מנכ"ל הרשות להתחדשות: "רשות מקומית תוכל לדחות תוכניות התחדשות בגין שכר טרחת מארגנים לא סביר"

סוגיית הגבלת שכר הטרחה לנותני שירותים בתחום ההתחדשות העירונית, בהם מארגני עסקאות ועורכי דין, מעוררת בשבועות האחרונים אמוציות רבות בענף, ועמדה היום (ב') במוקד דבריו של מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית אלעזר במברגר במהלך פורום יזמים בנושא "חסמים, כלכליות ואתגרי המימון בתחום ההתחדשות העירונית", שיזם מרכז הנדל"ן . עוד נשאה דברים בפורום גלית וינדר טפר, מנכ"לית הפניקס לווי בנייה.

במברגר הציג בפני הנוכחים את התוכנית להגבלת שכר הטרחה למארגנים, באמרו כי מדובר השלב הראשון כאשר בעתיד צפויות גם החלטות לגבי עורכי הדין. "החלטנו לא לקבוע מספרים מוחלטים, אלא טווח שמשקף תשלום עבור עבודה. זה יכול להיכנס בהמשך גם לתקן 21, כך שמהנדסי עיר יוכלו לומר שאלו הם המספרים השפויים". עוד לדבריו "ועדה מקומית תקבל את הערכת שמאי הוועדה המקומית ובמקרה ששכר הטרחה יעמוד על 150 אלף שקל לדירה לדמי ארגון, הוועדה המקומית תוכל לומר 'זה לא סביר'. אחת השאלות הפופולריות היא מהו שכר טרחה סביר לעורך דין ולמארגן ונכון להיום אין תשובה אחידה. חשוב שהמסר של סבירות והוגנות יהדהד. זו לא חקיקה, הלכנו לכלי עם מתודה יותר רכה, של חינוך השוק".

לדבריו, "נושא שכר נותני השירותים מעורר אמוציות, הייתה מין תחושה שהנושא הזה הוא בקשר של שתיקה, מול מארגים וגם עורכי דין. צריך לזכור שהשוק חי על מארגנים, יש פרויקטים שלא היו קורים לולא המארגנים. למארגנים יש היכולת לכפות את העסקה על היזם, והם יושבים על השיבר הרבה פעמים ולא תמיד בעלי הדירות מבינים את כוחם. המנהלות שלנו עוזרות, אבל למארגן יש הרבה עוצמה. אנחנו מזהים ששכר הטרחה שלהם לא ניתן על העבודה אלא על היכולת שלהם למכור את הפרויקט לגורם יזמי. אנחנו מזהים מחיר ציבורי, עלויות עודפות, בכל עסקה אם אתה מייצר עלויות שלא תורמות לעסק, זה לא משרת את העניין. זה שכר שנקבע כי מישהו יכול.

אלעזר במברגר במהלך פורום היזמים ( מרכז הנדל"ן )

"אם יש מתחם של 100 דירות ובגין כל דירה משולמים 150 אלף שקל לדירה ארגון, זו עסקה שסוחבת מיליוני שקלים, יש לזה משמעויות במימון ובזכויות בנייה. כשאתה מוסיף כזו משקולת, מי משלם מחיר? התשובה הפשוטה היא בעלי הדירות, כי העוגה היא אותה עוגה. אבל האמת היא שגם הציבור בכללותו משלם. אם אנחנו רוצים התחדשות עירונית בהיקפים גדולים, יש קיבולת ששכונה יכולה לקבל, ואם כל בניין ישאב עוד קומות כדי לפרנס עלויות עודפות, כך נראה פחות התחדשות עירונית, וזה מחיר ציבורי שכולנו משלמים, אפילו בעיר כלכלית. יזמים אומרים לי בשיחות סגורות, 'אני לא ועדת אתיקה, אם העסקה רווחית והגוף המממן רואה רווחיות, אני לא רואה שאלה מוסרית, כי העסקה רווחית, אבל הציבור משלם מחיר'". 

"תנאי רכישה של 80-20 מכפילים את עלויות המימון"

גלית וינדר טפר, מנכ"לית הפניקס ליווי בנייה, דיברה על השלכות התקופה על תחום הליווי הפיננסי. "השוק אמנם די חזר לעבוד, אבל אין ספק שחסרים פועלים ושכל פועל שנמצא עולה פי 2, עלו גם עלויות חומרי הגלם, ושכל פרויקט שנמשך שנה וחצי במקום שנה, גורר עלויות כמו דמי שכירות לרוכשים. לכן נושא העלויות בפרויקטים הוא נושא רגיש. מבחינת קצב מכירות הייתה בתחילת המלחמה עצירה מוחלטת, העצירה התמנה, חוזרים לרכוש בכלל הארץ, ואפילו בתל אביב".

וינדר טפר שמה דגש על עסקאות בתנאי מימון של 20-80 או אף 10-90, בהן משולמת מקדמה בשיעור נמוך במועד החתימה, ועיקר התשלום ניתן במסירה, ואמרה כי "מעבר לקצב המכירות, הנושא המשמעותי יותר הוא קצב התקבולים. אנו נשתדל לתמוך בכל מכירה של היזם, אולם יש לוחות תשלומים שקשה לפרויקט להכיל, ושיוצרים עלויות אשראי גבוהות לפרויקט. עלויות המימון מוכפלות כמעט פי שתיים ביחס ללוחות תשלומים בקו ישר. יש לזה משמעויות כבדות. ועם זאת, הלוואות קבלן ממתנות את ההשפעה השלילית".

גלית וינדר טפר במהלך פורום היזמים ( מרכז הנדל"ן )

כדוגמה להתייקרות המימון הראתה וינדר טפר דוגמה לתוכנית עסקית שנעשתה עבור פרויקט בתנאי השוק שהיו קיימים לפני כשנתיים. "הנחנו שכל היחידות יימכרו, ושקצב המכירות וקצב התקבולים יהיה ליניארי". 

סך הריבית על האשראי אמורה היתה לעמוד לפי אותן ההנחות על כ-6.4 מלש"ח, וסך הוצאות המימון, כולל ערבויות ופוליסות על כ-7.7 מלש"ח. רווחיות הפרויקט עמדה על קרוב ל-15%. אלא שבפועל לדבריה, "70% מהדירות שנמכרו במכירה המוקדמת נמכרו ב 20-80, ובהנחה שגם חלק גדול מהמכירות לאורך חיי הפרויקט ימכרו בשיטה זאת ואף אחוז קטן של הדירות לא יימכר עד לסיום הבניה, עלויות המימון יזנקו ל-13 מיליון והרווחיות יורדת ל-11%. זאת לפני השפעת יתר הגורמים המביאים לגידול בעלויות העסקה. הפניקס תדע להכיל שינויים אלו ככל ונשמרים כסבירים מבחינת הסיכון, אולם אין ספק שיש פה אתגר משמעותי".