הגבלות קשות על תוכניות העיצוב: יש לקדמן רק במקרים חריגים, אסור להן לעסוק בעיצוב אדריכלי

מינהל התכנון פרסם אתמול (א') מדריך לעריכת תכניות בינוי ופיתוח, כשלב ביניים בין אישור התוכנית הסטטוטורית (תב"ע) ובין הליכי הוצאת ההיתר. פרסום המסמך בא כשנה לאחר שבמטה התכנון ובמינהל התכנון "סימנו" את תחום תכניות העיצוב ותכניות הבינוי כחסם מרכזי בפני האצת הבניה.

העקרון המשמעותי ביותר שמופיע במדריך, שגיבש צוות בראשות סגנית יו"ר מטה התכנון שירה ברנד, הוא כי קידומה של תוכנית בינוי ופיתוח יכול להיעשות רק מכוחה של הוראה בתב"ע, ולא על סמך שיקול דעתה של הוועדה המקומית. כמו כן, במקרים שבהם התב"ע אכן מורה על הכנת תוכנית בינוי, עליה לפרט במדויק באילו נושאים עליה לעסוק ובאילו לא.

המדריך המלא שפרסם מנהל התכנון 

המדריך מפרט נושאים שבהם בכל מקרה לא יכולה תוכנית הבינוי לעסוק. כך למשל "אין לעסוק בחלל הפנימי של המבנה" ו"אין לעסוק בעיצוב המבנה". נושאים שבהם תוכנית בינוי יכולה לעסוק הם הממשק עם המרחב הציבורי, העמדת המבנים, מפלסי כניסה, דירוג מבנים, ותשתיות מתחם וחיבורן לתשתיות העירוניות, לרבות תנועת כלי רכב, טרפו, ניקוז וחלחול וכן הלאה.

מלבד ברנד עסקו בהכנת המדריך ד"ר מיכל מיטרני, יועצת למנכ"ל מינהל התכנון , אדר' יאשי סער מנהל אגף בכיר רישוי תקנות ומכונים במינהל התכנון, ואדר' ליאורה זיידמן ורחלה ינאי, שתיהן יועצות לאגף רגולציה במינהל התכנון. "בנוסף להליכים הסטטוטוריים התפתח לאורך השנים שימוש במסמכי תכנון, שמועד הכנתם ואישורם הוא בין שלב אישור התכנית ובין שלב קליטת הבקשה להיתר בניה", נכתב במבוא למדריך, שבו גם תוארו הסיבות בגינן נדרש מינהל התכנון לנושא. "במסגרת בקרות רוחביות של מינהל התכנון נמצא שהכנתם ואישורם של מסמכים אלו מעכב באופן משמעותי את מימושה של התכנית הסטטוטורית", נכתב.

זאת בין היתר "מאחר ולא נקבעו בחוק הוראות או כללים לאותם מסמכים, לרבות לנושא תכולתם ואופן אישורם, והם נתונים לשיקול דעתם של הגורמים המאשרים אותם". עוד נכתב כי "בחלק מהמקרים תכנית העיצוב לא היוותה רק גשר תכנוני, אלא בפועל יצרה תוספת של דרישות שהיו אמורות להיכלל בשלב הכנת התכנית הסטטוטורית או בשלב הרישוי... עוד עלה כי אין כל מגבלת זמן על אישור מסמכים אלו".

תוכנית בינוי - רק מכח הוראותיה של התכנית הסטטוטורית

המדריך הגדיר את תוכנית הרישוי ככזו ש"תכליתה לעסוק באופן מימושה של התכנית המפורטת הסטטוטורית". עוד נכתב כי "בדרך כלל לא אמורה להידרש הכנת תכנית בינוי ופיתוח כשלב נוסף בין התכנית להיתר בניה. תכנית כזו יכול שתידרש רק בפיתוח מגרשים מורכבים".

תוכנית בינוי תתאפשר על פי המדריך רק מכח הוראותיה של התכנית הסטטוטורית שקובעת צורך לאשר תוכנית שכזו, כתנאי להליך הרישוי, וגם זאת "במצבים חריגים בלבד, בהם לא ניתן להסתפק במידע שיימסר ובהגשה של התכנית הראשית בהיתר".

מקרים מסוג זה עשויים להתרחש למשל כאשר התכנית משאירה במכוון גמישות רבה בהיבטים של בינוי ופיתוח. "לדוגמה, כאשר התכנית מייצרת חלופות לסוגי שימושים או כשהתכנית מגדירה עקרונות כלליים בלבד לעניין מספר מבנים, וקובעת כי אופן המימוש של עקרונות אלו ייקבע לעת הכנת תכנית בינוי ופיתוח".

