"תמיד הייתי בצד של האנשים ולא של התאגידים"

מיכל ליבן קובי הייתה שותפה במשרד עורכי דין מסחרי גדול כשהחליטה להקים משרד עצמאי המתמחה בייצוג דיירים במסגרת תהליכי התחדשות עירונית . היא מגדירה את עצמה כאישה של אנשים, ומצביעה על מה שנדרש כשינוי מיידי: "הממשלה צריכה לטפל בחוסר הוודאות התכנונית ובקיצור זמני התכנון והרישוי."

מה גרם לך להתחיל לעסוק בהתחדשות עירונית?

לתחום ההתחדשות הגעתי עוד לפני שקראו לו בשמו, בראשית שנות האלפיים. לא היו אז מסלול יזמים וגם לא תמ"א 38 , והמדינה קידמה שני פרויקטים של פינוי בינוי – אחד בפתח תקווה ואחר ביהוד. התמזל מזלי ומצאתי את עצמי כנציגת בעלי הזכויות בשני הפרויקטים. בשני הפרויקטים ניהלנו למעשה הליך של בחירת יזם (בפרויקט בפתח תקווה היזם אף התחלף) ושני הפרויקטים נבנו והושלמו לפני שנים בהצלחה. מה גרם לי להתגלגל לתחום ההתחדשות ולהתמקד בו? אני רואה בזה השגחה פרטית.

ספרי על חוויה משמעותית שזכורה לך מתחילת דרכך.

אני תושבת העיר יהוד מעל ל-50 שנה וכיהנתי כחברת מועצת העיר בין השנים 2003-2008, תפקיד שכלל חברות בוועדת משנה לתכנון ובניה וניהול תיק החינוך בעיר. בשנת 2003 פנו אליי כמה דיירים המתגוררים בעיר בבקשה לייצוג ובמקביל לדיירים בפתח תקוה. אלה היו החוזים הראשונים בארץ בתחום ההתחדשות העירונית. אני זוכרת כיצד הוצאנו מים מהסלע – המצאנו חלק גדול מהמונחים השגורים היום כמו ערבות חוק מכר משופרת, שדרוג-שנמוך, מקטע בר ביצוע ועוד. אני לא אשכח איך נדרשתי לתת מענה לדיירת עיוורת בפרויקט. היא חיה בדירתה במשך 40 שנה והחלטתי שלא יתכן שהיא תעבור דירה פעמיים במסגרת ההתחדשות. הגענו לסיכום עם היזם על מתווה של קבלת דירה חדשה במקום אחר או בפרויקט, לבחירתה, וכך היא תוכל לבחור לעבור דירה רק פעם אחת. להמציא דברים חדשים זה כיף מקצועי גדול ולתת מענה ייחודי ונדרש לדיירים זה מספק מאוד. הדיירים המוגבלים, המבוגרים והמתקשים מאוד קרובים לליבי.

מהו אזור הפעילות העיקרי של המשרד?

אני מייצגת אך ורק דיירים. מעבר לכללי האתיקה, כדי שאוכל לשמר חופש מקצועי מוחלט אני לא רוצה להיות תלויה ביזמים. בחרתי לייצג דיירים כי אני אישה של אנשים, מתחברת אליהם. הניסיון שרכשתי בבית המשפט העליון כסטאז'רית והשנים בהן הייתי שותפה במשרד מסחרי גדול נתנו לי את העוצמות והידע לעמוד מול המשרדים הגדולים בייצוג הדיירים. תמיד הייתי בצד של האנשים ולא של התאגידים. משרדנו פעיל בערים רבות ברחבי הארץ –ירושלים, ראשל"צ, בת ים, חולון, יהוד, פ"ת, גבעתיים, ת"א, גבעת שמואל, רמלה, לוד, הרצליה, קרית גת, אשדוד, אשקלון ועוד.

מה הטעות הנפוצה שעלולה לגמור פרויקט?

השחיתות היא הדבר הגרוע ביותר. לא משנה איפה הנגע  פוגע – דיירים, עורכי-דין, רשויות – כשהיא צפה ועולה זה עלול להרוג כל הפרויקט. דבר אחר הוא חוסר שוויון. כפי שהוא קורע אותנו, כחברה, חוסר שווין וחוסר הגינות עלול לגמור פרויקטים.

