מחירי המשרדים בת"א ממשיכים לרדת, ובאיזה מתחם חלה צניחה של כמעט 10% בשכ"ד בתוך חציון?

מחירי המשרדים בתל אביב ממשיכים לרדת, לאחר שבחציון הראשון של שנת 2024 עמד מחיר ממוצע למ"ר בת"א על 118 שקל לעומת 125 שקל בחציון השני של 2023, ירידה של 5.6%. זאת ועוד, משך חיי חוזי השכירות בת"א התקצר ל כ-3 שנים בממוצע, בהשוואה ל כ-5 שנים ויותר בעבר. הנתונים מתייחסים למשרדי קלאס A . כך עולה מנתוני חברת NEWMARK NATAM (נת"מ) המספקת שירותי נדל"ן מגוונים למגזר העסקי, לגבי נתוני שוק הנדל"ן לחציון הראשון של שנת 2024. 

על פי הדו"ח לחציון הראשון לשנת 2024, נרשמו ברוב האזורים בתל אביב ירידות מחירים. כך למשל, ירדו מחירי השכירות הממוצעים למשרדים בקלאס A בציר בגין ל כ-137.69 שקל למ"ר, בהשוואה ל-145 שקל למ"ר בחציון השני של 2023. ביגאל אלון ירדו דמי השכירות ל-125.17 שקל למ"ר בהשוואה ל-138.33 שקל למ"ר בשנת 2023. כמו כן, שוק בנייני המשרדים Class B בתל אביב, בדומה לשוק משרדי Class A באזור זה, מציג ירידות משמעותיות בשיעורי האכלוס וירידה בממוצע דמי השכירות המבוקשים. העומדים כעת על 82.87 שקל למ"ר. באזור הסיטי חלה ירידה בדמי השכירות המבוקשים עם ירידה של כ-9.58% בדמי השכירות וסה"כ 82.50 ש"ח למ"ר בממוצע. 

בדוח מציינים כי בדומה לשוק המשרדים בתל אביב, גם שוק המשרדים בערים הסובבות את תל אביב חווה שינוי בשיעורי האכלוס. שיעור האכלוס הממוצע לשוק מגדלי משרדים Class A בערים סביב תל אביב, מציג ירידה קלה ועומד כעת על 82.39% בממוצע לעומת 83.65% בחציון השני של 2023. יחד עם זאת, קיימים אזורים המציגים ירידה משמעותית בשיעור האכלוס כגון רעננה, כפר סבא, הוד השרון וראש העין, בעיקר בשל סקירה של בניינים חדשים שקיבלו טופס 4 ונמצאים בשלבי אכלוס מתקדמים, וכן חברות טכנולוגיה אשר פינו חלק מהשטחים. 

דמי השכירות המבוקשים בשוק משרדים זה שומרים על יציבות ומציגים תיקון קל של פחות ממחצית האחוז וסך הכל 75.86 שקל למ"ר בממוצע. בדומה לחציון הקודם, אזור הרצליה ממשיך להוביל עם דמי השכירות הגבוהים והיציבים ביותר לשוק זה ועומד על כ-102 שקל למ"ר בממוצע. אזור הרצליה ממשיך להציג גם את שיעור האכלוס הגבוה ביותר לשוק משרדי Class A סביב תל אביב – 95.39% בממוצע. בנת"מ מציינים כי אזור הרצליה שומר על שיעורי אכלוס ודמי שכירות בעיקר בשל תמהיל החברות המאפיינות את השוכרים באזור זה – חברות הייטק ותיקות ומבוססות, לצד חברות סטארט אפ חדשות. 

שיעור האכלוס בשוק בנייני משרדים Class B סביב תל אביב מושפע משיעורי האכלוס בClass A , וממוצע שיעור האכלוס ירד ב-5.75% ועומד כעת על 88.55%. דמי השכירות המבוקשים בשוק משרדים זה ירדו ב -2.35% בהשוואה לחציון הקודם, ועומדים כעת על 62.06 שקל למ"ר בממוצע. אזור הרצליה מציג ירידה קלה אך ממשיך להוביל עם דמי השכירות הגבוהים יחסית לשוק זה, ועומד על 79.00 שקל למ"ר דמי שכירות ממוצעים.

יציבות באחוזי התפוסה בחיפה, ומה קורה ברחבי י-ם?  

