זוהי השנה השביעית שבה מתפרסם ״מדד ההתחדשות העירונית״ מבית מדלן והמרכז לנדל״ן. כבר שבע שנים שאנחנו מפרסמים מדד שקוף ואובייקטיבי, כזה שמסייע לדיירים בכל רחבי הארץ לבחור טוב יותר את אנשי המקצוע שבידיהם הם מפקידים את הנכס היקר ביותר שלהם - את הדירה בה הם גרים - לטובת התחדשות הבניין כולו. החזון שלנו כחברה, להפוך את שוק הנדל״ן הישראלי והעולמי לשקוף והגון יותר, מקבל ביטוי ממוקד היטב בפרויקט זה. 
אבל נדמה שהשנה יש לכך משנה חשיבות. כדי להרכיב את המדד, אנחנו מתבססים על נתוני האמת של כל אחת מהחברות המופיעות בספר. בעזרת אסמכתאות רשמיות, בדיקות שטח והערכות של אנשי מקצוע אנחנו מנסים לסמן את החברות המצטיינות והיציבות בענף. מאחר וזוהי תקופה מורכבת בשוק הישראלי, נדמה שקהל הלקוחות שם בחוץ, זה שאינו בקיא בהכרח דווקא בענייני נדל"ן, צמא יותר מתמיד ליד מכוונת וללא מעט הדרכה. זוהי משימה קשה מדי שנה וקשה עוד יותר בזמנים של שינוי, שכן שינוי מביא לחוסר ודאות, ודווקא עכשיו חשיבותו של המדד שלנו הולכת וגדלה.

משטייניץ ועד ליברמן, מאלקין ועד יאיר לפיד, מי לא ניסה לעצור את דהירת מחירי הנדל"ן בישראל? בשנים האחרונות לא היה שר אוצר או שיכון בישראל שלא נדרש לסוגיית מחירי הדיור המאמירים. "מחיר למשתכן", "דירה בהנחה", "דירה להשכיר" - כולן תוכניות שבמבחן התוצאה שינו אולי את חייהן של אלפי משפחות, אבל היו רחוקות מלפתור את הבעיה לעומקה, בצורה שתשפיע על כלל הציבור.
והנה, לקראת סוף 2022, הגיעה סוף סוף הבשורה שהצליחה לעשות את מה שממשלות ישראל השונות לא הצליחו לעשות. האינפלציה המשתוללת, שהגיעה בהתחלה מהשוק העולמי ואז נאחזה היטב גם במשק שלנו, הכריחה את בנק ישראל להעלות את הריבית במשק. לאחר שנים של ריבית אפסית ומשכנתאות זמינות כמעט לכל, נראה שהחגיגה מתחילה להסתיים. 
אנחנו רואים את זה גם בנתוני הגלישה אצלנו, באתר מדלן. במקביל לעלייה תלולה בחיפושי הדירות להשכרה, אנחנו רואים עלייה בזמן השהות באתר, כלומר במחקר המקדים שהגולשים עורכים לפני שיתחייבו לעסקת חייהם. נראה שהקונים פשוט יושבים על הגדר זמן ארוך יותר, וממתינים לראות מה יקרה - מתי בנק ישראל ייסים את העלאות הריבית, ומה יקרה למחירים בשוק עד אז. 
אלא שחשוב מאד לזכור שעליית מחירי הדיור בישראל לא נוצרה יש מאין, והיא אינה רק טרנד של השוק. מחירי הדיור בישראל עלו ועולים כי הביקוש גובר על ההיצע, וכי האוכלוסייה פה גדלה בקצב שהתחלות הבנייה מתקשות להדביק. וזה, עד כה, לא השתנה, לא משתנה, וככל הנראה גם לא ישתנה בעתיד הנראה לעין. 
הדבר נכון שבעתיים כשמדובר באזורי הביקוש. לפעמים נדמה שמדינת ישראל מורכבת משני חלקים - תל אביב וכל השאר. מבחינת ביקושים, זה לא בדיוק נכון: באמת יש פה שני חלקים - אבל הם מרכז הארץ וכל השאר. בגלל שלל סיבות, המרכז היה ונותר האזור המבוקש ביותר בישראל, ולכן גם הצפוף שבהם. כולם רוצים דירה במרכז, אבל עתודות הקרקע במרכז אינן אינסופיות, ולכן מעגלי ההתחדשות הולכים ומתפשטים, וחשיבותה של ההתחדשות העירונית הולכת וגדלה מדי שנה - לא רק כאמצעי לחיזוק מבנים ישנים, אלא גם ובעיקר כדרך לענות על הביקושים ההולכים וגדלים.
2022 היתה אמורה להיות שנה חזקה ביותר בהתחדשות העירונית, שנה שבה אי הוודאות שאפף את גורלה של תמ"א 38 נפתרה באופן יחסי כשהוכרז שהתוכנית תאורך עד אוקטובר 2023 לפחות, ובמקביל אושרה בכנסת "חלופת שקד". זו היתה אמורה להיות שנה של התחדשות, אבל בפועל חווינו דווקא ירידה - עם מספר היתרים נמוך בכ-20% מאשר ב-2021, שהביא לירידה מקבילה בתוספת הדירות המתוכננת. נראה שלמרות ההסדרה היחסית של מצב העניינים התמ"א נמצאת בירידה, והפינוי בינוי, שאמור היה לרשת את מקומה כאמצעי ההתחדשות העיקרי של ערים, עדיין לא מצליח להתרומם ולהיכנס לקצב ביצוע מספק. 
כולם יודעים מה קורה כשביקוש גבוה פוגש היצע נמוך. אם הרשויות בישראל באמת רוצות להוריד את מחירי הנדל"ן, מוטב שלא יסתמכו רק על הבנק המרכזי ופעולותיו, אלא יפעלו בעצמן, ובמהירות, להסרת חסמים נוספים שעומדים כיום בפני ענף הנדל"ן כולו וענף ההתחדשות העירונית בפרט - בעיקר דברים אמורים בזמן ההמתנה הארוך, שרק הולך ומתארך מדי שנה, להיתרי בנייה. זמן המתנה ממוצע של למעלה מ-1,300 ימים לקבלת היתר לפרויקט פינוי בינוי, למשל, גם אם הפרויקטים האלו סבוכים, הוא לא ריאלי בעולם של ימינו, שבו השוק וצרכיו משתנים במהירות מסחררת.

אין ספק שהמשק הישראלי, כמו גם שוק הנדל"ן, מצוי בעיצומה של תקופה מורכבת, עם שלל השפעות סותרות מבפנים ומבחוץ. מדלן, כחברה שמחזיקה במאגר דאטה עצום ועוקבת ומנתחת באדיקות כל נתון בשוק הנדל"ן המקומי, תמשיך לעשות זאת ביושר ובשקיפות גם השנה, ותמשיך ביתר שאת לספק לציבור מידע אובייקטיבי, מקצועי אך קל להבנה. אם בימים כתיקונם העבודה שאנחנו עושים במדד ובכלל היא בעלת חשיבות עצומה, כעת היא חשובה כפליים.

לשנה נוספת של שקיפות ומקצועיות,

טל קופל
טל קופל, מנכ"ל מדלן