כשלון מהדהד: אפס תוכניות קודמו במרחב תחנות המטרו בת"א בשנה וחצי האחרונות

מאז נחקק חוק המטרו הראשון (חלקו השני מצו בדיונים בכנסת בימים אלה), ובפרט מאז נכנס לתוקפו היטל ההשבחה המוגדל, בשיעור 75%, ב"מרחבי ההשפעה" של תחנות המטרו לפני כשנה וחצי, אנו שומעים רבות על רתיעת היזמים מפני קידום תוכניות באותם מרחבי השפעה מפאת חוסר כדאיות כלכלית.

אולם, בדיקה פשוטה שביצע " מרכז הנדל"ן " מול מינהל ההנדסה של עיריית תל אביב, בראשותו של מהנדס העיר אודי כרמלי, העלה ממצא מפתיע וקיצוני, ולפיו מאז ה-1.1.23, התאריך שבו נכנס לתוקפו המס המוגדל, לא הוגשו לעיריית תל אביב אף לא תוכנית אחת לקידום במרחבי ההשפעה של תחנות המטרו, בשל היטל ההשבחה הגבוה בשיעור 75% המושת באזור זה. זאת, למעט תוכניות התחדשות עירונית .

עד פי דברי כרמלי למרכז הנדל"ן: "מאז אישור חוק המטרו בו נקבע כי בתחום השפעת המטרו ישולמו 75% היטלי השבחה , לא קודמו תכניות חדשות למעט תכניות התחדשות עירונית , להן חוק המטרו התייחס באופן ספציפי ולא חלה עליהן חובת תשלום היטל השבחה 75%".

נזכיר כי במסגרת פרוייקט המטרו, על פי התוכניות המקודמות, צפויות להיבנות 109 תחנות ב-24 רשויות מקומיות. 22 מהתחנות ייבנו בתל אביב. מרחבי ההשפעה שהוגדרו לתחנות, מגיעים עד לרדיוס של 600 עד 800 מטרים ממרכז התחנה. לשטחים אלו, על פי כרמלי, יזמים פשוט לא מתקרבים יותר מאז נכנס לתוקפו המס המוגדל. אם נכפיל זאת פי 109, הרי שמדובר על אלפי דונמים בלב אזורי הביקוש המצויים בקיפאון

פגיעה ביכולת המדינה לממן את הפרויקט

סוגיית בלימת הבנייה במרחבי ההשפעה של תחנות המטרו נדונה בהרחבה הן בכתבת עומק שפרסמנו לפני 3 חודשים, והן בפאנל מיוחד שהוקדש לנושא בועידת  מרכז הנדל"ן אילת בסוף חודש מרץ.

לכאורה בריחת היזמים מתחנות המטרו היא פרדוקס, שכן ההשפעה הטבעית של אמצעי הסעת המונים שצפוי להסיע כשני מיליון איש ביום ליצור, אמורה היתה להיות הפוכה לחלוטין: הגדלת הכדאיות הכלכלית של המיזמים באזור, וכן הגדלת היכולת לצופף, כאשר רבים מהדיירים, עובדי המשרדים והמבלים העתידיים יוכלו לוותר על רכבם הפרטי. ואולם העדויות מהשטח מעלים כאמור תמונה הפוכה בתכלית, עד כדי יצירת שיתוק.

הנימוק של משרד האוצר, ושל המחוקק שאישר את החוק, הוא שהמס המוגדל דרוש למדינה לצורך מימון פרוייקט התשתיות הענק, היקר בתולדות המדינה, שעלותו מוערכת בכ-150 מיליארד שקל, וכן כי יש בכך מן הצדק, שכן בעלי הקרקעות לאורך תוואי המטרו יהיו הראשונים להרוויח מבניית הפרויקט, ושווי נכסיהם צפוי להאמיר משמעותית.

ואולם אם אכן המשמעות של המס הוא כי באזור תחנות המטרו לא מקודמים פרוייקטים כלל, הרי שגם יכולתה של המדינה צפויה להיפגע, שכל 75% מתוך אפס הם, ובכן, אפס.

המדינה טוענת: "גל תוכניות" הוגש לפני כניסת המס לתוקף

הגופים המרכזיים האמונים על התכנון מחד, ועל המיסוי מאידך, הלא הם מנהל התכנון ומשרד האוצר. כאשר פנינו למשרד האוצר בסוגיה, סרבו אנשיו להגיב. עם זאת גורם ממשלתי שעמו שוחחנו וביקש להישאר בעילום שם, טען בתוקף כי נתוני עיריית תל אביב בנושא מטעים, וכי מה שהעירייה אינה מספרת, זה שבמהלך שנת 2022, שבה כבר נחקק החוק אך המס המוגדל עדיין לא נכנס לתוקף, נקלט בוועדה המקומית גל של תוכניות של יזמים שביקשו להימנע מהיטל ההשבחה המוגדל. לטענת אותו הגורם, יש להסביר בכך את ה"יובש", שחל מאז, שכן כלל היזמים שביקשו לפעול באזור הקדימו את הגשת התוכניות.

תגובה דומה, והפעם און רקורד, קיבלנו גם ממינהל התכנון שמסר בתגובה לנתון כי "טענת עיריית תל אביב תמוהה, לאור העובדה שהעירייה בעצמה הפקידה עשרות תוכניות לפני שהחוק נכנס לתוקף כדי לעקוף את המיסוי". עוד מסר מינהל התכנון כי על פי הנתונים שבידיו, "ממועד כניסת החוק לתוקף, כ-100 תוכניות מקודמות כיום במרחב תחנות המטרו בגוש דן הכוללות מאות אלפי יחידות דיור חדשות".

בעקבות תגובת מינהל התכנון , וכן דברי הגורם הממשלתי שעמו שוחחנו, בדקנו מול מינהל ההנדסה של עיריית תל אביב האם אכן כמות התוכניות שהוגשה לוועדה ב-2022 היתה חריגה ביחס לנורמה. על פי הנתונים שקיבלנו, התשובה לכך היא שלילית. בעוד שבשנת 2021 קודמו בוועדה המקומית 56 פרויקטים בסמכות מקומית, ב-2022 חלה דווקא ירידה מינורית במספרם ל-54.

במינהל ההנדסה של עיריית תל אביב הגיבו לדברים אלו ואמרו: "תמוהה הטענה של מינהל התכנון המבקר את יעילותה המבורכת של הועדה המקומית בקידום תוכניות. נבהיר כי מדובר בתוכניות שקידומן החל לפני שנת 2022 והמודל הכלכלי שלהן התבסס על מערך המיסוי שקדם לחוק המטרו".

לסיום נציין כי במשרד האוצר בחרו שלא להגיב לנתונים המופיעים בידיעה כלל.