ההנחיות המרחביות החדשות בת"א: הגבלות על "מרפסות סוכה" ואיסור על חניית אופנועים בחצר

הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל-אביב-יפו עדכנה לאחרונה את ההנחיות המרחביות בעיר וקבעה מגבלות חדשות על תכנון מבנים בשלל נושאים. בין היתר, עודכנו ההנחיות לגבי תכנון מרפסות וגזוזטראות, תוקנו ההנחיות לגבי אופן הסדרת מקומות חנייה לאופנועים ואופניים, וכן נקבעה מדיניות חדשה לגבי הקמת בריכות וג'קוזי בדירות גן, דירות גג ובבתים פרטיים בעיר.

ההנחיות המרחביות החדשות התקבלו בהחלטה של הוועדה המקומית מיום 28.8.2024. ביום 31.10.2024 בוצע פרסום בעיתון המאפשר לציבור להתנגד ולהגיש ערר לוועדת הערר המחוזית בתוך 30 יום ממועד פרסום ההודעה. בסיום התקופה, ההנחיות תיכנסנה לתוקפן.

לדברי עורכי הדין  ענת בירן ואלון קאופמן, עמם שוחחנו בנושא, "מדובר בהנחיות שיש בהן כדי להשפיע בצורה משמעותית על הבנייה והתכנון של מבנים ברחבי העיר. השימוש שעושות ועדות התכנון בכלי הקרוי 'הנחיות מרחביות' חורג לעתים קרובות מכוונת המחוקק, ולעתים הן עומדות בסתירה לזכויות מכוח תכניות תקפות. בכל מקרה, מומלץ כי מתכננים, אדריכלים, עורכי בקשות, ובעלי נכסים בעיר יכירו את ההנחיות המעודכנות, יבחנו אם יש בעדכון שנעשה כדי לפגוע בהם, ויגישו ערר במועד, ככל שברצונם לתקוף את ההנחיות החדשות".

מגבלות על הקמת מרפסות לא מקורות

ההנחיות המעודכנות קובעות, בין היתר, הוראות חדשות לגבי אופן בנייתן של מרפסות וגזוזטראות (מרפסות הבולטות מקירותיו החיצוניים של בניין). בין היתר נקבע כי הבליטה של כלל הגזוזטראות צריכה להיות אחידה עבור כל אחת מחזיתות הבניין. על הגזוזטראות להיות חופפות ומקורות בכלל החזיתות. עוד נקבע כי לא תתאפשר הבלטת גזוזטרה בחזית שאין בה גזוזטראות.

עו"ד בירן: "מאחר שלא ניתן לסטות מהנחיה מרחבית, הרי שהוראה קשיחה לגבי אורכן של מרפסות, והקביעה כי על כולן להיות מקורות וזהות, מונעת כל גמישות תכנונית. כמו כן,  הדרישה לקירוי מלא של המרפסות מונעת שימוש בהן כמרפסות סוכה"

חריגה מכך תתאפשר רק בקומה האחרונה שאיננה קומת גג, וגם זאת רק בתנאי שאורך הגזוזטרה לא יעלה על 2/3 מאורך החזית. כמו כן, נקבעה הוראה ייחודית לבניין רב-קומות, בו יתאפשר שינוי של מיקום הגזוזטראות שבחזית בכל 5 קומות, אך גם על אלה להיות חופפות וזהות.

במסגרת ההחלטה הוסבר כי השינוי בהנחיות נקבע לאור חוו"ד שניתנה על ידי מינהל התכנון , לפיה גזוזטרה או מרפסת שאינה מקורה אינה מחושבת במניין שטחי הבנייה, ולכן ניתן לכאורה להתיר אותן ללא מגבלת שטח. בהחלטה נאמר כי הוחלט לקבוע את ההנחיות החדשות "כדי למנוע מצבים תכנוניים שאינם רצויים".

מרפסות בתל אביב (שאטרסטוק)

לדברי עו"ד ענת בירן , "מתעוררת שאלה, האם קביעת הוראות לעניין אופן בנייתן ותכנונן של מרפסות לא אמורה להיות מוסדרת באמצעות תכנית, ולא באמצעות הנחיות מרחביות. מאחר שלא ניתן לסטות מהנחיה מרחבית, הרי שהוראה קשיחה לגבי אורכן של מרפסות, והקביעה כי על כולן להיות מקורות וזהות, מונעת כל גמישות תכנונית. כמו כן, הדרישה לקירוי מלא של המרפסות מונעת שימוש בהן כמרפסות סוכה".

