רובע שדה דב אושר למתן תוקף: 16,000 יח"ד ו-455,000 מ"ר למסחר ותעסוקה

עוד צעד חשוב לקראת הפיכת שטח שדה התעופה שדה דב לרובע מגורים: הוועדה המחוזית תל אביב החליטה היום (ה') לאשר למתן תוקף את תוכנית רובע שדה דב בתל אביב – תוכנית הכוללת 16,000 יחידות דיור, כ-500,000 מ"ר עבור מבני ציבור, כ-125,000 מ"ר עבור מסחר, כ-330,000 מ"ר עבור שטחי תעסוקה, כ-125,000 מ"ר עבור מלונאות וכן כ-365 דונם שטחי פארק וגנים ציבוריים.

מתוך 16,000 יחידות הדיור בפרויקט, 2,400 יחידות דיור יוקצו עבור דיור בר-השגה, 4,500 יחידות דיור מוגדרות כיחידות דיור מיוחדות (למעונות סטודנטים, דיור מוגן, בתי אבות, דיור להשכרה וכדומה). שטחה הכולל הוא כ-1,300 דונם.

התכנית, של רשות מקרקעי ישראל , יוצרת רובע עירוני חדש בחלקה הצפון-מערבי של העיר תל אביב, בתחום שדה התעופה לשעבר. במנהל התכנון מציינים כי התוכנית קודמה בוועדה המחוזית, בראשות אדריכלית דניאלה פוסק, בהתאם ללוחות זמנים מוקצבים ואושרה לאחר שמיעת התנגדויות שכללו שלושה ימי דיונים.

הרובע החדש תוכנן כרובע עירוני למגורים, למסחר, לתעסוקה ולמלונאות. התכנון המוצע מתייחס לבלוק העירוני התָחום ברחובות הראשיים כיחידה תכנונית עיקרית. בטבורו מוצעים שטחים ציבוריים וכלפי הרחובות הראשיים מוצעות חזיתות מסחריות פעילות ונגישות"

"מדובר בתוכנית כוללנית החלה על חלק משמעותי בעיר, ומשלימה את תוכנית המתאר תא/5000 אשר קבעה את שטח שדה דב כ'שטח לתכנון בעתיד'", נמסר ממנהל התכנון. "עקרונותיה מבטאים רוח תכנונית שונה מהמוכר בשכונות הקיימות מצפון לירקון. לעומתן, הרובע החדש תוכנן כרובע עירוני למגורים, למסחר, לתעסוקה ולמלונאות. התכנון המוצע מתייחס לבלוק העירוני התָחום ברחובות הראשיים כיחידה תכנונית עיקרית. בטבורו מוצעים שטחים ציבוריים וכלפי הרחובות הראשיים מוצעות חזיתות מסחריות פעילות ונגישות.

הבנייה ברובע החדש משלבת בנייה של 10-5 קומות, לצד בנייה של כ-35 מגדלים בני עד 40 קומות, המלווים את הרחובות המרכזיים ברובע. התוכנית נסמכת על שלד רחובות שהראשי מביניהם הוא רחוב אבן גבירול שלאורכו יעבור קו הרכבת הקלה - הקו הירוק. הפיתוח הנופי המוצע מהווה חלק ממערך שטחים לניהול מי נגר, החל מרצועת נטיעות ועד לשטחים לאיגום והשהיית מי נגר".

במנהל מסבירים גם את שיקולי התכנון בהיבט העירוני הכולל: "השלמת התכנון המתארי עבור רובע שדה דב מייצרת רצף עירוני ממרכז העיר צפונה. הרובע מתוכנן להיות משורת באופן מלא בתחבורה ציבורית, ובהתאם המרחב ציבורי תוכנן בתשומת לב רבה להליכה נוחה ברגל. התוכנית קובעת תקן חנייה מופחת ופרוגרסיבי במטרה להפחית משמעותית את השימוש ברכב פרטי. בהתאם, הרחובות תוכננו ליצירת מרחב הליכה נוח. 

בתחומי התוכנית מתוכננים שלושה פארקים עירוניים, ובהם פארק מסלול בתוואי מסלול ההמראה והנחיתה ההיסטורי של שדה התעופה, פארק חופי המשלים את רצף המרחב הציבורי לאורך חוף הים ופארק עירוני לינארי החוצה את התוכנית ממזרח למערב ומקשר בין מרחב מבני הציבור לחוף הים.

מבני הציבור המתוכננים ברובע ייתנו מענה ציבורי לתושבי השכונה, וכן יספקו מענה עירוני חשוב לצמיחתה של העיר, לאור אישורן של תוכניות להתחדשות עירונית ברובעים ההיסטוריים. כהמשך לתפיסתה המקיימת של התוכנית, היא מגדירה כי תוכניות מפורטות אשר יקודמו מכוחה יכללו הנחיות לייצור של אנרגיה ממקורות מתחדשים בתחומם, ושומרת עתודות להקמת מתקני איסוף אשפה, מתקנים לניהול נגר ולאגירה ולייצור אנרגיה, בהתאם להתפתחויות טכנולוגיות עתידיות בתחום זה".

