לבטל חוזה או להקפיא? כוח עליון או עילת סיכול?

"דוקטרינת הסיכול בדיני החוזים מאפשרת לצד לחוזה להשתחרר מחיובי החוזה, אם ביצועו הפך בלתי אפשרי כתוצאה מהתרחשותו של מאורע חריג", מסביר עו"ד אברהם ללום ממשרד עורכי הדין אברהם ללום, מומחה ליזמות ולהתחדשות עירונית. "בימים כאלו, ימי משבר הקורונה ואי-הוודאות, חשוב לפעול בצורה זהירה ונכונה, לנתח כל מקרה לעומק - כדי להבטיח שגם בענייני חוזים, שלעיתים עשויים להיות רגישים, כולם יסיימו את המשבר הזה בצורה הטובה ביותר.

דיני הסיכול, כששני הצדדים לא יכולים היו לראות או לצפות את הנזק, צריכים לדעתי לקחת בחשבון גם את חלוקת הנטל בין הצדדים. יש מי שיעביר חלוקה זו באחריות משותפת. מדובר על גישות בינלאומיות בדיני הסיכול, ונראה שבמקרה הקורונה בתי המשפט יידרשו להחליט איזו גישה לאמץ. לבית המשפט יש האפשרות, למעשה, לבחור בכל דרך - וניתן לומר שבית המשפט יוכל למעשה לפרש ולהגיע לכל תוצאה שיבחר. הפרשנות המוצגת במסגרת זו היא רק פרשנות אחת לטענת הסיכול במצב שבו אנחנו נמצאים, תחת משבר הקורונה. נצלול כעת לעומקה".

המציאות שבה אנחנו נמצאים מעלה שאלות רבות בענייני חוזים וקיום חוזים, וכמה מהמעניינות שבהן מגיעות מצד שוכרים, בעיקר נדל"ן למשרדים ולתעסוקה: האם בתקופה הזו, שבה רבים מאיתנו לא עובדים ולא מסוגלים לעמוד בתשלומי השכירות, יש להם עילה לעצור את תשלומי השכירות לבעל הנכס – ולקבל על כך הגנה מצד המחוקק? עו"ד אברהם ללום משתף בכל מה שאתם צריכים לדעת על אחת הסוגיות הבוערות בתקופה הזו.

האם אני, כשוכר, צריך להמשיך ולשלם דמי שכירות בתקופה הזו?

"ראשית צריך לבדוק ולעקוב אחרי המצב שבו אנחנו נמצאים על פי הגדרת המדינה – סגר, מגפה, מחלה? בכל שלב ושלב שקבעה המדינה הכלל הוא אחר, ובהתאם לכך משתנה המצב המשפטי. לכן חשוב מאוד, כשאנחנו מנתחים את הסוגיה - גם מבחינה עסקית וגם מבחינה משפטית - לקחת בחשבון את המקום שאנחנו נמצאים בו ואת החלטת המדינה. 

לדוגמה, אם היום בערב תחליט המדינה על סגר מלא, למעשה נמנע מאיתנו באופן מלא השימוש בנכס, ולכן אנחנו יכולים לפנות לסעיף 15 בחוק השכירות והשאילה - החוק הבסיסי שנותן לנו את המענה לשאלה הזאת. לצד זה, גם מפסיקת בתי המשפט מאירועים אחרים, דומים יחסית, אפשר ללמוד על הנושא הזה".

מה אומר סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה?

"לסעיף זה שני תתי-סעיפים:
הראשון הוא תת-סעיף א, ונפרק אותו לחלקים – 
"היה הנכס המושכר מקרקעין, ונמנע מן השוכר להשתמש בו למטרת השכירות". שימו לב כי חשוב להבדיל בין מקרה שבו בעל הנכס מונע את השימוש, לבין מקרה שבו המדינה מונעת את השימוש. כאן ברור שהמדינה מנעה מאיתנו שימוש. עוד עניין שצריך לקחת בחשבון הוא ההבדל שוכר בקניון לבין שוכר במשרד, כי גם אם אני יכול להשתמש במשרד באופן חלקי, התשובה לשאלה תהיה שונה. כאן נתייחס למצב שבו יש סגר ואי-אפשר להשתמש במשרד בכלל. 
"מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו", כשהשוכר לא ביטל את החוזה. בהתאם לכך אני ממליץ כרגע - לא לבטל את חוזה השכירות. כרגע אנחנו נמצאים במצב של הקפאה ואי-ודאות. עד שלא נדע מה קורה, ההמלצה שלי היא להקפיא את החוזים ולא לבטל אותם, על מנת שנוכל להיעזר גם בחוק וגם בפסיקה.
"בעד הזמן שהשימוש נמנע ממנו" – רק על הזמן שכרגע אנחנו נמצאים בו, כי לאחר מכן, כשנחזור מהמשבר, אנחנו אמורים להמשיך ולהשתמש בנכס. גם כאן עולות לא מעט שאלות, שכן רוב האנשים יגידו, ובצדק, שהם לא יודעים מה יהיה אחר כך. על פי הסעיף הזה אנחנו מנתחים את המצב לפי ההנחה שנמשיך להשכיר את הנכס ולהשתמש בו לאחר מכן. 

