העליון: עמותה הבונה שלא למטרה ציבורית – אינה זכאית לפטור מהיטל השבחה

הרכב בן שלושה שופטי עליון בראשות ממלא מקום הנשיא עוזי פוגלמן, דחה  אתמול (ב') את ערעורה של בית אגודת ישראל בתל אביב-יפו (ע"ר) על פסיקת בית המשפט לעניינים מנהליים, וקבע כי במקרה שבו עמותה מבקשת לבנות מכוחה של תוכנית משביחה שאינה מאפשרת המשך שימוש ציבורי במקרקעין, אזי לא תהיה זכאית העמותה לפטור מהיטל השבחה המופיע בחוק התכנון והבניה.

לקריאת פסק הדין המלא.

המערערת היא עמותה ללא כוונת רווח, שמטרתה היא ניהול נדל"ן לצורך פעילות דת, חינוך, תרבות וכיו"ב. בין היתר החזיקה העמותה בשני בניינים ותיקים במרכז העיר ששימשו כישיבה תורנית במשך שנים רבות. ב-2015 הנפיקה הוועדה המקומית עבור בית אגודת ישראל היתר לבניית בית מגורים בן 18 יח"ד במקרקעין, וב-2016 הוציאה הוועדה המקומית שומת היטל השבחה על סך שני מיליון שקלים, בהתאם לתוכנית שהגדירה את האזור שבו נבנה הבניין כ"אזור מגורים מיוחד".

הוועדה המקומית לא קיבלה את טענת העמותה כי היא זכאית לפטור מהיטל השמור לעמותות המקדמות פרויקטים לטובת הציבור. לאחר שב-2020 ערר שהגישה העמותה נגד החיוב נדחה על ידי ועדת הערר, הגישה העמותה ערעור לבית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב.

"השימוש הקודם שנעשה במקרקעין אינו מעלה או מוריד"

בית המשפט לעניינים מנהליים דחה ביולי 2021 את הערעור בציינו כי מוקד המחלוקת בין הצדדים הוא בשאלה האם הוראת סעיף הפטור חלה במקרה שהשימוש שנעשה במקרקעין ערב התוכנית המשביחה נכלל בשימושים הזכאים לפטור (כמו שימוש עבור ישיבה במקרה זה), גם אם שימוש זה לא יימשך בעקבות התוכנית המשביחה, או האם הוראה זו אינה חלה במקרה שכזה.

בית המשפט פסק כי במקרה שכזה, שבו השימוש העתידי בקרקע אינו נכלל בשימושים המוגדרים בסעיף הפטור, אין מקום להעניק אותו. זאת באמרו כי המישור התכליתי תומך בפרשנות ועדת הערר, שכן היא מבטיחה שמי שייהנו מהפטור הם מוסדות שימשיכו לעשות שימוש במקרקעין למטרה ציבורית. זאת בעוד ש"השימוש הקודם שנעשה במקרקעין אינו מעלה או מוריד... הבחירה לממש בדרך של היתר את ההשבחה הנובעת מתוכנית חדשה שאינה מתירה שימוש למטרה ציבורית, משמיטה למעשה את ההצדקה העניינית להענקת הפטור".

על החלטה זו הגישה בית אגודת ישראל בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון. במסגרת ההליך החליטו שופטי העליון לדון בבקשה כאילו ניתנה רשות לערער והערעור בנושא הוגש, זאת משום ש"הבקשה מעוררת שאלה עקרונית שחורגת מעניינם של הצדדים - והיא האם סעיף הפטור חל על מקרים שבהם התוכנית המשביחה אינה מאפשרת עוד שימוש במקרקעין לטובת המטרות הציבוריות שקבועות בסעיף, וכשמימוש הזכויות נעשה בדרך של היתר בניה ".

לצורך ההכרעה בסוגיה אף פנה בית המשפט לקבלת חוות דעת מטעמה של היועצת המשפטית לממשלה. וזו הגשה ב-1.5.24. בחוות דעתה הבחינה היועמ"שית בין ארבעה סוגי מקרים מרכזיים: הראשון - כשהתוכנית המשביחה מאפשרת את המשך השימוש הציבורי ומימוש הזכויות נעשה בדרך של הוצאת היתר בניה , כך שהפעילות הציבורית בהתאם למטרות סעיף הפטור תמשיך להתקיים, ואז ברור כי סעיף הפטור חל. השני - כשהתוכנית המשביחה מאפשרת את המשך השימוש הציבורי ומימוש הזכויות נעשה בדרך של מכר, כך שהתמורה תשמש לטובת מהמטרות הציבוריות בסעיף, שגם לגביו יש להחיל את הסעיף.

המקרה השלישי נידון בהרחבה בפסק דין הכנסייה האוונגלית ברמלה, וזאת כאשר התוכנית המשביחה לא מאפשרת את המשך השימוש הציבורי, אך מימוש הזכויות נעשה בדרך של מכר כך שהתמורה תשמש לטובת המטרות הציבוריות המנויות בסעיף הפטור. כזכור, באותו מקרה ניתן פסק דין על ידי העליון, לפיו על הפטור לחול. 

ואילו המקרה הרביעי הוא כשהתוכנית המשביחה לא מאפשרת את המשך השימוש הציבורי, ומימוש הזכויות נעשה בדרך של הוצאת היתר בניה כשהשימוש שייעשה במקרקעין לא תואם את המטרות הקבועות בסעיף הפטור. לשיטת היועצת, במקרה זה לא יחול הפטור.

"המטרות המנויות בסעיף הפטור מקדמות את האינטרס הציבורי הרחב"

במסגרת פסק הדין קיבלו השופטים הן את חוות דעתה של היועמ"שית והן את המסקנה של בית המשפט לעניינים מנהליים: "פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים מפורט ומנומק, והמסקנה הפרשנית שאליה הגיע מקובלת עלינו. בנסיבות שבהן התוכנית המשביחה אינה מאפשרת עוד את השימוש המזכה במתן פטור מהיטל השבחה ובכפוף לכך שדרך מימוש הזכויות שבה בחר הנישום היא בהוצאת היתר בניה ולא במכירת המקרקעין, אין מקום לתחולתו של הפטור.

"במצב דברים זה, ההגיון שעומד בבסיס הפטור מהיטל השבחה – שלפיו המטרות המנויות בסעיף הפטור מקדמות את האינטרס הציבורי הרחב ומשכך עולות כדי תחליף לתשלום היטל השבחה – חדל להתקיים, ובהתאם אין מקום לתחולתו של הפטור. הערעור נדחה אפוא". עוד קבעו השופטים כי "נוכח תרומתו של הערעור לחידוד הפרשנות על סעיף הפטור, המערערת תשא בהוצאות המשיבה על הצד הנמוך, בסך 7,500 שקלים".

את הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב-יפו ייצגו עו״ד אירית יומטוב והראל וינטרוב ממשרד שפיגלמן, קורן, זמיר ושות׳. את אגודת ישראל ייצגו עו״ד איתמר מירון ודליה נוסבאום. עו״ד רן רוזנברג שימש כמייצג היועמ״שית בדיון.