רובע שדה דב הינו הרובע החדשני ביותר שיקום במדינת ישראל, במתחם שיהווה רצף אורבני לחלקי העיר של תל אביב לאורך חוף הים ובו פארקים נרחבים ושטחי ציבור רבים לטובת הציבור. זוהי זכות גדולה לנהל ולקדם  תוכנית שכזו בעלת חשיבות כה רבה"

לצד כל אלו מוסרים במנהל כי התוכנית מתווה עקרון שמאי הקובע שווי מצב נכנס יחסי לכל בעלי הזכויות כאיחוד זכויות בתוכנית מתארית. תוכנית המתאר קובעת מתחמים לתכנון מפורט, וכל בעלי הזכויות יקבלו את זכויותיהם בכל תוכנית מפורטת על פי השווי היחסי אשר נקבע בתוכנית המתאר.

נזכיר ברקע הדברים כי נושא ההסכם בין בעלי הקרקעות בגוש הגדול, הכולל את שטח תוכנית רובע שדה דב, לבין המדינה, עדיין נמצא בהליכים משפטיים שונים. כך, רק לפני כשבוע הגישו בעלי קרקעות פרטיים בגוש, המיוצגים בידי עו"ד מרים דונין-שוב, שותפה במשרד עו"ד המבורגר, עברון, התנגדות להסכם שעליו חתמו המנהלים המיוחדים של הגוש, בטענה שההסכם כולל ויתור רחב היקף על זכויותיהם.

ומהו הסיפור סביב פינוי שדה דב, שנמשך שנים ולמעשה אושר רק ביוני האחרון? צפו שוב בסרטון שהכנו לסיקור הנושא כבר לפני כשנה:

מתכננת מחוז תל אביב ברשות מקרקעי ישראל, גילי טסלר, ציינה כי "זהו יום היסטורי שבו תוכנית לאומית בסדר גודל כזה, שנערכה וקודמה במאמץ משותף, מקבלת תוקף. רובע שדה דב הינו הרובע החדשני ביותר שיקום במדינת ישראל, במתחם שיהווה רצף אורבני לחלקי העיר של תל אביב לאורך חוף הים ובו פארקים נרחבים ושטחי ציבור רבים לטובת הציבור. זוהי זכות גדולה לנהל ולקדם  תוכנית שכזו בעלת חשיבות כה רבה".

ד"ר חוה ארליך-רוגינסקי

מתכננת מחוז תל אביב במנהל התכנון, ד"ר חוה ארליך-רוגינסקי ציינה כי "תהליך אישור תוכנית שדה דב הציב בפני לשכת התכנון אתגרים תכנוניים ותהליכיים שחייבו תשומת לב והשקעת מחשבה רבה. אנו שמחים בכך שהצלחנו לאזן בין הצורך הדחוף לקדם תכנון מיטבי להרבה מאוד יחידות דיור, מבלי להתפשר על איכות ותוך מתן מענה לכל ההתנגדויות וההסתייגויות שעלו בתהליך".

עו"ד שמואל שוב ועו"ד

עו"ד שמואל שוב ועו"ד נעמה שיף ממשרד שוב ושות', המייצגים בעלי קרקעות פרטיים רבים במסגרת התוכנית, ציינו: "מדובר בזמן שיא לאישור תוכנית בסדר גודל כזה בישראל. שטח התוכנית מחולק לשלושה מתחמי איחוד וחלוקה, לכל אחד מהם תוכננה תוכנית מפורטת נפרדת ובלתי תלויה באחרות (התוכנית הראשונה בהפקדה ובהליך שמיעת התנגדויות). הוראות התוכנית קובעות כי ההקצאה לכל הבעלים תהיה בכל מתחם ומתחם משטח התוכנית, כלומר זכויות כל אחד מהבעלים מפוצלות לשלושת המתחמים. 

אנו מברכים על אישור התוכנית, הסוללת את הדרך לתוכניות מפורטות שיאפשרו בנייה במתחם, הגדלת היצע מגורים והענקת זכויות לבעלים אשר מחכים שנים לממש את זכויותיהם. עם זאת, חבל שהתוכנית אינה נותנת פתרון בתוכה אף להפרדת השיתוף של בעלי הזכויות, כולל בעלי הזכויות במתחם הגוש הגדול.

בעלי הקרקעות הפרטיים הם המשלמים הגדולים על קידום התוכנית, שכן בהתאם להסכם בין המדינה לבין המנהלים של הגוש, המדינה זכאית ל-50% מהזכויות של בעלי הקרקע הפרטיים בתוכנית, בתמורה לפינוי השדה. על פי ההערכה מדובר בזכויות בשווי של מיליארדי שקלים. המדינה אף מרוויחה עקב הקצאת זכויות מסחריות ודיור בהישג יד ללא כל תמורה לבעלים, מאחר שהוועדה אף דחתה את התנגדויות הפרטיים כי אין להעניק למדינה זכויות אלה, שלהן שווי כלכלי גבוה, ללא תמורה".