איסור על חניית אופנועים בחצר והגבלות על חניית אופניים

הנחיה נוספת שתוקנה נוגעת לאופן הסדרת מקומות חנייה לאופנועים ואופניים בחצרות של בתים. נקבע כי בבקשות להיתר יש למקם לפחות 50% ממקומות החנייה לאופניים בשטח החצר המשותפת. לעומת זאת, חניות של אופנועים יש למקם בתת הקרקע, ולא בחצר, למעט במקרים חריגים, שבהם ניתן יהיה למקם לא יותר מ-3 מקומות לאופנועים בחצר.

ההנחיות המעודכנות מחייבות כי מתקן החנייה לאופניים יהיה מסוג "פרסה" (האות U הפוכה), בגובה מינימלי של 70 ס"מ, אשר יקובע באמצעות בטון. הובהר כי לא יאושר מתקן ספירלי, רצפתי, תלייה או מכפיל. ההסבר שניתן לכך הוא מתן עדיפות להסדרת מקומות חנייה לאופניים בשטחי חצר משותפת, על פני אופנועים.

לדברי בירן, "גם כאן מדובר בהוראה קשיחה המונעת גמישות תכנונית ויש לבחון את השפעתה על תכנון וניצול המגרש וזכויות הבניה".

"הגבלת האפשרות לתכנון והקמה של בריכות פרטיות" 

עוד עודכנה המדיניות לגבי בריכות במבני מגורים בעיר. ההוראות בעניין זה לא הוגדרו כ"הנחיה מרחבית" שלא ניתן לסטות ממנה, אלא כ"מדיניות", אשר במקרים חריגים ניתן יהיה לסטות ממנה בכפוף להפעלת שיקול דעת פרטני. עם זאת הגדרת ההנחיות כמדיניות ולא כהנחיה מרחבית, מעוררת שאלה לגבי האפשרות להגיש עליה ערר.

המדיניות החדשה מרחיבה את הגדרתה של בריכה לכל מאגר מים ששטחו מעל 6.25 מ"ר ועומקו גדול מ-0.5 מ' (לרבות ג'קוזי ובריכות נוי). על פי המדיניות יומלץ לבחון בחיוב אישורן של בריכות שיתוכננו, בין היתר, בהתאם לעקרונות הבאים:

בריכה בחצר צמוד לדירות גן בבניין משותף – הבריכה תורחק לפחות 4 מ' מגבול המגרש הקדמי ולפחות 2.5 מ' משאר הגבולות; שטח הבריכה מחוץ לקווי הבניין לא יעלה על 24 מ"ר; הקמת הבריכה לא תסכן עצים בעלי ערכיות גבוהה.

בריכה במרפסת גג או בגג עליון – הבריכה תורחק לפחות 1.2 מ' ממעקה הגג; בבניין חדש מעקה הגג יהיה בנוי, ולא יאושר מעקה זכוכית או מתכת.

בריכה בחצר בית פרטי – לא תומלץ בריכה במרווח קדמי (למעט אם מדובר במגרש פינתי). במגרש פינתי בריכה במרווח הקדמי תורחק 2.5 מ' מגבול המגרש הקדמי; שטח הבריכה מחוץ לקווי הבניין לא יעלה על 24 מ"ר או 5% מהשטח הפנוי מבינוי מעל-הקרקע במגרש, הגדול מביניהם; ועוד.

עוד הובהר כי ברובעים 3, 4, 5 ו-6 בעיר, חלה מדיניות קודמת לפיה לא תומלץ בקשה לבריכה.

לדברי עו"ד בירן, "מדובר במדיניות שיש בה כדי להשפיע על האפשרות לתכנון והקמה של בריכות פרטיות. הביקוש לבריכות שחייה ולג'קוזי גובר והולך בשנים האחרונות, בדירות יוקרה ובדירות גן, והמדיניות העדכנית תאפשר אמנם הקמת בריכות במקרים מסוימים, אך היא עשויה למנוע את אפשרות הקמת הבריכה במקרים אחרים. יש לציין כי תיתכן טענה לפיה הוראות לגבי בנייתן של בריכות וג'קוזי צריכות להיות מוסדרת במסגרת תכנית".