מהו הדבר שהממשלה חייבת לעשות מחר כדי להאיץ התחדשות עירונית ?

חוסר הוודאות התכנונית היא דבר נורא ואיום. היא מעכבת פרויקטים ואף מבטלת אותם לאחר שנים רבות של עבודה ובעיקר ציפייה. אתה יכול להתחיל פרויקט עם נייר מדיניות ואמירה מסוימת שמהווה בסיס לפרויקט, וברגע שמתחלף בעל תפקיד המדיניות משתנה. לפתע הופחתו זכויות בנייה, ואז אין כדאיות כלכלית והפרויקט יורד לטמיון. הממשלה צריכה לטפל בחוסר הוודאות התכנונית הזאת ונדרש מסמך מחייב שלא יכול להשתנות בנושא. כמו כן אין מנוס מקיצור הזמנים בהליכי התכנון והרישוי. אין סיבה שבתקופה של שנתיים-שלוש לא ניתן יהיה לאשר תב"ע והיתר בניה.

לאילו עסקאות לא תתקרבי לעולם?

אני לא אתקרב כאשר אני מזהה תהליכים שלא עולים בקנה אחד עם אתיקה בסיסית וטוהר מידות. לצערי העסק הזה רווי באירועים מסוג זה, והיו פרויקטים שהתרחקתי מהם מראש או כאלה שיצאתי תוך כדי התהליך לאחר שהגענו למבוי סתום כשעמדתי על העקרונות שלי.

איך תחום ההתחדשות העירונית השתנה לאורך הדרך בכל השנים שאת פועלת בו?

תחום ההתחדשות העירונית הפך למקצועי ומוסדר ביחס לעבר. מספר השחקנים בשוק גדל גם כן והתפתחו מקצועות שלא היו בתחילת הדרך כמו מפקח בעלים, שמאי בעלים, מארגן ועוד. גם לדיירים יש הרבה יותר מודעות מאשר בעבר. הם בעלי ידע רב ובדרך כלל לדיירים יש מושג לפחות ראשוני לגבי תהליך ההתחדשות. הם חשופים לשינויים ומתעדכנים תדיר בכל הנושאים הרלוונטיים. אני חושבת שהתהליך הזה הוא חשוב מאוד, שהרי ידע הוא כח. במסגרת הייצוג שלי אני תמיד מקפידה לשתף, להסביר לדיירים את כל הזכויות שלהם והמודעות מצידם הופכת את העבודה שלי לטובה יותר.

באיזה פרויקט את הכי גאה, ולמה?

פרויקט גולומב 23 בירושלים הוא פרויקט שאמרו לי מראש להתרחק ממנו. הוא עבר מספר גלגולים ותביעות הדדיות, והכל תוך כדי שהבניין מתפורר. ייצגתי את הדיירים בתיק מורכב וייחודי בביהמ"ש המחוזי שבמסגרתו יזם הגיש תביעה כנגדם, זכינו ויצאנו מלוכדים הרבה יותר. הפרויקט שהתחיל בשנת 2004 בידי היזם האמור, ומשרדנו קיבל את הייצוג בשנת 2015 והיום  עומד לאחר אישור תב"ע (ביוזמת עירית ירושלים ומשרד השיכון) ולקראת קבלת היתר. בעלי הדירות שהיו ללא פתרון ועם תביעה של מיליונים כנגדם מקבלים היום תמורות חריגות ונדיבות מחברה רצינית (אזורים). משך הזמן שעבר ממחיש את הנחישות, המורכבות והיצירתיות שנדרשה. אני בהחלט גאה בדרך שעשינו שם.

ספרי משהו שאף אחד לא יודע עלייך בענף הנדל"ן.

אני אוהבת לרקוד, בעיקר ריקודיים סלוניים. אני גם לומדת מחול מודרני ורוקדת בכל יום שישי. אני מחוברת מאוד לצד האמנותי של החיים, פיסלתי בעבר, ויש לי לפחות שלושה ספרים ליד המיטה אותם אני קוראת במקביל.