שוק מגדלי המשרדים Class A בחיפה והצפון מציג יציבות יחסית בשיעורי האכלוס הממוצעים, עם תיקון נוסף קל וממוצע של 95.74%. אזור מת"מ ממשיך לשמור על אחוז אכלוס גבוה יחסית, כ-96.46% בממוצע ועלייה בממוצע דמי השכירות באזור זה נובעת בעיקר משטחי משרדים ברמת גמר גבוהה שהתווספו בשכירויות משנה בפארק מת"מ לאחר תקופה ארוכה שהפארק היה בתפוסה מלאה. אזור יוקנעם ממשיך גם הוא ביציבות, עם שיעור אכלוס של 94.68% גם בחציון זה ויציבות בדמי השכירות עם 73 ש"ח למ"ר.

שוק בנייני המשרדים Class B בחיפה והצפון ממשיך להציג יציבות ולשמור על אחוזי תפוסה גבוהים יחסית, עם עלייה של פחות ממחצית האחוז ועומד כעת על 97.16% תפוסה בממוצע. אזור יקנעם מציג עלייה קלה בשיעור האכלוס הממוצע, ועומד כעת על 98.80% תפוסה. דמי השכירות המבוקשים בשוק משרדים זה מציגים תיקון קל של כפחות מאחוז ועומדים כעת על 61.27 שקל למ"ר בממוצע וזאת בעיקר בעקבות התאמה והעלאה של רמות הגמר של המשרדים והבניינים והעידר שטחים פנויים בבנייני המשרדים הקיימים בשוק זה.

שיעור האכלוס הממוצע בשוק בנייני המשרדים Class A באזור ירושלים מציג יציבות בדומה לחציון קודם ועומד כעת על 90.39% תפוסה. ניתן לראות בחציון זה עלייה קלה בשיעור האכלוס באזור תלפיות וגבעת שאול. אזור הר חוצבים מציג ירידה בשיעור האכלוס העומד על 86.57% בממוצע. זאת בשל כניסה לשוק של בניינים חדשים, צמצום שטחים של חברות הייטק מובילות וכן מעבר של חברות לבנייני משרדים באזורים אחרים בירושלים ומחוצה לה. אזור מלחה ממשיך להוביל עם שיעור האכלוס הגבוה ביותר לשוק זה – 99.80% בממוצע. בדומה לאזורי משרדים נוספים, בשל ההשפעות המאקרו כלכליות ומצב המלחמה החל מה- 7.10 ניתן לראות כי דמי השכירות בשוק משרדים זה חווים ירידה מתונה בדמי השכירות, עם ממוצע של 90.04 שקל למ"ר.

שיעור האכלוס הממוצע בשוק משרדים CLASS B שומר על יציבות ועומד על 97.29%. שיעור האכלוס הגבוה ביותר נסקר באזור מלחה, עם 99.80% תפוסה. דמי השכירות באזור זה מציגים עלייה קלה, עם מחיר ממוצע של 75.20 שקל למ"ר. אזור העיר נותר האזור בעל דמי השכירות הגבוהים ביותר באזור הנסקר, עם ממוצע של 80 שקל למ"ר.

שוק בנייני המשרדים בבאר שבע והסביבה ממשיך במגמת יציבות עם  עלייה קלה בשיעור האכלוס העומד כעת על 88.50% בעיקר בשל עלייה קלה בשעורי האכלוס במרכז העיר באר שבע. יחד עם זאת שוק משרדים זה מציג יציבות  בדמי השכירות המבוקשים הממוצעים, העומדים כעת על 54.50 שקל למ"ר. בפארק הייטק עומר ניתן לראות עלייה קלה בשיעור האכלוס - 88.98% ויציבות בדמי השכירות המבוקשים בעיקר בשל תחילת האכלוס של בנייני משרדים חדשים ועסקאות שנחתמו על אף מצב המלחמה. אזור פארק גב-ים נגב ממשיך להציג את אחוזי האכלוס הגבוהים ביותר לשוק משרדים זה – 99.80% בממוצע.

אור בן צבי, סמנכ"ל שרותי נדל"ן בקבוצת NEWMARK NATAM: "למרות ירידות המחירים בתל אביב, מגמת האכלוס נותרה יציבה, בעיקר בזכות השוק המתפתח של שכירות המשנה, כאשר חברות מילאו את השטחים הפנויים שלהם, בהסכמים לטווח קצר ובמחירים נמוכים יותר. התרחבות פעילותה של הרכבת הקלה צפויה לאזן בעתיד היצע גדול של משרדים לאורך התחנות בעיקר באזור מתחם האלף בראשון לציון ,ציר ז'בוטינסקי בבני ברק ועד צומת סביון".