מקרה נוסף הוא "כאשר הפיתוח הנופי והתשתיתי אינו יכול להיפתר במסגרת המגרש הבודד אלא נדרשת טרם הגשת בקשה להיתר בניה למגרש הבודד, ראיה כוללת של מספר משמעותי של מגרשים החולקים ביניהם מרכיבים פיזיים לדוגמה, מבנים טכניים, קומות חניה עם כניסה ויציאה משותפים, שטחי פיתוח נופי משותפים, זיקות הנאה בין מגרשים, שטחי חלחול המשפיעים או מושפעים בין מגרשים וכדומה, או כאשר נדרש שינוי חריג ויוצא דופן של המרחב הציבורי או השטחים הציבוריים הקיימים".

בכל מקרה, לא ניתן לדרוש בהליך הרישוי הכנת תכנית בינוי ופיתוח אלא אם התכנית הסטטוטורית הורתה זאת. "בהיעדר הוראה כאמור בתכנית – ועדה המקומית או רשות הרישוי יכולות לדרוש רק את הנדרש על פי הוראות החוק, התקנות והתוכנית". עוד קובע המדריך כי "כאשר תכנית 'שותקת' לגבי נושא מסוים או איננה מתירה במפורש בהוראותיה ליצור מגבלות במסגרת תכנית בינוי ופיתוח, לא ניתן לייצר מגבלה בתכנית הבינוי והפיתוח, וההחלטה לגבי אופן המימוש היא בידי מגיש הבקשה להיתר".

מגבלות ביחס לתוכנית - רק בהוראות התוכנית המפורטת

לגבי המקרים שבהם הוראות התכנית המפורטת יחייבו הכנת תכנית בינוי, הומלץ על ידי המדריך כי "הן יפרטו בצורה ברורה מהי תכלית תכנית הבינוי והפיתוח ומה תכולתה. במצב זה, הוראות התכנית יגדירו את הנושאים שבהם יכולה תכנית הבינוי לפרט הוראות תכנוניות נוספות ביחס להוראות התכנית הסטטוטורית".

עוד נכתב כי אם מוסד התכנון מעונין לאפשר לייצר בתכנית הבינוי והפיתוח מגבלות נוספות ביחס להוראות התכנית הסטטוטורית, יש לקבוע זאת במפורש בהוראותיה של התכנית המפורטת . "לדוגמה: התכנית קובעת מספר קומות מקסימלי אולם מאפשרת בהוראותיה, לקבוע במסגרת תכנית בינוי ופיתוח דירוגים ונסיגות". כמו כן הומלץ לקבוע בהוראות התכנית המפורטת לוחות זמנים לאישור תכנית הבינוי והפיתוח. "מומלץ לקבוע שבמידה ותכנית הבינוי לא תאושר במסגרת לוחות הזמנים שנקבעו, ניתן יהיה לעבור לשלב הרישוי, והנושאים יבחנו במסגרתו".

עוד מונה המדריך נושאים הנדרשים על פי חוק להיות מוסדרים בהוראות התכנית הסטטוטורית ואין להשאיר את קביעתם לתכנית הבינוי והפיתוח, בהם ייעודי הקרקע, מספר הדירות, שטחי הבנייה המותרים, גובה ומספר קומות ועוד. עוד נכתב כי "אין לקבוע בתכנית מפורטת הוראה המחייבת הכנת מסמך העוסק בהוראות עיצוביות, בתפיסה עיצובית של הבינוי והפיתוח במגרש או בעיצוב המבנים המוצעים כתנאי בהליך הרישוי. ככלל, עדיף להשאיר את נושאי העיצוב להנחיות המרחביות ולכלול בהוראות התכנית רק הוראות עיצוב המרחב שהן מהותיות לרוח התכנית המסוימת".

איגוד מהנדסי הערים מברך

מאיגוד מהנדסי ואדריכלי הערים נמסר: "אנו מברכים על יצירת מסגרת ברורה ושקופה לתכניות הבינוי והפיתוח. לשלב תכנוני זה יש חשיבות רבה, בעיקר בהשתלבות במרקמים קיימים בערים המצטופפות, על מנת לשמור על איכות התכנון העירוני, המרחב הציבורי ותיאום התשתיות. השקיפות בתהליך תועיל לכל הגורמים המעורבים - גם לאדריכלים המתכננים, גם ליזמים וגם לוועדות המקומיות. נותרו עוד נושאים להסכים עליהם בעניין העיצוב, וסוכם שמדריך זה יהווה בסיס לעדכונים".