עסקת המכר בוטלה 20 שנה לאחר ביצועה - ואיתה גם חוב של 6.7 מ' שקל

עסקה שהתבצעה ב-1997 בוטלה, מנהל מיסוי מקרקעין לא עודכן על כך ולכן לא הכיר בכך - אך ועדת הערר החליטה כי יש לראות בעסקה מבוטלת, ובכך לבטל חוב מס שבח ומס רכישה של 6.7 מיליון שקל. כך נקבע לאחרונה בדיון של ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בנצרת, בראשות השופטת עירית הוד, יו"ר הוועדה.

העסקה המדוברת הייתה עסקה למכירת זכויות בנכס מקרקעין בעפולה, שבוצעה כאמור בשנת 1997. המוכרים (שהגישו את הערעור שבו עוסקת הכתבה) לא היו בקיאים במצב הזכויות בקרקע שבבעלותם, ולא היו מודעים לכך שייעודה שונה מקרקע חקלאית לקרקע למגורים. לכן מכרו אותה בסכום של 105 אלף דולר, בעוד שוויה האמיתי של הקרקע בעת ההסכם היה יותר מ-6 מיליון שקל. יש לציין כי העוררים הם קשישים תושבי ארה"ב, שלא ביקרו בישראל מעולם ובאופן טבעי לא הכירו את מצב הקרקע במועד מכירתה.

במשך שנים ארוכות לא עשו הרוכשים דבר ביחס למקרקעין, ולמעשה גילו רק בשלב מאוחר מאוד כי נפלו קורבן לתרמית, לדבריהם. הם פנו לבית המשפט, ובהסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין הוחלט כי המקרקעין יישארו בידי המוכרים וכי העסקה בטלה. משום מה, מנהל מיסוי מקרקעין נצרת לא קיבל את ההודעה בנוגע לביטול העסקה, ולכן לא הכיר בכך. בעקבות זאת הגישו המערערים (מוכרי הקרקע בעסקה המבוטלת) את ערעורם לוועדת הערר, באמצעות עו"ד יוסי כפרי.

"מייד שנודעו העילות פעלו המוכרים לביטול ההסכמים"

הערעור שהגישו המוכרים עסק, באופן טבעי, בתשובת מנהל מיסוי מקרקעין ולא בפרשת המכירה עצמה, שכבר קיבלה תוקף של פסק דין כאמור. העוררים טענו בו כי החלטת המנהל ניתנה מבלי שניתנה לעוררים זכות טיעון ומבלי שהתקיים דיון מקדים טרם קבלת ההחלטה. "זכות הטיעון היא זכות יסודית וחלק מכללי הצדק", נטען בערעור. עוד הוסיפו המערערים כי החלטת המנהל ניתנה רק לאחר 21 חודשים - עיכוב שגורם לעוררים לנזקים רבים ופרק זמן בלתי סביר. 

"משך הזמן ממועד כריתת ההסכם ועד להודעת הביטול הפורמאלית הוא 20 שנה, אולם עד חודש נובמבר 2011 הרוכשים לא ידעו על הנסיבות המהוות עילה לביטול ההסכמים", צוין בערעור. "מייד לאחר שנודעו להם העילות, פעלו המוכרים בכל דרך אפשרית כדי להודיע על בטלות וביטול העסקאות".

[quote]

המנהל השיב מנגד כי במהלך הזמן מאז המכירה ערך הקרקע עלה בצורה משמעותית, כך שלא ניתן להחזיר את הגלגל לאחור ולקבוע כי המחיר של ההסכם בשנת 1998 תואם את ערך הקרקע כיום. "חלוף הזמן מחתימת ההסכמים והוצאת השומות מעיד על סופיות העסקה וגמירוּת דעת", נאמר בתשובת המנהל. 

"הסכם הפשרה לא מבטל את הסכמי המכר משנת 1997. אין מדובר בביטול עסקה: בחינת הסכם הפשרה מלמדת כי קיימות התחייבויות כספיות הדדיות בין הצדדים, אשר לא עונות על ביטול עסקה כמשמעותה בחוק מיסוי מקרקעין ובהתאם למבחנים המקובלים לביטול עסקה. אין מדובר בביטול עסקה אלא בעסקת מכר נוספת.

