הכנסת דוחפת לביטול גורף של הסכמי ההתחדשות במתחמים בהם "עסקאות חוסמות" - בניגוד לעמדת מש' המשפטים

אופן הטיפול הממשלתי בסוגיית "העסקאות החוסמות" – מתחמי פינוי בינוי בהם פועלים מספר יזמים המונעים זה מזה להגיע לשיעור החתימות הנדרש לשם התקדמות בפרויקט, עמד בלבו של פורום עורכי דין שיזם אתמול (ד') מרכז הנדל"ן , אשר דן בסוגיות החקיקה המרכזיות שעל סדר היום בתחום ההתחדשות העירונית, בהשתתפות המשנה ליועמ"ש (אזרחי) עו"ד כרמית יוליס. עוד לקחו חלק בארוע סמנכ"ל ההתחדשות העירונית בדן נדל"ן עו"ד רועי גלעד דורון, וראש אשכול חקיקה במשרד המשפטים, עו"ד נועה סרברו.

יוליס שיתפה את הנוכחים כי במסגרת הצעת החוק המקודמת כיום בוועדת הפנים והגנת הסביבה, הן נציגי היזמים והן חברי הכנסת דוחפים להחמרת החקיקה במקרה של מתחם שבו עסקאות חוסמות, עד כדי ביטול גורף של כלל ההסכמים החתומים בין דיירים ליזמים במתחם, וזאת בניגוד לעמדת משרד המשפטים שסבור כי מדובר במהלך דרקוני.

"החוק לטיפול בעסקאות החוסמות נועד למנוע ממתחמי התחדשות להיתקע כאשר יש יותר מיזם אחד שפועל בו. המטרה הייתה לאפשר למנהל הרשות להתחדשות עירוניות 'להפוך את שעון החול' ולהכריז שאם היזמים לא מגיעים להסכמות בתוך תקופה, ניתנת לדיירים אפשרות לבטל את החוזה. בכנסת לקחו את זה למקומות דיכוטומיים, כאשר בקרב הח"כים יש תמיכה בכך שהרשות להתחדשות לא רק תהפוך את שעון החול אלא שכעבור פרק הזמן שהוקצב גם תבטל את ההסכמים לחלוטין. אנחנו חושבים שזו אמירה בוטה מדי.  תמיד אנחנו שואלים את עצמו כמה להתערב, ויש לנו חששות ממצב שבו הרגולטור מתערב בחוזים הפרטיים באופן בוטה".

המשנה ליועמ"שית עו"ד יוליס ( מרכז הנדל"ן )

ראש אשכול חקיקה במשרד המשפטים, עו"ד נועה סרברו, תארה את הצעת החוק: "הרעיון הוא לתמרץ את היזמים והקבלנים להגיע להסכמות, במצבים בהם ישנו יותר מיזם אחד במתחם, כאשר כל אחד מחזיק בחוזים חתומים מול 20%  מבעלי הדירות, ויחד הם מהווים יותר מ-51%. במקרה שכזה יוכרז כי מדובר במתחם שבו עסקאות חוסמות ויינתנו 120 יום ליזמים להגיע להסכמות או להגדיל את סך החתימות. יזם שחתם עם יותר מ-60% מדיירי המתחם, נגדו לא תהיה התערבות. אם אין תוך 120 יום החלטה, הדיירים יכולים להשתחרר מהעסקאות.

"בסופו של דבר חלפה חצי שנה והיזמים לא הגיעו להסכמה, כל בעל דירה יכול להשתחרר מההסכם שחתם והיזם רשאי לקבל את ההוצאות.  כרגע על שולחן הוועדה בתמיכת הקבלנים שתהיה אפשרות להשתחרר גם ללא פניית הדיירים". בקרב הנוכחים בארוע, בהם עשרות עורכי דין בכירים, נשמעה גם ביקורת על ההצעה ובין היתר נטען כי היא מעניקה כח רב מדי ליזמים קטנים שעשויים להגיע בקלות ל-20% מהחתימות באמצעות הצעות לא רציניות, וכך לחבל בפעילותו של יזם רציני שכבר פועל במתחם.

