"כמו שמבנה צריך להיות גמיש מפני רעידות אדמה, כך גם חוזה בפרויקט התחדשות צריך לשמור על גמישות מול שינויים אפשריים"

טל, קדרי, שמיר ושות' עורכי דין הוא אחד מהמשרדים המובילים בתחום ההתחדשות העירונית בירושלים, אשר פרץ את הדרך להתחדשות משמעותית בעיר הבירה. שוחחנו עם עו"ד אמיר קדרי ועו"ד אמיר עדיקא על תחילת הדרך, ההתקדמות של התחום ועל הקשר שלהם למוזיקה ולספורט.

מה גרם לכם להתחיל לעסוק בהתחדשות עירונית?

המחשבה שניתן לחדש מבנים בנויים קיימים או להחליפם במבנים חדשים ובמקביל להותיר שטחים פתחים לשימוש הדורות הבאים, הקסימה ואתגרה אותנו – הרגשנו שאנחנו חייבים להיות שם.

הבחירה שלנו לייצג בעלי דירות בפרויקטים היתה גם היא בתחילת הדרך. חשבנו שצריך לאזן היטב את הפער המובנה שבין יזמים המכירים היטב את התחום, לבין בעלי הדירות שזקוקים לתיווך והסבר בקשר לתהליך שהם נכנסים אליו.

חוויה משמעותית שזכורה לכם מתחילת הדרך
קיץ 2015 בשכונת קריית יובל בירושלים, על הדשא המרכזי שבין 5 בניינים, התכנסו כל בעלי הדירות עם היזם שנבחר בתהליך ארוך ומדוקדק, ואיתנו. הצגנו את הפרויקט הראשון מבחינתנו, ואחד מהראשונים בירושלים, של תמ"א 38/1, ל-5 בניינים שנקראו 'שיכון הרופאים'. במהלך ההתכנסות נחתמו החתימות הראשונות על החוזים של הפרויקט. החלק המרגש היה לא רק העובדה שזה הפרויקט הראשון שלנו, אלא שזכינו לעבוד שם עם נציגות דיירים אקטיביסטית שמיצתה עבור בעלי הדירות את מלוא הזכויות האפשריות וידעה לשתף אותם בתהליך. מבחינתנו זה היה סימן לבאות - ידענו שכך צריך לנהוג גם בעתיד.

הדבר הכי חשוב שכל מי שניגש לפרויקט התחדשות צריך לדעת

מצד בעלי הדירות, צריך סבלנות רבה - האתגר מורכב מאוד מהבחינה האנושית, המשפטית, התהליכית והתכנונית גם יחד.

מצידנו כעורכי דין, חשוב להתכונן על כל הפרטים שקשורים בבעלי הדירות ובמרכיב התכנוני, כבר לפגישה הראשונה, על מנת שניתן יהיה לכוון את התהליך לכיוון הנכון כבר בראשית הדרך.

טעות נפוצה שעלולה לגמור פרויקט

יש להימנע מהסדרים אישיים שאינם במסגרת חוזי התחדשות עירונית - זה מייצר חוסר אמון בין הגורמים המעורבים; יש למסד מנגנון מתן פתרונות לצרכים ספציפיים במסגרת ההסכם עליו חותמים כלל הבעלים.

איך תחום ההתחדשות העירונית השתנה לאורך השנים?

התמקצעות כל השחקנים המעורבים ובפרט המקצעות גורמי התכנון. במחוז ירושלים, בו אנחנו פעילים, גורמי התכנון מבינים התחדשות עירונית .

התחום הרבה יותר מורכב ממה חשבו בתחילת הדרך. לכן, אנחנו מזהים ברירה טבעית של יזמים. יזמים קטנים שחשבו שמדובר במעין עסקת תיווך, יוצאים מהשוק ואילו יזמים שיכולים לממן ולבצע את התהליך מתחילתו ועד סופו, שהם מטבע הדברים יזמים מבוססים וגדולים יותר, תופסים את מקומם.
בירושלים זיהינו שיתופי פעולה אסטרטגיים רבים בין יזמים מקומיים המכירים את האוכלוסייה ואת מוסדות התכנון המקומיים, לבין יזמים וקבלנים גדולים ממרכז הארץ.

פרויקט שאתם הכי גאה בו, ולמה?

אמיר קדרי: פרויקט במושבה היוונית בירושלים, בו נקראנו להחליף ייצוג לאחר שחוסר אמון בין בעלי הדירות לבין עצמם הקשה על קידום הפרויקט. לאחר חודשים רבים של עבודה בתוך הנציגות עצמה, ובין בעלי הדירות, הושגו ההסכמות הפנימיות בין השכנים, ההסכם נחתם, והפרויקט נמצא בהליכי תכנון מתקדמים מאוד.