כרגע אנחנו נמצאים במצב של הקפאה ואי-ודאות. עד שלא נדע מה קורה, ההמלצה היא להקפיא את החוזים ולא לבטל אותם, על מנת שנוכל להיעזר גם בחוק וגם בפסיקה"

עם זאת חשוב לציין שהמשכיר רשאי, בהתאם לחוק, לבטל את החוזה אם הודענו לו שאנחנו לא יכולים לשלם את השכירות. קחו זאת בחשבון. עוד דבר שחשוב לקחת כאן בחשבון: ברוב המקרים ישנה תכולה בתוך הנכס, ואם המשכיר יחליט לבטל את החוזה נצטרך לפנות אותה – ולא נוכל לעשות זאת כשהמדינה נמצאת תחת סגר. 

ומה באשר לסעיף ב? הוא אומר כך: "הפטור האמור יחול רק אם בעת כריתת החוזה לא ידע השוכר על הנסיבות האמורות בסעיף 15 א ולא היה עליו גם לדעת עליהן". אין חולק על כך שאף אחד מאיתנו לא יכול היה לדעת ביום חתימת השכירות שנגיע למשבר הזה. אבל, שוכרים שחתמו על חוזים בחודש האחרון, לאחר שנודע המשבר או לאחר שנכנסנו לתקופה הרלוונטית, צריכים לקחת בחשבון שלהם תהיה בעיה גדולה הרבה יותר כשיבקשו להשתמש בסעיף הזה.

אגב, בפסיקה של בית המשפט העליון - פסק דין שלמה כרמל בע"מ – נקבע כי הרעיון שמבוטא בסעיף 15 נוגע לתכלית המונעת את האפשרות להפיק מן המושכר את מלוא התועלת, קרי גם אם השתמשנו בנכס באופן חלקי אפשר להשתמש בסעיף 15 א ולומר שלמעשה נמנע מאיתנו השימוש בנכס".

העליון הרחיב את הפרשנות לחוק, אבל בכל זאת – ההמלצה כרגע היא לא לבטל את ההסכם אלא לחכות עד יעבור זעם, על מנת שלא נגיע למצב שבסוף תינתן נגדנו החלטה לא טובה שתגרום לנו נזקים גדולים"

למעשה, בית המשפט העליון, בהתייחס לסעיף 15, אומר: "אני מעניק לשוכר את הברירה להשהות את התשלומים על דמי השכירות או לבטל את ההסכם". כלומר העליון הרחיב את הפרשנות לחוק, אבל בכל זאת – ההמלצה כרגע היא לא לבטל את ההסכם אלא לחכות עד יעבור זעם, על מנת שלא נגיע למצב שבסוף תינתן נגדנו החלטה לא טובה שתגרום לנו נזקים גדולים". 

כוח עליון, עילת הסיכול ותום לב

"נוסף על כל מה שנאמר עד כאן, ישנן עוד עילות שכדאי להכיר. הראשונה שנעסוק בה כאן היא עילת הסיכול, שקובעת כי במקרה שהחוזה הופר כתוצאה מנסיבות שלא ניתן היה לצפות אותן, אפשר להשתמש בסעיף זה ולומר שמדובר בסיכול ההסכם, שלמעשה נחשב לטענה מוצקה, חשובה וחזקה להתבסס עליה בכל הנוגע לביטול העסקה. בדין הישראלי עילת הסיכול היא טענת הגנה שקבועה בסעיף 18 לחוק החוזים, ועליה אנחנו מסתמכים גם בטענה שלנו.

גם אם ישנה מחלוקת בסוגיה הזאת נכון להיום, אין ספק שמדובר במצב שלא יכולנו לדעת עליו, סוג של כוח עליון שבגללו נמנע השימוש, ולכן לדעתי המשפטית מדובר ללא ספק בכוח עליון ואפשר להשתמש גם בטענה זו במצב שבו אנחנו נמצאים כעת"

מכאן לעילה נוספת - כוח עליון. גם אם ישנה מחלוקת בסוגיה הזאת נכון להיום, אין ספק שמדובר במצב שלא יכולנו לדעת עליו, סוג של כוח עליון שבגללו נמנע השימוש, ולכן לדעתי המשפטית מדובר ללא ספק בכוח עליון ואפשר להשתמש גם בטענה זו במצב שבו אנחנו נמצאים כעת. עניין זה נקבע בסעיף 38 לחוק יסוד הממשלה, והמחוקק הגדיר בדברי הסבר לחוק את השימוש בסעיף הזה כמצב חירום. לכן גם אם לא מדובר עדיין בסגר, אלא רק במצב חירום, אפשר יכול להשתמש בסעיף הנוכחי.

הדבר האחרון שיש להתייחס אליו – נושא תום הלב. בסעיף 39 לחוק החוזים נבחן תום הלב של הצדדים, ואם כל אחד מהצדדים פעל במסגרת החוזה בתום לב ובדרך מקובלת. לכן חשוב מאוד לא להפעיל את סעיף ביטול החוזה באופן אוטומטי לגבי העתיד, אלא רק לגבי התקופה הנוכחית, כדי לעמוד במבחן תום הלב".

לסיכום – היו חכמים וזהירים

"בימים כאלו חשוב לפעול בצורה זהירה ונכונה, לנתח את המקרה לעומק - על מנת שבסופו של דבר כולם יסיימו את המשבר הזה בצורה הטובה ביותר. אסור לשכוח שכולנו צריכים לצאת מהמצב הזה: גם בעלי הנכסים עצמם נכנסים לא פעם לסיטואציה קשה, כי גם הם צריכים לשלם הלוואות ומשכנתאות - אסור לשכוח את זה. עשו את הדברים בחוכמה, והעיקר שנהיה בריאים".