רוצים להוריד את מחירי השכירות? החזירו את המשקיעים לשוק

לאחרונה פסקה ועדת ערר לפיצויים ולהיטלי השבחה במחוז ירושלים כי בחישוב היטל השבחה יש להתחשב בתמריצים לפי החוק לעידוד השקעות הון. על פי ועדת הערר, אם אותם תמריצים יש בהם כדי להשפיע על שוויים האובייקטיבי של המקרקעין, על ידי קונה מרצון ומוכר מרצון, הרי שלא ניתן להתעלם מכך ויש להביא זאת בחשבון במסגרת שומת היטל ההשבחה.

ההחלטה הזו התקבלה סביב בקשתו של יזם להקים מבנה מגורים להשכרה. לפי הוראות התוכנית המאושרת כל יחידות הדיור שייבנו במבנה ישמשו להשכרה לתקופה של עשר שנים לפחות. המחלוקת העיקרית בתיק הייתה אם בהערכת שווי המקרקעין במצב החדש יש להביא בחשבון מענקים, הטבות ותמריצים שמוענקים לפרויקטים להשכרה במסגרת חוק עידוד השקעות הון. 

היזם מצידו סבור היה שאין להתחשב בהטבות מכוח חוק עידוד השקעות הון, משום שהתחשבות בכך תאיין את התמריצים שהחוק נותן, אלא שוועדת הערר לא קיבלה טיעון זה וקבעה שאילו רצה המחוקק ליתן פטור מהיטל השבחה , הרי שהיה ניתן לציין זאת בחוק

היזם מצידו סבור היה שאין להתחשב בהטבות מכוח חוק עידוד השקעות הון, משום שהתחשבות בכך תאיין את התמריצים שהחוק נותן, אלא שוועדת הערר לא קיבלה טיעון זה וקבעה שאילו רצה המחוקק ליתן פטור מהיטל השבחה , הרי שהיה ניתן לציין זאת בחוק. ועדת הערר מינתה שמאי מייעץ, שיקבע את השפעת התמריצים על שיקול הדעת של קונה סביר שיתחשב בהטבות האלה כאשר יבקש לרכוש את המקרקעין במועד הקובע.

אסור לרשויות המדינה להעמיד את היזמים בחוסר ודאות

כאן נחזור שנתיים לאחור, אז אישרה הממשלה הענקת הטבות מס מוגדלות לבניית פרויקטים של שכירות ארוכת טווח, וכן קיצור הליכים בירוקרטיים לכל יזם שיבקש לבנות פרויקטים לשכירות - זאת במסגרת החוק לעידוד השקעות הון. כתוצאה מכך יותר ויותר יזמים נוטים לנצל את הטבות המס שמטרתן להגדיל את היצע שוק הדירות להשכרה, תוך שמירה על מחירים הוגנים. כך למשל אושרו כבר כ-2,000 דירות במסגרת מסלול זה, לעומת 500 שאושרו בשנת 2012. 

על מנת שיזם ירצה להעמיד חלק מהדירות שהוא בונה לטובת שכירות במחיר הוגן, עליו לרתק אחוז מסוים מהונו העצמי. אכן ניתן להתרשם שהטבות המס שניתנות במסגרת החוק לעידוד השקעות הן בכיוון הנכון, אבל אסור לרשויות המדינה להעמיד את היזמים בחוסר ודאות, כמו למשל בנושא היטל ההשבחה או בקביעת שכר דירה מפוקח בתעריף נמוך.

אופן הפעולה הבסיסי ביזמות הוא מינוף: מרבית היזמים נוטלים הלוואות מגורמי מימון שונים כדי לקדם פרויקטים, מקצתם מגייסים את ההון בבורסה ומקצתם בדרכים אחרות - ולכן נדיר שליזם תהיה קופת מזומנים שמנה זמינה. עם זאת, על מנת שיזם ירצה להעמיד חלק מהדירות שהוא בונה לטובת שכירות במחיר הוגן, עליו לרתק אחוז מסוים מהונו העצמי. אכן ניתן להתרשם שהטבות המס שניתנות במסגרת החוק לעידוד השקעות הן בכיוון הנכון, אבל אסור לרשויות המדינה להעמיד את היזמים בחוסר ודאות, כמו למשל בנושא היטל ההשבחה או בקביעת שכר דירה מפוקח בתעריף נמוך.

יש לזכור שמשבר הדירות להשכרה נובע ברובו מהעובדה שמשרד האוצר בראשות השר כחלון נקט בשורת צעדים שהרחיקו את המשקיעים משוק הדיור, ובכך הצטמצם משמעותית מספר הדירות להשכרה בישראל – דבר שגרם לעלייה רצופה של מחירי השכירות. לכן יהיה זה מאכזב לגלות שהבירוקרטיה הממשלתית היא זו שתעצור את המגמה המסתמנת בשנתיים האחרונות, של הכנסת דירות חדשות להשכרה לשוק. 

רוצים דיור להשכרה? במקום להקשות על משקיעים לקנות דירות באמצעות הטלת מס רכישה גבוה והגבלת המימון, תנו להם לקנות עוד ועוד דירות, כי הם אלה שמשכירים את הדירות ומציעים אותן בשוק ההשכרה. ככל שההיצע יהיה גבוה יותר, כך המחירים יהיו שפויים יותר

אכן, סוגיית מחירי השכירות הגבוהים אינה ייחודית לישראל. בכל העולם מתמודדות מדינות עם מחירי השכירות, וכל מדינה מוצאת דרכים יצירתיות להגדלת מלאי הדירות להשכרה ומנסה להגביל את עליית המחירים - אלא שהרושם הוא שככל שההתערבות גוברת כך נוצרת ריאקציה של השוק. 
בתחום הדיור להשכרה, בדיוק כמו בתחום הדירות למכירה, מדינת ישראל צריכה לתת לשוק לעשות את שלו ולא להתערב. כך למשל, הפחתת מס רכישה למשקיעים לגובה של 5% תעלה למדינה הרבה פחות מהתוכנית לדיור להשכרה. ההתערבויות הללו עולות למשק ביוקר, ולא משפיעות על השוק. לראיה, גם חברת דירה להשכיר של המדינה לא עומדת ביעדים שהוצבו לה.

השורה התחתונה ברורה: רוצים דיור להשכרה? במקום להקשות על משקיעים לקנות דירות באמצעות הטלת מס רכישה גבוה והגבלת המימון, תנו להם לקנות עוד ועוד דירות, כי הם אלה שמשכירים את הדירות ומציעים אותן בשוק ההשכרה. ככל שההיצע יהיה גבוה יותר, כך המחירים יהיו שפויים יותר.