"המשאב הוא נדל"ני אבל המימוש שלו עובר דרך ניהול קבוצה ומחייב גישה נכונה לאנשים"

דולפין מינצר-כרמון מגדירה את תחום ההתחדשות העירונית כחלק מהזהות שלה ושל המשרד בו היא שותפה ומנהלת. היא גאה בפרויקט שהביאה להצלחתו לאחר שכשל במספר גלגולים קודמים, ומסבירה למה שינויים יכולים להוות גם בעיה: "הטווח הארוך הוא מאפיין מרכזי, והשינויים התכופים מקשים ומאתגרים את העשייה".

מה גרם לך להתחיל לעסוק בהתחדשות עירונית?

אני עו"ד משנת 1989. הגעתי מעולם הנדל"ן ומרגע שהתמ"א באה לעולם בשנת 2005 הבנתי שהיא תהיה בעלת השפעה רחבה מאד, לכל הפחות בכל אזור המרכז, שכן היא הוסיפה זכויות בניה משמעותיות לכל בניין ותיק וייצרה ערך רב לבעלי הדירות ללא כל עלות. הכניסה שלי לתחום הייתה במידה רבה בזכות מאמר דעה שפרסמתי בעקבות חקיקה בנושא הרוב הדרוש, שביטאה לדעתי כשל מעגלי, שכן בתחילה נקבע כי ניתן להגיש בקשה לאישור ההסכם, כאשר יש התנגדות של מיעוט, רק לאחר קבלת ההיתר.  בעיניי היה זה בלתי סביר, שכן יזמים לא יסתכנו בהוצאת היתר טרם התגברות על בעיית הרוב – ואכן בהמשך לכך החוק תוקן. מרגע שנכנסתי לעולם ההתחדשות מצאתי בו את עצמי במלוא מובן המילה, באשר התחום משלב עבודה מקצועית עם פעילות שהיא בעיקרה מגע, שיח וקשר עם אנשים. זאת ועוד, בניגוד לתחומי עיסוק במקצוע עריכת הדין, תחום זה מתאפיין בעשיית טוב, ביצירת השבחה ותועלת לאנשים ולא בריב ומדון.

מהו תחום הפעילות של המשרד?

כיום אנחנו מייצגים אך ורק בעלי דירות. בתחילת הדרך ייצגנו גם יזמים אבל לאחר זמן קצר הבנו  כי המצב הזה מייצר לא מעט מצבים אפורים, לא נכונים ולא נוחים, הגובלים לעיתים קרובות בהפרת חובות אתיות ומכל מקום עשויים לפגוע בבעלים. בכדי להבטיח אמון של הבעלים בנו ו ובתהליך וכן נאמנות מוחלטת וחד ערכית שלנו כלפי הבעלים, החלטנו כבר לפני כ-12 שנים, לייצג  אך ורק את הצד של בעלי הדירות בפרויקטים של התחדשות עירונית .

מהו הדבר הכי חשוב שכל מי שניגש לפרויקט התחדשות צריך לדעת?

בתחום ההתחדשות העירונית, כל פרויקט הוא קודם כל פרויקט של אנשים לפני שהוא פרויקט של נדל"ן. המשאב הוא נדל"ני אבל המימוש שלו עובר דרך ניהול קבוצה ומחייב גישה נכונה לאנשים. לא מדובר בפעילות יזמית קלאסית ונדרש לבצע הכנה מוקדמת – מנטלית ומעשית – כדי להתמודד עם האתגרים הייחודים ולהצליח בקידום הפרויקטים.

מה הן התכונות הדרושות לעורך דין המלווה דיירים, אלו שעושות את ההבדל?

ייצוג של דיירים בתחום ההתחדשות העירונית מצריך ידע רב לצד הבנה רב-תחומית. ההסכמים משיקים לתחומים רבים שהם לא רק נדל"ן באופן ישיר כמו ביטוח, מיסוי ותכנון וכן נדרשת התמצאות עסקית כללית. סבלנות וכבוד לאדם הם חיוניים בתהליך העבודה עם הדיירים. ובכלל, כדי להצליח בתחום נדרשות יכולות ניהול, ארגון ושליטה, שהם מעבר לעבודת עריכת הדין השגרתית. בפרויקטים של התחדשות נדרשת גם גמישות ויצירתיות כדי לצלוח את הדינמיקה המורכבת. ודבר אחרון – בלי מידה מסוימת של אופטימיות לא הייתי ממליצה להיכנס לתחום הזה.

