לאחר שבעל דירה הלך לעולמו, טען אחיינו כי זה הוריש לו את הנכס כבטוחה להלוואה. העליון נדרש להכריע

במקרה שהגיע לדיון בבית המשפט העליון, נדונה בקשת רשות ערעור ב"גלגול שלישי" על פסקי דין של בית המשפט לענייני משפחה ובית המשפט המחוזי, בנוגע לזכויות בדירה שהותיר אחריו המנוח.

מקורו של הסכסוך הוא בכך שהמנוח לווה מאחיינו כספים לצורך רכישת הדירה. המלווה מכר את הדירה בהסתמך על הטענה, שהמנוח ציווה לו את הדירה כבטוחה להלוואה. מנגד, בנו של המנוח, קרי, היורש החוקי, התנגד לטענת המלווה, והוכיח בפני בית המשפט קמא כי הצוואה בוטלה על ידי המנוח.

בית המשפט העליון, בהרכב מורחב, בחן את המקרה, ובמסגרת הדיון עלתה השאלה - האם הצוואה שהותיר המנוח, אשר התבררה כמבוטלת, ובמסגרתה הוריש המנוח את הדירה למלווה, עשויה להוות בטוחה להלוואה. וכמו כן, האם יש בה כדי לקיים את דרישת הכתב כנדרש בעסקאות במקרקעין, בהתאם למפורט בסעיף 8 לחוק המקרקעין. 

במאמר זה נסקור את פסק דינו של בית המשפט העליון, אשר דחה את פסיקתו של בית המשפט קמא, וקבע כי הדירה שבמחלוקת היא חלק מעיזבון המנוח, הואיל והצוואה בוטלה כדין. ולכן, יש להעביר את מלוא התמורה ממכירתה לבנו, היורש החוקי. זאת תוך ניכוי סכום הלוואה שנתן המלווה למנוח.

במסגרת פסק דינו, השופט אלכס שטיין הדגיש את חשיבותה של דרישת הכתב בעסקאות במקרקעין, וקבע כי בשל המאפיינים הייחודיים של צוואה (פעולה משפטית חד צדדית התלויה ברצון המצווה בלבד), היא אינה יכולה לשמש בטוחה להלוואה. קביעה זו מקבלת משנה תוקף, כאשר מדובר בבטוחה הנוגעת לעסקת מקרקעין, שעליה חלה דרישת הכתב.

נסיבות המקרה:

המנוח, בעל דירה בעיר לוד, הלך לעולמו בשנת 2015. בצוואתו, שהוכנה בשנת 2007, הוריש את הדירה למלווה, אחיינו, אשר הלווה לו כספים עבור רכישתה. לאחר פטירתו, הוצא צו קיום צוואה בעקבות הצהרתו של אחיינו, המלווה, שאינו יודע פרטים אודות פרטי ילדי המנוח ומקום הימצאם.

בעקבות צו קיום הצוואה, קיבל המלווה את הדירה, ומכר אותה לצד שלישי. מאוחר יותר, נחשף מסמך משנת 2009 שבו ביטל המנוח את הצוואה. כמו כן התברר כי הצהרתו של המלווה שאינו יודע פרטים אודות ילדי המנוח, הייתה כוזבת. עם הגילוי אודות ביטול הצוואה, פתח בנו של המנוח, היורש החוקי, בהליך לביטול צו קיום הצוואה, ודרש לקבל את הכספים שהתקבלו ממכירת הדירה. 

המלווה טען כי המנוח קיבל ממנו הלוואה לצורך רכישת הדירה, וכי הדירה שימשה כבטוחה להחזר ההלוואה. לטענתו, הסכם זה היה ברור בינו לבין המנוח, גם ללא מסמך כתוב, והדבר מצדיק את מכירת הדירה. לעומתו, טען היורש החוקי, כי המלווה פעל בתרמית ובחוסר תום לב, בכך שהסתיר את ביטול הצוואה, והצהיר כי אינו יודע היכן נמצא היורש החוקי, וכיצד ליצור עמו קשר. בנו, היורש החוקי, הוסיף כי אין לראות בדירה כבטוחה להחזר ההלוואה, משום שאין לכך תוקף חוקי ללא מסמך כתוב, בהתאם לדרישות חוק המקרקעין .

