"התחדשות אמיתית חייבת לכלול צרכי ציבור, תחב"צ, מסחר וטיפוח המרחב הציבורי"

מה גרם לכם להתחיל לעסוק בהתחדשות עירונית?

יריב: העיסוק במתחמים עירוניים ותיקים הלך והתרחב במשרד עם השנים. מבנים ותיקים במרכזי הערים עוברים מתיחת פנים, נהרסים או מקבלים תוספות בנייה משמעותיות, ונוספים להם שימושים מעורבים. זוהי התחדשות עירונית אמיתית, ככה אנחנו תופסים אותה. לא רק כינוי למתחמי פינוי בינוי , או לפרויקטים של הריסה ובנייה. התחדשות כוללת ואורגנית של מרכזי הערים, באמצעות הבינוי שעובר התחדשות וציפוף, מתן מענה עירוני לצרכי ציבור, לפיתוח תחבורה ציבורית, התחדשות המסחר ומתיחת פנים של המרחב הציבורי, כל אלה הם חלקים בפסיפס שלם שמרכיבים עיר טובה.

המעבר מפרויקטי תמ"א חיזוק ("תמ"א 1"), תמ"א הריסה ("תמ"א 2") ומפרויקטים נקודתיים של התחדשות בבניינים בודדים, לטיפול במתחמי פינוי בינוי ומתחמי התחדשות הכוללים לעיתים גם שימור ותוספות בנייה היה אך טבעי. כמו הרבה רשויות מקומיות, גם היזמים שעימם אנחנו עובדים הבינו שהבניין הבודד הוא כבר לא הסיפור, אלא נדרש טיפול מתחמי.

מאור: ההבנה הפשוטה שבמרכז הארץ, שבה מלאי הקרקעות לבנייה אינו בנמצא, אך הביקוש למגורים רק הולך וגובר לנוכח האוכלוסייה ההולכת וגדלה, התחדשות עירונית היא הדרך הכי טובה ביותר, ולעיתים היחידה, להגדלת מלאי הדירות. מעבר לכך, התערבות במרחב אורבני קיים מהווה עבורנו אתגר ועניין רב.

ספרו על חוויה משמעותית שזכורה לכם מתחילת הדרך

מאור: לא זכורה לי חוויה אחת ספציפית. מבחינתי, בכל פרויקט, במיוחד בפרויקט בהיקף גדול, הרגע שבו אני נפגש עם בעלי הדירות, מפגש שבו הם מבינים שהם הולכים לקראת שינוי גדול בחיים שלהם, הוא מרגש ומאתגר כאחד.
יריב: באחד הפרויקטים המוקדמים שלנו בהתחדשות עירונית, במע"ר החיפאי, נדרשנו לפתור תכנון במגרש קטנטן, עליו עמד בניין. אלמלא מיקומו בעורף המגרש, ואילו עדיין היה ניצב - כמו בימי הקמתו - על שפת ים, ודאי היה נדרש לשימור. עשינו ניסיונות תכנוניים רבים לשמרו ולהכלילו במסגרת הבינוי החדש, אך בשום צורה לא היה ניתן לשמור על מאפייניו האדריכליים והוא נבלע בבינוי החדש. בסופו של דבר אושרה הריסתו. עד היום יש מי שמזכירה לי את הבניין מדי פעם בפגישותינו.

התחדשות עירונית מלווה בפיתוח. כשעוסקים בתכנון בעיר ותיקה כמו חיפה, כמו גם בערים רבות וטובות אחרות, המתח שבין פיתוח לשימור קיים תמיד. אלא שעיר שרוצה להתפתח, חייבת לקבוע עקרונות לפיתוח, לצד קביעת עקרונות של מה יש ומה אין לשמר.

הדבר הכי חשוב שכל מי שניגש לפרויקט התחדשות צריך לדעת

מאור: ראשית, שהתהליך הוא ארוך ולא פשוט. שנית, וזה בעיקר לבעלי הדירות, התכנון של הדירות החדשות, בשונה ממרבית הדירות הקיימות, צריך לעמוד בהגדרות החוק והתקנות ולכן בהרבה מצבים, גם אם גודל דירות התמורה שיקבלו גדל ביחס לשטח דירתם הישנה, לא בהכרח גדל מספר החדרים או גודל החללים.
יריב: חשוב לזכור שמדובר בסיטואציה של win-win. כל הצדדים צריכים לצאת מורווחים מהפרויקט, אחרת הוא לא יקרה. אם כולם יסתכלו ויהיו שבעי רצון מחלקם, לא יבדקו למה הצד השני מקבל יותר או פחות, הפרויקט יצליח.

