מחיר דירה בת"א היה בתחילת העשור 2.3 מיליון שקל – והוסיף 57%

מי הן שיאניות העשור בעליית מחירי הנדל"ן? באילו ערים נרשם שיעור העלייה הנמוך ביותר? ומה קרה באזורי הביקוש, שם כבר בתחילת העשור ידענו מחירים גבוהים במיוחד? סיכום עשור של עליות מחירים כלליות בענף הנדל"ן מציג תמונה מעניינת – ובראש הפירמידה נמצאות ערים שכבר לפני שנים הוגדרו ככאלו שיחוו עלייה משמעותית במחירים, כדוגמת לוד ורמלה.

את הסקירה, הכוללת מגמות שוק ארציות ודירוג הערים העיקריות שבהן חלה "תזוזה" משמעותית במחירים, ביצעה חברת המחקר והייעוץ האסטרטגי vcell, עם טל ספיבק מנכ"ל FRESH נדל"ן , בשיתוף מערכת הבינה העסקית YZER מבית יד 2. מדובר בניתוח מאקרו המתייחס למגמות העיקריות שחלו בענף הנדל"ן בעשור האחרון, על ידי ניתוח של מחירי דירות 4 חדרים ברחבי הארץ.

אם כן, הסקירה מצביעה על עלייה ממוצעת של 46.7% במחירי הדיור לאורך העשור, בכל הארץ. מתוך כלל ערי ישראל, שיעור העלייה הגבוה ביותר במחירי דירת 4 חדרים נרשם בעיר לוד, ועומד על 77.6% - ממחיר של 855 אלף שקל בשנת 2011, למחיר של 1.52 מיליון שקל נכון להיום. נציין כי נתונים אלו מצטרפים לנתונים שפרסמנו אתמול, ממסיבת העיתונאים השנתית של סוכנות רי/מקס, המעידים על עלייה משמעותית במחירי הדירות בלוד לאורך 2019.

 
במקום השני בזינוק המחירים נמצאת העיר רמלה, עם עלייה של 68.1% - מ-995 אלף שקל ל-1.67 מיליון שקל. במקום השלישי נמצאת העיר בת ים, שמחירי דירות 4 חדרים בתחומיה זינקו ב-60.8%, מ-1.37 מיליון שקל ל-2.2 מיליון שקל. גם אשקלון מרשימה עם עלייה של 60.4% במחירים בתוך עשור.

תל אביב אומנם נמצאת מחוץ לחמישייה הראשונה של הערים שבהם נרשמה עלייה במחירים, אך זה לא הפריע למחירים בה לזנק ב-57%. הזינוק הזה משמעותי עוד יותר כאשר מבינים מה היה המחיר ההתחלתי של המחירים בעיר, ב-2011 – 2.37 מיליון שקל לדירת 4 חדרים. נכון לסוף העשור, המחיר הממוצע של דירה בתל אביב עומד על כ-3.72 מיליון שקל.

עלייה מתונה יותר בערים בעלות מעמד סוציו-אקונומי גבוה

הסקירה מתעכבת גם על הערים שנמצאות בתחתית הטבלה, אך אל תטעו: גם בהן התרחשה עליית מחירים, שהייתה מתונה יותר יחסית והייתה נמוכה מהממוצע הארצי. כך למשל ניתן למצוא ברשימה זו את רעננה, שמחירי הדירות בתחומיה עלוה ב-27.2% בלבד - ממחיר של 1.77 מיליון שקל בשנת 2011, ל-2.26 מיליון שקל בסוף העשור. באזור זה ניתן למצוא ערים נוספות בעלות דירוג סוציו-אקונומי גבוה, ממש כמו רעננה, כדוגמת כפר סבא, הרצליה, רמת השרון והוד השרון. על פי מבצעי הסקירה, הסבר אפשרי לשיעור הגידול הנמוך יחסית בדגם זה של דירות (4 חדרים) נעוץ בעובדה שהאוכלוסיות בערים אלו מחפשות דגמי דירות יוקרתיים יותר (7-5 חדרים) או בתים פרטיים.

ערים כמו פתח תקווה, חולון ורמת גן רשמו עליית מחירים קרובה לממוצע; בערים צפוניות רבות - טבריה, קריית אתא, קריית מוצקין, קריית ביאליק ונהריה, מחיר הדירה הבסיסי ב-2011 היה נמוך יחסית (מתחת למיליון שקל), ולמרות זאת שיעור הגידול בהן היה קטן בצורה משמעותית מהממוצע הארצי. מנתחי הנתונים גורסים כי ייתכן שהדבר מצביע על היעדר ביקוש מצד משפחות או משפרי דיור לדגם זה של דירות, וכי ייתכן שבאזורים אלה, בגלל המחיר הנמוך למ"ר, יכולות משפחות לשפר את תנאי הדיור לדירות גדולות יותר או לדירות קרקע.

הגורמים לעליות המחירים, לפי סקירת העשור, רבים: מחיר ראשוני נמוך (נכון ל-7 מתוך 15 הערים שהמחירים בהן עלו בשיעור גבוה מהממוצע הארצי); תחבורה ונגישות; תשתיות קהילתיות מפותחות. עוד מציינת הסקירה אירועים שונים שהביאו לשינויים משמעותיים במחירים הממוצעים: המחאה החברתית ב-2011, שהאטה את קצב העלייה (עמד על 4.6% בלבד באותה תקופה); התפרצות ביקושים ועליית מחירים משמעותית סביב שנת 2015, עם תום ההמתנה לתוכנית מע"מ 0; והתמתנות בעליית המחירים מ-2017, בעקבות תוכנית מחיר למשתכן .

"לאור קצב התמורות, השינויים התכופים, השינוי בהרגלי הצריכה והיעדר מדיניות ממשלתית ברורה בשל אי-הקמתה של ממשלה חדשה, קשה מאוד לנבא ולחזות מה צפוי לנו בעשור הבא ואפילו בשנה הקרובה", מסכמים מגבשי הסקירה. "כן ניתן להעריך כי לאור היצע הדירות החופשי בשוק, ההולך ומתמעט, ולאור קצב הגידול של האוכלוסייה - הצורך בדירות למגורים או לשכירות עולה; תלך ותגדל מגמת הביקוש; ואף תהיה עליית מחירים מסוימת. עם זאת, איננו מאמינים שבעוד עשור ערך הדירות יעלה ב-50%-70% כמו בערים רבות בעשור האחרון".