בית המשפט לענייני משפחה פסק, כי הדירה שייכת לעיזבון המנוח, וכי המלווה לא עשה כל פעולה קניינית לצורך העברת הבעלות. וכן כי לא סוכם בין המנוח למלווה, כי ככל שלא תושב ההלוואה, הדירה תהייה שייכת לאחרון. בית המשפט הורה להשיב את הכספים ממכירת הדירה ליורש החוקי, בכפוף לקיזוז סכום ההלוואה שהמנוח קיבל מהמלווה. על פסק הדין הגישו הצדדים ערעורים הדדיים.

בית המשפט המחוזי הפך את החלטת בית המשפט לענייני משפחה, קיבל את עמדת המלווה, וקבע כי בינו לבין המנוח נכרת הסכם בעל פה, לפיו הדירה תשמש בטוחה להחזר ההלוואה. בהתאם לכך, הורה בית המשפט המחוזי, כי המלווה יהא זכאי לבעלות בדירה.

פסיקת בית המשפט העליון:

בית המשפט העליון הפך את החלטת בית המשפט המחוזי (תוך קבלת החלטת בית המשפט לענייני משפחה). בית המשפט הדגיש, כי לא ניתן להכיר בהסכמים בעל פה הנוגעים למקרקעין, ללא מסמך כתוב, לאור דרישת הכתב המצוינת בסעיף 8 לחוק. כן קבע בית המשפט, שהחריגים הפסיקתיים, כדוגמת "זעקת ההגינות", לא מתאימים למקרה דנן. זאת היות שהמלווה פעל בחוסר תום לב (הציג תצהירים כוזבים לבית המשפט, וניסה להסתיר מידע מהותי על ביטול הצוואה המקורית).

בנוסף, בית המשפט קבע, כי צוואה אינה יכולה לשמש כבטוחה להחזר הלוואה. קביעה זו נובעת מכך, שצוואה היא מסמך משפטי חד-צדדי, אשר המצווה רשאי לשנותו או לבטלו בכל עת. זאת בהתאם לסעיף 27 לחוק הירושה, התשכ"ה-1965, הקובע כי התחייבות שלא לשנות או לבטל צוואה אינה תקפה. אופיו של מסמך מסוג צוואה שונה באופן מהותי מחוזה, שכן בעוד שבחוזה - שינוי, ביטול או יצירת התחייבות מתבצעים בדרך כלל בהסכמה הדדית של הצדדים, צוואה תלויה לחלוטין ברצון המצווה. לכן, בית המשפט הבהיר, כי צוואה אינה יכולה לשמש ככלי להבטחת החזר הלוואה, בייחוד כשמדובר בעסקאות במקרקעין. 

יתר על כן, בית המשפט העליון הוסיף, כי המלווה פעל בניגוד לדין, כשניסה באופן חד צדדי לממש את הדירה, שהייתה חלק מנכסי העיזבון, מבלי לנקוט בהליך משפטי תקין. בית המשפט הבהיר, כי מימוש נכסי עיזבון מחייב קיום הליך משפטי מוסדר, שנועד להבטיח שהנכסים יימכרו במחיר המרבי, וכי כספי התמורה ישמשו לכיסוי חובות העיזבון, כאשר היתרה תועבר ליורשים החוקיים. המלווה בחר לפעול באופן עצמאי ללא סמכות, ולעשות "דין עצמי", ובכך הפר את הכללים הקבועים בחוק.

לאור האמור לעיל, קבע בית המשפט העליון, כי היורש החוקי זכאי לכל כספי מכירת הדירה בתוספת ריבית והצמדה, בקיזוז סכום ההלוואה שהמלווה העניק למנוח. 

הערת המחבר: 

מסקירה זו עולה כי במקרה של הלוואה בכלל, ולקרוב משפחה בפרט, אשר מטרתה היא רכישת דירה, יש להבטיח את החזר ההלוואה תוך עמידה בדרישת הכתב בהתאם לסעיף 8 לחוק המקרקעין. כלומר, יש לערוך מסמך כתוב, הדדי ונפרד, אשר יבהיר בצורה ברורה ומפורשת את תנאי ההלוואה ואת הבטוחה שניתנה עבורה, ואין להסתפק בצוואה.

בע"מ 4854/24 פלוני נ' פלוני (נבו 29.10.2024).

הכותבת היא עורכת דין במשרד עוה"ד גינדי כספי ושות ' המתמחה בנדל"ן, תכנון ובניה. עריכה: עו"ד ליאל מנגד שץ בסיועה של נעמי אבן עזרא.