טעות נפוצה שעלולה לגמור פרויקט
יריב: התעקשות של מי מהגורמים הרבים המעורבים בפרויקט עלולה לגמור פרויקט, ואם לא לחלוטין, אז לפחות לתקוע אותו לתקופה ממושכת. נדרשת גמישות תכנונית, סטטוטורית ויזמית, בכדי לפתור את המארג המורכב והסבוך שממנו בנוי פרויקט. הפרויקטים בארץ ממילא נמשכים זמן רב, רב מדי. זכורה לי עד היום אמירה של פרופ' דני צ'מנסקי, שהיה מרצה שלי בקורס לכלכלה אורבנית בפקולטה לארכיטקטורה בטכניון, ומכר ותיק, לפיה למעלה מ-90% מהפרויקטים שמקודמים בארץ בסוף גם יקרו. אם כך, למה למשוך את ההליכים על-פני שנים כה רבות?

מאור: תכנון מרתפי החניה. אם לא מתכננים אותם בתחילת הדרך, ויודעים מראש כמה קומות יהיו בסוף, הפרויקט והיזם עלולים להיתקע.

הדבר שהממשלה חייבת לעשות מחר כדי להאיץ התחדשות עירונית ?
יריב: בארץ אין מנגנונים לתקצוב, תמרוץ וקידום מיזמי שימור, כפי שקיימים בעולם. פרויקטי התחדשות עירונית במתחמי מגורים נטו, יביאו להוצאתם לפועל של פרויקטי הריסה ובניה שישפרו את מצב הדירות של יושביהן, לצד הוספת מלאי יח"ד שחסרות כל-כך לשוק הדיור. אך אלו לא יבטיחו את התחדשותם של מרכזי הערים הוותיקות, ואינם יכולים לתת מענה לפרויקטים שכוללים מרכיבי שימור. לשם כך נחוצים מנגנונים משלימים, שאינם בנמצא. לצד זה, נדרש להשקיע רבות בתשתיות התחבורה הציבורית, ובמרחב הציבורי, כדי שההתחדשות לא תהיה ברמת המגרש והרחוב הצמוד, אלא ברמת השכונה והעיר.

מאור: צריך לפעול להורדת חסמים, ולדרוש מוועדות התכנון שהתכניות שהן מאשרות יהיו יותר מדויקות וודאיות, כדי להבטיח שהליך הרישוי יהיה מהיר ויעיל. עיר שרוצה להתפתח ולהתחדש, חייבת לקבוע עקרונות תכנון ברורים וישימים, ולפשט הליכים בירוקרטיים.

הפרויקט שאתם הכי גאים בו, ולמה?
יריב: 'מידטאון 88' כפי שהוא מכונה אצלנו, בדרך העצמאות 88, 90 בחיפה. לאורך דרך העצמאות בחיפה, יש לנו מספר לא מבוטל של פרויקטים, חלקם קטנים וחלקם גדולים, אך זהו ללא ספק פרויקט הדגל עליו אנחנו עובדים כבר למעלה משבע שנים, וסוף סוף הוא עבר משלב תב"ע לשלב תכנון מפורט. בפרויקט זה, אנחנו שותפים עם משרד ' כנען שנהב אדריכלים ', ונהנים משיתוף פעולה מקצועי ופורה. במיקום המרכזי ביותר בלב העיר התחתית, המקום הכי שוקק חיים כיום בחיפה, שהיה מוקד לפיתוחה של העיר משנות המנדט הבריטי, אך הלך ודעך במשך עשורים רבים, עומד מתחם שרובו מגרש חניה, ובו כמה מבנים ותיקים אך שוליים ומתפרקים ולצד מבנה מרשים ומיוחד הניצב על רחוב יפו. בקרוב מאוד, במושגי התכנון הישראליים, יעמדו במקום שלושה מבנים חדשים, בהם מסחר בקומת הקרקע, משרדים ושימושי ציבור, ו-236 יח"ד. בכך, ישולבו להם בינוי עות'מאני של סוף המאה ה-19, במתחם מנדטורי מהעשורים הראשונים של המאה ה-20, עם בינוי חדש של המאה ה-21. זוהי התחדשות עירונית .

מאור: כל פרויקט שבוצע כמו שתכננתי אותו, לא חתכו ממנו אלמנטים בשביל לחסוך כמה שקלים, שהסתיים בשלום, שהדיירים והיזם מרוצים, הינו הצלחה מבחינתי.

פרויקט בעולם שנותן לכם השראה

מאור: אני משתדל ללמוד ולשאוב רעיונות והשראה מכל פרויקט מוצלח שאני רואה או שומע עליו. החוכמה היא להשתפר ולקדם את התכנון שלנו, גם על-סמך ניסיונם של אחרים.
יריב: לפני מספר שנים הצטרפנו מאור ואני לסיור מקצועי של המועצה הישראלית לבניה ירוקה באוסלו, בירת נורבגיה. שם, נחשפנו להליכי ההתחדשות העירונית והפיתוח שעברו על מרכז העיר השוכנת לחוף פיורד. אוסלו עברה ועודנה עוברת שינויים רבים, ומשיטוט במרכזה נחרטו בי רשמים חזקים: מהעושר האדריכלי – הן ההיסטורי והן המודרני: העיר משמרת את ערכיה האדריכליים והתרבותיים, אך מאפשרת פיתוח אינטנסיבי במקומות רבים; מפרויקטי תשתיות העצומים שעברה: כביש בין עירוני עצום עבר בעשורים הקודמים לאורך רצועת החוף של העיר, ובפרויקט הנדסי שאפתני, שיקעו את הכביש במנהרה תת-ימית בתוך הפיורד, ושחררו את רצועת החוף שלה; מפרויקט רחובות להולכי רגל בלבד, שמפנה את מרכז העיר לטובת הולכי הרגל ורוכבי האופניים (וכן, אפילו בעיר קרה כמו זו, רוכבים באופניים גם בימות החורף הקשים); פרויקטים ציבוריים איקוניים ומושכי קהל ומבקרים כמו בית האופרה; ושכונת מגורים חדשה בלב העיר, ירוקה ובת-קיימא, בה פינוי האשפה פניאומטי, ולצידה חוף רחצה, שם מתרחצים לנוף ספינות נוסעים העוגנות ברציף שממול. בהרבה מובנים מצאתי דמיון לפוטנציאל התחדשות העיר חיפה, בה אני פועל כה רבות.

לאילו פרויקטים לא תתקרבו לעולם?
יריב: אלה לא הבניינים מהם ארצה להתרחק, אלא האנשים עימם אני צריך לעבוד. פרויקט שבו היזם נותן לי תחושה לא טובה עוד לפני שהתחלנו לתכנן, סביר להניח שלא יסתיים טוב, ועדיף שלא נתחיל בו.

מאור: בשלב זה של חיי המקצועיים, פרויקטים של בניה פרטית פחות מושכים אותי וסביר שלא אתקרב אליהם, בגלל הרצון לאימפקט אורבני משמעותי יותר.

משהו שאף אחד לא יודע עליכם בענף הנדל"ן
מאור: יליד לימה, פרו. בעל תואר שני במנהל עסקים ואוהב לצייר בזמני הפנוי (שמזמן לא היה לי).

יריב: שדות תעופה ומטוסים ליוו אותי מאז הייתי ילד, כשאבא שלי היה קב"ט באל-על. אח"כ בשירותי הצבאי בחיל-האוויר, ולאורך לימודי האדריכלות באיטליה, אז עבדתי באל-על בשדה התעופה 'מאלפנסה' במילאנו. ליווינו מרחוק את שנות הקמת הטרמינל החדש ועד לפתיחתו. בהמשך עבדתי תקופה קצרה בנמל חיפה. כנראה שכל אלה הביאו אותי לתכנן במסגרת פרויקט הגמר שלי בטכניון את הנמל הימי-אווירי של חיפה, טרמינל אחוד של ספינות ומטוסים, לצד פארק ציבורי. parKticipation קראתי לו. אולי יום אחד יקום כזה בחיפה? אולי יום אחד אזכה לתכנן שדה תעופה? ימים יגידו.