אמיר עדיקא: פרויקט במושבה הגרמנית בירושלים, בו נקראנו לייצג את בעלי הדירות במהלך חיי הפרויקט, על רקע תחילת הביצוע, על רקע סכסוך בין בעלי הדירות לבין היזם בשל אי הסכמה על הערבויות ועל נושא הפיקוח. סייענו בהובלת הפרויקט בבטחה לכדי סיום, עם פיקוח נאות וערבויות מוגדלות, כשבעלי הדירות אף קיבלו פיצוי בגין איחורים במסירה.

סימני אזהרה שיגרמו לכם לא להתקרב לעסקה כלשהי?

דרישה של נציגים או צדדים שלישיים לפעול לטובת ענייניהם האישיים ככל ויאושר מינויינו כעורכי דין. כעורכי דין, אנו חבים חובת אמונים כלפי בעלי דירות בלבד. יש להימנע מכל סיטואציה של ניגוד עניינים.

לקח שלמדתם ממנו

כמו שמבנה צריך להיות גמיש מפני רעידות אדמה, כך גם חוזה הכתוב כהלכה צריך לשמור על מידה של גמישות כדי לאפשר התאמה לשינויים שעשויים להתרחש לאורך חיי הפרויקט.
חוזה שאינו מאפשר היענות לשינויים הבלתי צפויים העלולים לקרות בתהליך הארוך של הוצאת תב"ע, היתר, מצב חירום, עלול לגרום לעיכובים רבים ואף להביא לבטלות החוזה שלא לטובת בעלי הדירות.

מהם הצעדים שהממשלה חייבת לעשות מחר כדי להאיץ התחדשות עירונית ?

להסיר בירוקרטיות בהליכי תכנון ורישוי בתחום ההתחדשות העירונית ולהסדיר רגולציה הקשורה לליווי בנקאי של פרויקטים; כך יקוצר משך הזמנים הצפוי ממועד חתימה על הסכם ועד יציאה לביצוע- דבר האורך כיום כ-5-6 שנים לפחות.

אנו מרגישים שיש צורך בחיזוק ההגנה על בעלי הדירות ברמת החקיקה והרגולציה בהתחדשות עירונית. קיימות לקונות המותירות כוח רב בידי הגורמים המממנים, לשנות את תנאי ההסכמים שנחתמו בין בעלי הדירות לבין היזמים, ובכך להרע את מצבם של בעלי הדירות. המרכיב המרכזי ביותר של ערבות – חוק המכר, מצריך טיפול מיוחד. במציאות של התחדשות עירונית הוא מצריך שיפור.
עדיקא: במסגרת תפקידי כיו"ר ועדת ההתחדשות העירונית של מחוז ירושלים וביחד עם שותפי עו"ד קדרי שהוא חבר בוועדה, אנחנו פועלים מול הרשויות על מנת לתקן את החקיקה בנושא. כמו כן, אנו פועלים מול הרשויות על מנת למסד נוהל השימוש בכספי קרן התחזוקה ההונית אשר מוקצית בפרויקטים של התחדשות עירונית לטובת בעלי הדירות.

מה הן התכונות הדרושות לעורך דין המלווה דיירים, אלו שעושות את ההבדל?

סבלנות, ויכולת להוביל תהליך סבוך ומורכב בשיתוף פעולה עם בעלי הדירות ועם יתר השחקנים.

להיות מקצוענים לפני הכל, כי ידע מקצועי ויכולת הבנה של התהליך המורכב, כולל השיקולים הכלכליים, השמאיים, והתכנוניים, צפויים להשפיע באופן מכריע על התוצאה עבור בעלי הדירות.

אתגר בתהליך העבודה מול דיירים

רק אתגר אחד? הזיקוק של האינטרס המשותף של קבוצה הטרוגנית, בעלת צרכים שונים, ואינטרסים שונים.

בהתבוננות חמש שנים לאחור - האם לדעתכם חל שינוי בהתנהלות הדיירים?
בהחלט, בעלי הדירות מבינים יותר התחדשות עירונית ומבקשים לקחת חלק פעיל בבניית עתידם.

משהו שאף אחד לא יודע עליכם בענף הנדל"ן

אמיר עדיקא: אני חבר ועד מנהל באגודת כדורגל ההופכת לבולטת משנה לשנה.

אמיר קדרי: הפרויקט היקר ביותר לליבי בימים אלה הוא בניית המשכן החדש לקונסרבטוריון הסדנה, מאחורי המוזיאון לטבע, בירושלים. אני מכהן כיו"ר של המוסד הנפלא הזה. הבנייה היא סיומו של תהליך ארוך בו קיבלנו הקצאת קרקע מעיריית ירושלים, העברנו תב"ע, ערכנו תחרות אדריכלים למבנה, ואנחנו ממתינים בקוצר רוח לסיום הבנייה.