הריבית הרגה את השכירות ארוכת הטווח? זה הזמן להחזיר לשולחן את מודל השכירות ההוגנת

"איך לעזאזל אתם חיים ככה"? את השאלה הזו שאל אותי בתדהמה לפני קצת למעלה מעשור מנכ"ל של אחד מתאגידי הדיור הציבורי הגדולים בהולנד, מיד אחרי שתיארתי בפניו את מבנה שוק השכירות בישראל ואת החוקים לפיהם הוא פועל, או יותר נכון – ההיעדר המוחלט של החוקים לפיהם הוא פועל. הוא פשוט לא היה מסוגל לתפוס מצב שבו אדם מתגורר בדירה שבה מדי שנה יכול בעל הבית להעלות את שכר הדירה כאוות נפשו או סתם להעיף את הדייר כי הוא בדיוק צריך את הנכס.

למשמע השאלה שלו חייכתי. מה כבר יכולתי לענות? גם אני לא הבנתי איך שוכרי הדירות בישראל מסוגלים לחיות באופן כה ארעי, במיוחד כאשר מדובר בבעלי משפחות והורים לילדים שזקוקים ליציבות במקום המגורים. עד היום אני לא ממש מבין.

הולנד, מדינה בעלת מסורת סוציאל-דמוקרטית מפוארת ומערך דיור ציבורי מפואר המונה כמעט מחצית מכלל הדירות במדינה, ומשרת גם את בני מעמד הביניים, נמצאת בצד השני של הסקאלה. אך גם יחסית למדינות בעלות כלכלה הרבה יותר ליברלית - כולל בערש הקפיטליזם ארצות הברית ובריטניה – שוק השכירות הישראלי נחשב פרוץ ולא מוסדר באופן קיצוני. ברוב מדינות המערב חלים על משכירי דירות חוקים המגבילים את יכולתם לייקר את שכר הדירה, ומי שאין בה חוקים שכאלה, לכל הפחות נהנית משוק שכירות מוסדי ענף, המציע אפשרות להשכרת דירות לטווח ארוך, דוגמת מקבצי הדיור (מולטי-פאמילי) הפופולריים בארצות הברית.

חוק בלי מזל

מסיבות היסטוריות מגוונות, דווקא ישראל שהחלה כמדינה אולטרה-סוציאליסטית, מצאה עצמה בתחילת שנות ה-2000 בצד השני של הסקאלה עם כמעט אפס הגבלות על משכירי הדירות. בקיץ 2011 התעוררו שוכרי הדירות, בעיקר הצעירים ובעיקר בתל אביב, דרשו לשנות את השיטה והעמידו את הנושא בלבה של המחאה החברתית שסחפה אז את המדינה.

באותם הימים, שבדיעבד נראים שפויים פי כמה לעומת המציאות כיום – המערכת הפוליטית הגיבה למחאה, ובשנת 2014 השיקה שני מנגנונים להסדרת שוק השכירות הפרוץ. מנגנון אחד יזם יאיר לפיד - אז פוליטיקאי טירון שהתמודד לכנסת לראשונה ונחת במשרד האוצר. תכניתו השאפתנית, דיברה על בנייה של 150 אלף דירות להשכרה ארוכת טווח בתוך עשור. בדיעבד אנחנו יודעים היום כי היקף הבניה שתואר אז היה לא מציאותי אך הרעיון היה נכון – יצירת צורת מגורים שתהווה אלטרנטיבה אמיתית לשוק הדירות לרכישה וללא הפגמים של שוק השכירות הפרטי.

כהונתו כשר האוצר היתה כזכור קצרה, רוויית חיכוכים, ומועטת הישגים, אך לאחר סיומה הותיר אחריו את חברת " דירה להשכיר " שנועדה לממש את חזון הקמת שוק השכירות הממוסד וממשיכה לפעול מאז.

את המנגנון השני להסדרת השוק יזמה אחת מגיבורות המחאה החברתית, סתיו שפיר, שנבחרה לכהן כחברת כנסת מטעם מפלגת העבודה. בתחילת 2014 הציגה שפיר בכנסת את "חוק השכירות ההוגנת", שמנה שורה של הגבלות על משכירי הנכסים, שהעיקרית בהן היא חיוב בהצעת חוזה תלת-שנתי שבמהלכו תוגבל יכולתם לייקר את שכר הדירה. לא רבים זוכרים זאת כיום, אך באווירה שלאחר המחאה החברתית חובק החוק על ידי כמעט כל סיעות הבית שהבינו את חשיבותו, ולבסוף אומץ אף על ידי לפיד וציפי לבני, אז שרת המשפטים, שביקשו לקדמו.

