"הוועדה המקומית אינה יכולה לעצום עיניה כנגד מצוקת התשתיות"

"נכון הוא כי הבקשה להיתר בנייה מכוח תמ"א 38 אינה כפופה להוראות תוכנית כוללנית בכל הנוגע להכנת תכניות מפורטות, ואולם, הוועדה המקומית אינה יכולה לעצום עיניה כנגד מצוקת התשתיות העומדת בפתחה, אם תאפשר היתרים מסוג זה, ללא כל התייחסות לצורך העולה מכך בשטחי ציבור, ותוך נטרול של שטחי קרקע שאמורים לשמש כעתודה לתוספת שטחי ציבור באמצעות תכניות מפורטות למתחמים", כך קבעה בימים האחרונים ועדת הערר לתכנון ובנייה מחוז חיפה, שדחתה בקשה להרוס מבנה בן 2 קומות ויח"ד אחת ברחוב הנדיב בפרדס חנה, לטובת הקמת 7 דירות בארבע בניינים דו קומתיים.

הבקשה כבר אושרה בשלהי 2018 על ידי הוועדה המקומית פרדס חנה-כרכור, במסגרת תמ"א 38 . נציגי שר האוצר בוועדה הגישו ערר על ההחלטה, וזו החליטה לצמצם את כמות הדירות על המגרש ל-3 בלבד, בהתאם לתוכנית הנקודתית החלה במקום. לדברי ועדת הערר, בראשות עו"ד דקלה מוסרי טל, "מפרוטוקול הדיון שהתקיים בוועדה המקומית עולה, כי הוועדה המקומית - בעיניים פקוחות לרווחה - מבקשת לפרוץ את הוראות תכנית המתאר הכוללנית, מבלי לדאוג לפתרונות הדרושים לתשתיות ולצרכי ציבור. שהרי ברי כי בקשה זו היא סנונית ראשונה".

[quote]

הוועדה התייחסה בין השאר גם לעמדתה של מועצת פרדס חנה-כרכור,  לפיה "לא ניתן או אין מקום להפקיע שטחים מבעלי קרקעות לצורך הוספת שטחי ציבור ליישוב". בוועדת הערר הדגישו כי "בכך שוגה הוועדה המקומית שגיאה גסה. הליכי התכנון נועדו לאפשר לתושבי היישוב, הקיימים והעתידיים, לקיים בו חיים, על כל הכרוך בכך. לשם כך, תפקידם של מוסדות התכנון לדאוג לתשתית מתאימה - לשטחי תעסוקה ומסחר, תשתיות תחבורה, מוסדות חינוך, שטחים ירוקים ועוד. בלעדיהם, לא ניתן להגדיל את מספר התושבים ואין מקום להוסיף עוד ועוד מבני מגורים. תפקידם של מוסדות התכנון לתכנן ולבצע את התכנון לטובת כלל הציבור בתחום התכנון (ולעיתים אף ציבור רחב מכך),גם אם יש בכך פגיעה מסוימת בקניינם של בעלי קרקעות – קניין שממילא כפוף להליכי התכנון. למעלה מן הצורך נזכיר כי בתכנית המתאר הכוללנית נקבע כי יש לתת פתרונות לצרכי הציבור, תוך שהיא מאפשרת הגדלת הצפיפות. כלומר, העלאת הצפיפות למעשה מגלמת פיצוי (חלקי או מלא, ואולי אף מגלמת השבחה ) בתמורה להפרשת שטחי קרקע לטובת צרכי הציבור, שטחי קרקע אותם יש לקבל מתוך המגרשים הקיימים. מכל הטעמים האמורים, הסתייגותה של הוועדה המקומית מיישום התכנית הכוללנית ומהכנת תכניות מפורטות למתחמים, במטרה לייצר תכנון כולל נכון ומיטבי למתחם בדרך של התחדשות עירונית מושכלת, לא זו בלבד שאינה במקומה אלא אף חוטאת לחובותיה ותפקידיה של הוועדה המקומית לפעול ליישום התכנון הכוללני בתחום התכנון עליו היא חולשת". 

ההחלטה פורסמה ביומון כל יום לענייני תכנון ובנייה שמוציא משרד עו"ד עפר טויסטר. בשורה התחתונה, כפי שקבעה ועדת הערר, "על הוועדה המקומית לבחון בקשות מכוח תמ"א 38 , לאור הוראות תכנית המתאר הכוללנית והמגמות התכנוניות העולות הימנה. זאת, מן הטעם שתכנית המתאר הוכנה על ידי וועדת היגוי רחבה וכי הצפיפות שנקבעה בה לאזורים השונים, נקבעה מתוך מחשבה על יצירת תשתית תכנונית לגידול אוכלוסיית היישוב באופן מאוזן ובהתאם לכושר הנשיאה התכנוני, הקהילתי, המוניציפאלי, הפיזי והסביבתי".

לדברי עו"ד מיטל טויסטר רוזנטל, "ועדת הערר הבהירה כי תכנית כוללנית משקפת את החזון התכנוני של העיר, וכי בחזון זה יש כדי להשליך גם על היתרים מכוח תמ"א 38 (אף על פי שתכנית כוללנית אינה מחייבת לעניין הוצאת היתרים מכוח התמ"א). יצוין כי במקרים אחרים, ועדות הערר הבהירו כי המשקל שיש ליתן לתכנית הכוללנית רלוונטי גם במקרה ההפוך, בו נטען כי לא הוספו די זכויות מכוח תמ"א 38, לאור האמור בתכנית כוללנית. במקרים אלה הורתה ועדת הערר להוסיף זכויות מעבר להחלטתה של הוועדה המקומית, על מנת שההיתר יתאם לתפיסה העולה מהתכנית הכוללנית. נעיר כי בתכנית הכוללנית של תל אביב ( תא/5000 ) נקבע כי ניתן לאשר תכנית הכוללת צירוף זכויות מכוח התב"עות החלות ותמ"א 38, אף אם צירוף זכויות אלה עובר את הזכויות שנקבעו בתא/5000".

(ערר 0818/1226 הלית גונן ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובנייה פרדס חנה כרכור ואח').

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את  אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה