העליון הכריע: פטור מתשלום ארנונה על נכס הרוס מוענק לבניין - ולא למחזיקים בו

בית המשפט העליון דחה לאחרונה פה אחד ערעור שהגישה קבוצת משקיעים נגד מנהל הארנונה בעיריית תל אביב על פסיקת בית המשפט המחוזי. הסוגיה שבה עסק פסק דינו של המחוזי, כמו גם הערעור, היא תקופת הפטור מארנונה המוענק לנכס הרוס שאינו ראוי לשימוש לפי פקודת העיריות וזאת לזמן מוגבל, עוברת "איפוס" כאשר הנכס מחליף ידיים, כך שגם הבעלים החדשים זכאים ליהנות ממנה. בפסק דינה, קבעה השופטת יעל וילנר כי יש לאמץ את הפרשנות לפיה הסדר הארנונה החל לגבי בניינים הרוסים חל על הנכס – ולא על הבעלים, ולכן אורכן של תקופות הפטור שמעניק החוק אינו מושפע מהעברת הבעלות או החזקה בנכס.

לקריאת פסק הדין המלא, הקלק כאן.

המערערים הם קבוצת משקעים שרכשו בניין הרוס ברחוב הזז בשכונת רביבים בצפון ת"א, במטרה להחזירו לשימוש, כבית משרדים בשטח של 40 אלף מ"ר בנוי. הערעור הוגש על פסק דין שהוציא בחודש ינואר השנה השופט גלעד הס, שופט בית המשפט המחוזי בתל אביב בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, במסגרתו דחה את ערעור המבקשים על החלטת ועדת הערר בענייני ארנונה. 

על פי החוק, נכס הרוס פטור מתשלום ארנונה עם מסירת הודעת המחזיק לעירייה, וזאת לתקופה בת 3 שנים. במקרה הנ"ל, המחזיק הקודם שלח הודעה לעירייה בדבר מצבו ההרוס של הנכס, והעירייה אכן חדלה מלחייבו בארנונה. לאחר שלוש שנים, ובסמוך לרכישת הנכס על ידי קבוצת המשקיעים, שבה העירייה לגבות ארנונה עבור הנכס, והפעם מהמערערים.

בערר שהגישה הקבוצה לוועדת ערר לענייני ארנונה, טענה כי חיוב בארנונה, כמו כל מס אחר, חל על הנישום ולא יכול להיות קשור למעשיהם של נישומים אחרים. עמדתם של המחזיקים זכתה לתמיכה של דעת מיעוט בוועדה, אך נדחתה בדעת רוב, והוועדה קבעה כי אין לאפס את הסדר הארנונה ולמנות מחדש את התקופות. בית המשפט המחוזי דחה גם הוא כאמור את עמדתם.

"כל מחזיק בנכס כבול ללוחות הזמנים שנקבעו בהודעת המחזיק הראשון"

בדיון בפני העליון טענו המבקשים כי ועדת הערר והמחוזי שגו, וכי חיובם בתשלומי ארנונה, שעה שהם פועלים לשיפוצו של הבניין ולהחזרתו לשימוש, יכביד על יישום מטרה זו ולכן תיפגע תכלית החוק. מנגד השיבו נציגי מינהל הארנונה בעיריית תל אביב כי פרשנות שכזו תנוצל לרעה, כאשר מחזיקים יעבירו נכסים ביניהם כדי להביא להכפלות של תקופת הפטור. עוד טענו כי לשון החוק, בניגוד לחוקים אחרים, אינה מדברת על המחזיקים בנכס במפורש.

השופטת יעל וילנר קבעה כי "הסדר הארנונה… חל על הנכס עצמו ומועד תחילת ואורכן של התקופות השונות של ההסדר אינו מושפע מהעברת הבעלות או החזקה בנכס. ובמילים אחרות, כל מחזיק בנכס כבול ללוחות הזמנים שנקצבו לתחולתו של ההסדר עם הגשת ההודעה על ידי המחזיק הראשון". היא נימקה כי זה טבעו של החיוב בארנונה המוטל על נכס ספציפי על פי סוגו בהתאם להסדר הארנונה החל על נכסים דומים מאותו סוג.

עוד קבעה כי פרשנות המערערים אינה עולה עם הסעיף בחוק ועם תכליתו, אשר נועד להגביל את תקופת הפטור מארנונה. כמו כן, הסכימה עם מינהל הארנונה כי נישומים אחרים עלולים להיפגע. אל עמדתה הצטרפו השופטים דוד מינץ ואלכס שטיין.

לנוכח השאלה העקרונית לא נקבע צו להוצאות. את המערערים ייצג עו"ד אלדד פרקש ואת מינהל הארנונה בעיריית ת"א עו"ד שרון רפאלי-קלר.

"אם ההסדר יחול על המחזיק ולא על הנכס - תכליתו תיפגע"
​
עו"ד לי בן משה ממשרד שוב ושות' מציינת כי "השאלה הפרשנית שבה דן פסק הדין היא האם המתווה הקבוע בסעיף 330 לפקודה על הנכס אינו מושפע בשינויים בזהות המחזיק, או שמא המתווה חל באופן אישי על המחזיק בנכס? היינו, האם חילופי מחזיקים בנכס 'ההרוס' מאפסים את מניין התקופות הקבועות בסעיף 330 לפקודת העיריות?

"אנו סבורים כי צדק בית המשפט בקביעתו זו שכן החיוב בארנונה מוטל על נכס ספציפי לפי סוגו והשימושים שנעשים בו בפועל ולא בהתאם למאפייני המחזיק בנכס, להוציא מקרים פרטניים של פטור או הנחה בארנונה עבור נישום ספציפי כגון מוסד דתי או נכה, עולה חדש וכיוצ"ב. בנוסף, מלשון סעיף 330 לפקודת העיריות ניתן ללמוד כי הסדר הארנונה הקבוע בו אינו מתייחס למחזיק ספציפי בנכס ההרוס, אלא מצמיד את ההסדר האמור לנכס ההרוס עצמו בשל היותו נכס הרוס.

"זאת ועוד, תכליתו של הסדר הארנונה המגובש בסעיף 330 לפקודת העיריות מטרתו לתמרץ מחזיקים של נכסים הרוסים לפעול לשיפוצם על מנת להשמישם. מכאן, כי מקום בו ההסדר כאמור יחול על מחזיק ולא על נכס, מניין התקופות הקבועות בהסדר יתאפס כל פעם מחדש עם חילופי מחזיקים בנכס ההרוס והלכה למעשה תכליתו של ההסדר תימנע ולא תתקיים".