ספרי על טעות שלמדת ממנה.

לאורך שנות העבודה שלי בתחום ההתחדשות העירונית אפשר לומר שעברתי מעין קורס לחיים. למדתי על החשיבות של סבלנות ועל שיפוט לכף זכות מלכתחילה. בחיינו מאוד קל לגבש דעה קדומה ביחס לאנשים ולמניעיהם והיום אני מאוד נזהרת מכך. מה שעלול להיראות בטעות כרצון לקבל יותר מהאחר, הוא ברוב המקרים ביטוי של הצורך להרגיש שנוהגים איתנו באופן צודק. במיוחד בהקשרי התחדשות עירונית אסור להכליל וחשוב לנהוג בכבוד כלפי כל אחד ואחת. רק הכרה והבנה של ההיבטים הרבים האלה מאפשרות להגיע לאנשים, לשבור את ההתנגדויות ולהתקדם.

מהו הדבר שהממשלה חייבת לעשות מחר כדי להאיץ התחדשות עירונית ?

במדינה שלנו אוהבים לעשות מהפכות כל הזמן. מבחינה תכנונית יש יותר מידי שינויי חקיקה ולא נותנים לדברים לשקוע כמו שצריך. עד שמגיעים ליציבות מסוימת והבנה של התהליכים, שינויים חדשים נכנסים לתוקף. מצד אחד, טוב שיש חשיבה ועיסוק מתמיד, ומצד שני חשוב לבסס את המסד. בתחומים של מיסוי ונדל"ן, הטווח הארוך הוא מאפיין מרכזי, והשינויים התכופים מקשים ומאתגרים את העשייה. כדי להאיץ את התחום צריך לייצר יציבות וודאות, בעיקר תכנונית.

מהו הפרויקט שאת הכי גאה בו?

אחד הפרויקטים שאני הכי גאה בו נמצא כעת בשלב הבנייה. מדובר בארבעה בניינים ברחוב משה שרת בתל אביב שנחשב לאחד הפרויקטים היוקרתיים בארץ. למרות זאת, במשך שנים ארוכות היזמים לא הצליחו להביא את הדיירים לכדי הסכם, והדיירים נדדו בין משרדי עו"ד, ללא הצלחה. כשאנחנו נכנסו לפרויקט אכן היו אתגרים רבים, ואני גאה מאוד שהצלחנו לנטרל את המוקשים ולהביא את הדיירים לארץ המובטחת.

איך תחום ההתחדשות העירונית השתנה לאורך הדרך בכל השנים שאת פועלת בו?

מבחינת השחקנים הפועלים בתחום, כולם נהיו משוכללים יותר. בעלי הדירות נעשו יותר מקצועיים ואפשר גם לראות שחברות גדולות ומנוסות, שבעבר לא פעלו בתחום, נכנסו אליו בצורה משמעותית. גם מבחינת עקרונות התכנון חלה התפתחות  שתרמה לוודאות ולפעילות  ויש לקוות שפקיעת התמ"א והמעבר לחלופה החדשה במסגרת תיקון 139 לחוק התכנון לא יחזירו את השוק לאחרו.

לאילו עסקאות או פרויקטים לא תתקרבי לעולם?

אנחנו בודקים כל עסקה פוטנציאלית ובוחנים אותה מכמה היבטים. ראשית, מבחינה תכנונית-כלכלית בסיסית. אמנם אנחנו לא שמאים אבל יש לנו ניסיון עשיר מאוד ואנחנו מכירים את השוק בארץ היטב. אם יעלה מהניתוח והבדיקות שלנו שאין לפרויקט היתכנות  – לא ניכנס אליו. שנית, אנחנו מוודאים שיש תיאום ציפיות בסיסי בין בעלי הדירות. אנו מוודאים שאכן יש הסכמה ביניהם על בסיס הבנה ריאלית של מה שיתאפשר בפרויקט. אם נתרשם שאין הסכמה עקרונית על המסגרת המאפשרת – לא ניכנס לפרויקט.

ספרי משהו שאף אחד לא יודע עליך בענף הנדל"ן.

הספורט ואני חברים טובים מאוד. מלבד ריצה וכושר, אני חובבת ספורט אתגרי כגון צלילה ומצנחי רחיפה. חוץ מזה, איטליה היא הבית השני – יש לי אהבה עצומה לתרבות שלהם ואני לומדת איטלקית. גם למדתי היסטוריה באוניברסיטה ועד היום אני קוראת ספרים בתחום.