הייתה תחושה אפוקליפטית; כמעט כל הפרויקטים שלנו נעצרו. גורמים מממנים הולכים אחורה וחלקם לא יספקו אשראי, אלא יבטיחו רק את האשראי בפרויקט ספציפי שכבר התקשרו בהסכם ומחויבים להעמיד  לו מימון.

אסף אנגלרד

אנחנו רואים לאחרונה, בהשפעת המשבר, תופעה מעניינת: מרכזים מסחריים שפונים לקבלת מימון מהבנקים, דבר שהם לא נוהגים לעשות בדרך כלל. כידוע, מחירו של קניון נקבע בהתאם לשיעור ההיוון, ובשנים האחרונות שיעור זה ירד מאוד – דבר שהעלה את ערך הנכסים הללו. לאחרונה, מאחר שהשוק בעייתי והקניונים סגורים, ההכנסה נפגעת ושיעור ההיוון עולה. המשמעות: ערך הנכסים יורד, והאפשרות לגייס כסף בשוק ההון נפגע. ייתכן שכך זה יימשך בתקופה ארוכה. לכן הקניונים החזקים פונים פתאום גם לבנקים, וזו התפתחות חדשה ומעניינת".

עו"ד אנגלרד התייחס גם לתנאים חדשים שכוללים כיום גופי מימון שונים כאשר הם מציעים חבילת מימון ליזם – שני תנאים שכדאי מאוד לשים לב אליהם: "בחלק מההסכמים שנחתמים נכללת עמלת פירעון מוקדם – והיא עשויה להיות גבוהה מאוד לעיתים, ולהגיע לסכומי עתק. חשוב מאוד לשים לב לזה, ולהתעקש שעמלה כזו לא תיכלל בהסכם או שתהיה נמוכה. חשוב שליזם תהיה האפשרות לפרוע את האשראי ולצאת לדרך חדשה.

תנאי נוסף הוא זכות סירוב ראשונה – מצב שבו הגורם המממן לא רוצה פיצוי, אלא אפשרות לקנות את הנכס במקרה שהיזם רוצה למכור אותו. לא צריך להכביר במילים כדי להבין כמה מדובר בעניין מכביד, וחשוב לשים לב לאותיות הקטנות".

היזם יכול לחייב את הבנק להסכים להכנסת גורם נוסף לתמונה. זה לא חייב להיות גורם מממן נוסף, אלא אפילו שותף לפרויקט – וזה כלי שאפשר לעבוד איתו בימים אלו, שיכול להציע לא מעט פתרונות מימון בזמן המשבר"

עו"ד אנגלרד התייחס גם לתקנה חשובה הנכללת בחוק להגברת התחרות ולצמצום הריכוזיות בשוק הבנקאות בישראל מ-2017 – איסור לסרב סירוב בלתי סביר לשעבוד בדרגה שנייה. "מדובר בעניין דרמטי בתקופה הנוכחית: אם היזם כבר יצא לדרך עם הסכם מימון מסוים וערך הנכס ירד, הגורם המממן ידרוש תוספת להון העצמי. במצב כזה אסור לבנק לסרב סירוב בלתי סביר למתן שעבוד בדרגה שניה. המשמעות בחלק מן המקרים: היזם יכול לחייב את הבנק להסכים להכנסת גורם נוסף לתמונה, לטובת שיעבוד בדרגה שנייה. זה לא חייב להיות גורם מממן נוסף, אלא אפילו שותף לפרויקט – וזה כלי שאפשר לעבוד איתו בימים אלו, שיכול להציע לא מעט פתרונות מימון בזמן המשבר.

כך או כך, העצות שלי לתקופת משבר הקורונה הן להרבות בגורמי מימון, למצות את נושא ההון העצמי ואת הרגולציה, לחפש גופים או גורמים שונים שיכולים להיכנס כשותפים וכדומה. בדרך זו הסיכוי לעצירת הפרויקט פוחת משמעותית".

צפו בהרצאה במלואה:

"מחירי הדיור לא יחוו שינוי דרמטי בטווח הקצר;
תהיה ירידה של עד 10% לכל היותר"

כאמור, לצד עו"ד אנגלרד הרצה ב"בוקר של נדל"ן" גם ארבל דר מחברת גרניט גיוס הון . דר פתח בסקירה קצרה על מצב המערכת הבנקאית בימים אלו, ואמר: "הבנקים מנסים בעת הזאת להקטין את החשיפה כמה שיותר. המערכת נמצאת תחת עומס בלתי רגיל של בקשות מעסקים שנפגעו מהמשבר: קרוב ל-50,000 בקשות הוגשו לבנקים, ורק חלק קטן מהן טופל. הנתונים מדברים על בקשות בהיקף של 30 מיליארד שקל.

רבים מהבנקים עוצרים את הליכי הליווי, ומייקרים את מוצרי המימון שהם מציעים. הם דורשים הון עצמי גבוה יותר ומכירות מוקדמות בהיקפים גבוהים יותר, כמו גם חיזוק של הביטחונות שמעמיד היזם לטובת המימון. כל זה מוביל למסקנה ברורה: הסבירות שהמערכת תאשר לקוחות חדשים שואפת לאפס בשלב זה, ולכן יותר ויותר לקוחות שבעבר לא היו פונים אל המערכת החוץ-בנקאית, עושים זאת היום".

דר העניק התייחסות רחבה לנושא שמעסיק רבים בתקופה זו: מחירי הדיור. לדבריו, "בטווח הקצר מחירי הדירות ירדו בשיעור של עד 10% - שינוי לא דרמטי. על כך מסכימים רוב מקבלי ההחלטות בתחום הפיננסי. מחירי הנכסים המסחריים, לעומת זאת, אמורים לרדת בשיעור משמעותי יותר. 

הפער בין ההיצע הנמוך לביקוש הגבוה צפוי לגדול. המסקנה: בטווח הבינוני והארוך צפויה עלייה משמעותית למדי במחירי הדירות, שכנראה תתקן את ירידת המחירים בהסתכלות על הממוצע הרב שנתי"

בטווח הבינוני והארוך אפשר לראות ברבעון הנוכחי רבעון אבוד, שבו ועדות התכנון כמעט לא היו פעילות. ההשפעה היא עיכוב בתכנון של כ-30,000 דירות. לצד זה, מדברים על כך שעם סיום המשבר העולמי יגיעו לכאן כ-100,000 עולים חדשים, כך שהפער בין ההיצע הנמוך לביקוש הגבוה צפוי לגדול. המסקנה: בטווח הבינוני והארוך צפויה עלייה משמעותית למדי במחירי הדירות, שכנראה תתקן את ירידת המחירים בהסתכלות על הממוצע הרב שנתי".

ארבל דר

דר התייחס גם לפעילויות המומלצות בתקופה זו של משבר וחוסר ודאות: "במקום 'להתאבד על המכירות', שגם כך לא ישקפו נכון לעכשיו את השווי האמיתי של הדירות, ההמלצה היא לקנות זמן ולהתממן בתקופה הזו. יש היום קרנות חוץ-בנקאיות שמאפשרות לקבל מימון ללא מקדמות בכלל, ולמעשה גם ללא הון עצמי, כך שבעצם היזם יכול לנצל את הזמן החשוב כדי להוציא את הפרויקט לדרך ולהתחיל בעבודות – ולהתרכז בכך במקום במכירת הדירות עצמן".