החזרת התמורה לרוכשים היא תנאי הכרחי ומהותי לביטול עסקה. במקרה בו עסקינן העוררים לא החזירו למוכרים את התמורה ששילמו בעבור הזכויות. תשלום התמורה מותנה במכירת הזכויות לצד שלישי, ולכן לא ניתן לראות בכך החזר תמורה אשר עונה על המבחנים שנקבעו בפסיקה לעניין ביטול עסקה".

"מדובר בביטול כן ואמיתי"

לאחר ששמעה את טענות הצדדים קבעה הוועדה, בראש וראשונה, כי אינה מקבלת את הטענה בדבר החלטה לקונית ושרירותית של המנהל. "אין לקבל את טענותיהם של העוררים בנוגע לקבלת הערר על הסף מחמת מועד מתן החלטת המשיב או פגמים בהחלטה או בהליך קבלתה". עוד קבעה הוועדה כי לא די בעובדה שניתן פסק דין לפיו הסכמי המכר בוטלו כדי ללמד כי היה על המשיב (המנהל) לקבל את הודעת ביטול העסקאות. ביטול עסקה בהתאם לדין הכללי אין משמעו בהכרח כי הביטול יוכר לצורך דיני המס".

[quote]

לאחר שהתייחסה לעניין זה, עברה השופטת הוד, יו"ר הוועדה, להתייחסות אל ההחלטה עצמה ואל השאלה אם נפל פגם בהחלטת המנהל. "שוכנעתי כי העוררים פעלו לביטול העסקה מייד לאחר שהתבררו להם העובדות הרלוונטיות", קבעה השופטת. "אינני מקבלת את טענת המשיב לפיה הפיצוי שנקבע בהסכם הפשרה במסגרת ההליך הקודם מגלם את עליית ערך הקרקע ומלמד כי אין מדובר בהשבת התמורה ששולמה אלא בפיצוי בעקבות עליית ערך הקרקע לאורך השנים.

העובדה שהעוררים הגישו תביעה לביטול הסכמי המכר וכן ניהול ההליכים בין הצדדים תוך שנגרמו לצדדים הוצאות, יש בהם כדי לשפוך אור על נסיבות ביטול העסקה ולתמוך בטענה כי מדובר בביטול כן ואמיתי. כמפורט לעיל, פסק הדין שניתן בהליך הקודם אינו מחייב את המשיב לקבל את הודעת הביטול בהתאם לסעיף 102 לחוק. עם זאת, ניהול ההליכים המשפטיים והסכם הפשרה שהתגבש במסגרת ההליך הקודם רלוונטיים בעת בחינת ביטול העסקה".

מסקנת הוועדה היא כי אכן "מדובר בביטול כן ואמיתי של עסקה אשר לא השתרשה בקרקע המציאות, וניתן להשיב את הגלגל אחורנית. בנסיבות אלו סבורני כי יש לקבל את הודעת הביטול אשר הגישו הצדדים למשיב. הדבר עולה בקנה אחד עם העיקרון של הטלת מס אמת". לאחר שהקריאה את מסקנותיה אף המליצה השופטת להורות למנהל מיסוי מקרקעין נצרת לשלם למערערים 30 אלף שקל בגין הוצאות משפט. הכרעתה התקבל פה אחד.

"פסק דין חשוב ועקרוני שעורר הדים רבים"

"ועדת הערר קיבלה את טענת העוררים שתשלום לרוכשים שנקבע בהסכם הפשרה כהחזר הוצאות ודמי איתור הקרקע, על אף שיעורו ובשים לב לשווי הקרקע במועד הביטול אינו מהווה מכר חוזר כקביעת רשות המיסים", סיכם עו"ד כפרי שייצג את המערערים בהליך, כאמור. 

"משמעות הביטול בפועל היא ביטול חוב מס משנת 1997 שכיום עומד על סך של 6.7 מיליון שקל (כולל קרן, הפרשי ריבית והצמדה וקנסות) - סכום עצום לכל הדעות. לטעמי מדובר בפסק דין חשוב ועקרוני, שעורר הדים רבים בקהיליית עורכי הדין העוסקים במיסוי מקרקעין".