אלא שמזלו של החוק לא שפר עליו. כהונת אותה ממשלה היתה קצרה ולאחר בחירות 2015 השתנו השחקנים. שר האוצר משה כחלון אמנם ביקש להמשיך לקדם את החוק מונתה לתפקיד שרת המשפטים איילת שקד שהתגלתה כמכשול בלתי עביר להמשך קידום החוק, שאותו תפסה כפגיעה קשה בזכות הקניין של משכירי הדירות. לבסוף אושרה גרסה מסורסת של החוק אך בהיעדר מרכיב ההשכרה ארוכת הטווח - הרי שבפועל החוק נקבר.

הדירות בהשכרה ארוכת טווח – חצי אחוז מכלל הדירות להשכרה

מאז אותה שנה סוערת חלף עשור. לאור העובדה שמאז אותה שנה חווינו עלייה ריאלית של כמעט 100 אחוז במחירי הדירות למכירה, והיכולת לרכישת דירה הפכה עבור רבים ללא מובנת מאליה - הפך הצורך להסדיר את שוק השכירות לבוער ודוחק יותר מאי פעם.

עם זאת, היום כבר ברור שלשוק הדיר המוסדי יש עוד דרך ארוכה עד שיהפוך לאלטרנטיבה לשוק הדירות לרכישה ולו רק בגלל הקצב שבו מקודמים הפרויקטים. על פי נתוני " דירה להשכיר ", מ-2014 ועד היום שווקו קרקעות לבניית כ-25 אלף יח"ד, מהן כ-4.5 אלף יח"ד מאוכלסות - חצי אחוז מתוך 850 אלף הדירות המוצעות כיום להשכרה בישראל.

וגם אם נניח הנחה סופר אופטימית לפיה במקום 4.5 אלף דירות מאוכלסות בעשור, יתחילו להתאכלס כאן 4.5 אלף דירות להשכרה בשנה, גם אז יחלפו עוד 35 שנה עד שנגיע לאותן 150 אלף דירות עליהן דיבר לפיד, רק שאז המספר הזה כבר לא יהיה רלוונטי לאור ממדי האוכלוסיה.

לרוע המזל, אל הקצב הנמוך גם כך שבו פעלה המדינה עד כה בנושא, התווספה בשנתיים האחרונות גם עליית הריבית שחיבלה בכדאיות הפרויקטים. במרכז הארץ עדיין זוכים השיווקים להצלחה כאשר היזמים מקזזים את עלויות הריבית הכבדות מהמחיר המוצע על הקרקע, אך מחוץ לגבולות גדרה-חדרה שם הקרקע זולה יותר וכך גם מחירי השכירות, אין מאיפה לקזז ואין כדאיות.

חזרה להסדרה של השכירות בשוק הפרטי

אז מהו אם כן הפתרון עבור מי שמעוניין לגור בשכירות? הפתרון מונח מתחת לפנס מזה עשור. זה הזמן לחזור ולקדם את מודל השכירות ארוכת הטווח בשוק השכירות הפרטי – שמחזיק בידיו 850 אלף דירות ושבמשך עשורים רבים קדימה עוד ימשיך להיות השחקן המרכזי בתחום השכירות.

ניתן לעשות זאת באמצעות חיוב חוזים ארוכי טווח בחקיקה כפי שהציעה שפיר בזמנו, אך זו לא הדרך היחידה. ניתן לעשות זאת גם באמצעות תמריצים, כמו התניית הפטור ממס הקיים כיום על הכנסות משכר דירה (עד לגג של כ-5,650 שקלים בחודש) בכך שלשוכר יוצע חוזה לתקופה בת שלוש שנים או חמש שנים. ישנם אופנים רבים שבהם הדבר עשוי להתבצע. אך מה שנדרש כאן הוא בעיקר רצון לשנות את המצב בשוק השכירות ומחשבה יצירתית, מצד מקבלי ההחלטות.

ולסיום נבהיר – אין בחידושו של חוק השכירות ההוגנת כדי לבטל את הצורך בהמשך קידום ופיתוח ענף השכירות המוסדית. בשניהם יש צורך עז. ההבדל הוא שבעוד שהשכירות ארוכת הטווח בצורתה המוסדית תהפוך לפקטור משמעותי רק בעוד עשורים, חוזים ארוכי טווח בשוק הדירות הפרטי מהווים פתרון שאותו ניתן ליישם כבר היום.