בקרוב: "טסט" לבניין

עוד תארה יוליס את התקנות המתגבשות לקביעת תוכן וצורה של עסקת התחדשות: "החקיקה אומרת ששר המשפטים, בהסכמת שר השיכון, רשאי לקבוע תוכן וצורה של עסקה, ואם תנאים מסוימים לא יהיו קיימים בעסקה העסקה תהיה בטלה. מטרת התקנות היא להראות שהפרטים החשובים נמצאים בעסקה: מה המועד החתימה הראשונה, השם של היזם, מספר זהות, והסכם שיאושר על ידי עורך דין בדרך שמאמתים שטר מכר . התקנות קובעות הוראות שאם הן לא קיימות העסקה בטלה".

פורום עורכי הדין של מרכז הנדל"ן (מרכז הנדל"ן)

עוד ציינה כי קיימת בתקנות התייחסות ל"השתתפות היזם בעלויות התחזוקה, מי הדיירים הזכאים ומה השתתפות וחובות הגילוי לגבי עניין אישי במיזם. בכל עניין הבטוחות עושים סדר מאפס ומחייבים קשת של התחייבויות, קובעים מהן הערבויות המחויבות, ערבויות לדירת התמורה, חובה להגיד מי התאגיד המלווה, סכום ערבות שלא יפחת מהשווי של הדירה החדשה כולל מע"מ; ערבות לתקופת השכירות; הוראות לגבי דמי השכירות ועדכון בסכום בתקופת הפינוי".

עוד עסקה במהלכים הנדונים כיום במשרד המשפטים הנוגעים להבטחת תחזוקתם של מבנים גבוהים, כאשר בין כיווני החשיבה הנדונים ציינה הקמת קרן תחזוקה לתקופה שתיקבע על ידי היזם כנגד זכויות בנייה שיקבל ממוסדות התכנון בתמורה, חיוב בבדיקה תקופתית ("טסט") לבניין, והגדלת הרגולציה על חברות הניהול – תחום שלדבריה הנו פרוץ כיום, וחיוב העוסקים בו בכישורים מסוימים.

"כשמגיע יזם עם הצעה לא ריאלית, תפקידכם להרים דגל"

עו"ד רועי גלעד דורון, סמנכ"ל התחדשות עירונית בדן נדל"ן, התייחס לסוגיה שמטרידה כיום רבים מעורכי הדין בתחום, והיא ההגבלות שבכוונת הרשות להתחדשות עירונית ומשרד המשפטים להטיל על גובה שכר הטרחה של עורכי הדין מייצגי הדיירים.

סמנכ"ל ההתחדשות של דן נדל"ן, רועי גלעד דורון ( מרכז הנדל"ן )

דורון ציין ששכר טרחה של עורכי הדין הוא שולי לעומת ההתמחרות במכרזים שפוגעת בכלכלה.: "בשולחנות העגולים שנערכים מול הרשות להתחדשות, היזם לא יגיד 'הפרוייקט נתקע כי נתתי לדיירים הצעה לא ריאלית'. אז הוא מגלגל את זה על היועצים ועורכי הדין של הדיירים ואומר 'הם מתחזרים'. אך האמת היא שסכומי הייצוג והייעוץ לדיירים כמעט שלא משפיעים כלל על הפרויקט".

עם זאת אמר דורון כי גם מייצגי הדיירים אינם נקיים מאשמה, שכן ריבוי המקרים לטענתו בהם מיזמי התחדשות נתקעו מלמדים כי לא בצעו עבודה טובה עבור לקוחותיהם, בעיקר לא בשלב בחירת היזם. "כשמגיע יזם שמציע הצעה לא ריאלית, עם תמורות לא ריאליות, התפקיד שלכם הוא להרים דגל ולומר ללקוחות שלכם שמהיזם הזה צריך להתרחק".