הוועדה המקומית דחתה על הסף תוכנית ל-736 יח"ד בקריית ביאליק – ועדת הערר הורתה לה לדון בתוכנית

ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה של מחוז חיפה, בראשות עו"ד הדר מנצורי דוד, קבעה לאחרונה כי על הוועדה המקומית קריות לדון פעם נוספת בתוכנית לבניית 736 דירות בצפון מזרח קריית ביאליק. זאת לאחר שהוועדה המקומית דחתה אותה על הסף.

העוררים ויוזמי התוכנית הם בעלי זכויות פרטיים בקרקע ששטחה כ-200 דונם, שייעודה עד לפני מספר שנים היה חקלאי. ב-2016 פורסמה למתן תוקף תוכנית המתאר לבניית שכונת "ביאליק על הפארק" שכוללת 4,348 יחידות דיור, ומבנים ושטחים לציבור, דוגמת קריית חינוך, קריית ספורט ופארק שכונתי. התוכנית הגדירה 4 מתחמי תכנון נפרדים, שבהם יוכנו בשלב הבא תכנית מפורטות הכוללות איחוד וחלוקה. העוררים קיבלו את מתחם B בייעוד אזור מגורים בבנייה רוויה, מגרש בייעוד מסחר ומשרדים ומגרשים למבנים ומוסדות ציבור וכן שטחים פתוחים.

ב-2019 הגישו העוררים מכוח התוכנית הראשית תכנית מפורטת למתחם B, הכוללת איחוד וחלוקה, בסמכות ועדה מקומית. התכנית כוללת סה"כ 736 יח"ד, מסחר ומשרדים, ושטחי ציבור עם מספר שינויים מהתכנית הראשית, בין היתר, בקווי הבניין, גובה המבנים, מיקום המבנים, חלוקת השטחים ועוד. למרות דיון עם נציגי עיריית קריית ביאליק והכנסת תיקונים בהתאם, התוכנית לא נקלטה לדיון בוועדה המקומית קריות, ולא התקבלה מהעירייה תגובה לגביה במשך חודשים רבים.

לאחר פנייה של העוררים ללשכת התכנון המחוזית, התברר כי עיריית קריית ביאליק מבקשת לשנות את התכנית הראשית, מאחר שאין בה לשיטת העירייה איזון כלכלי ראוי בין הקמת אלפי יחידות דיור ומטלות ציבורית נרחבות ובין שטחים מניבים. לשכת התכנון הנחתה את הצדדים להגיע להסכמה ביניהם, אך לא הושגה הסכמה בין הצדדים והתוכנית לא הובאה לדיון. ב-2022 העוררים הגישו עתירה לבית המשפט לעניינים מינהליים בחיפה בגין הימנעותה של הוועדה המקומית לדון בתוכנית.

העוררים ויוזמי התוכנית הם בעלי זכויות פרטיים בקרקע ששטחה כ-200 דונם, שייעודה עד לפני מספר שנים היה חקלאי. ב-2016 פורסמה למתן תוקף תוכנית המתאר לבניית שכונת "ביאליק על הפארק" שכוללת 4,348 יחידות דיור, ומבנים ושטחים לציבור, דוגמת קריית חינוך, קריית ספורט ופארק שכונתי. לאחר פנייה של העוררים ללשכת התכנון המחוזית, התברר כי עיריית קריית ביאליק מבקשת לשנות את התכנית הראשית, מאחר שאין בה לשיטת העירייה איזון כלכלי ראוי בין הקמת אלפי יחידות דיור ומטלות ציבורית נרחבות ובין שטחים מניבים.

באוגוסט 2022, בעוד העתירה תלויה ועומדת, ערכה הוועדה המקומית דיון בהפקדת התוכנית, בסיומו החליטה לדחות את התכנית על הסף. הוועדה המקומית מנתה בהחלטתה שורה של ליקויים וחוסרים טכניים אך הנימוק העיקרי היה כי התוכנית הראשית, אשר החלה את דרכה לפני כעשור, איננה תואמת את התמורות שחלו בתפיסות התכנון, בהן עירוב שימושים והליכתיות,  ומימושה עלול להפוך לנטל כלכלי על הרשות. הוועדה המקומית ציינה שהיא מקדמת ביחד עם הרשות המקומית והוועדה המחוזית תוכנית שלד, בסמכות הוועדה המחוזית, שתכיל עקרונות תכנון עדכניים, שיאזנו בין כמות השטחים הפתוחים ושטחי התעסוקה והמסחר. כנגד החלטה זו הוגש הערר.

ועדת הערר: "ראוי שהצדדים יחדשו את השיח וינסו להגיע להבנות"

בערר שהוגש טענו העוררים כי כל הנימוקים "הטכניים" שבגינם התכנית נדחתה הם שגויים ודרישותיהם של גורמי המקצוע תוקנו כבר במסגרת בדיקת תנאי הסף. בנוגע לנימוק המהותי, העוררים טענו שהתכנית הראשית קודמה ותוכננה במשך שנים על ידי העירייה עצמה, בתיאום עם בעלי הזכויות בקרקע, תוך שהבעלים נושאים בכ-85% מעלויות התכנון. עוד טענו כי התוכנית הראשית נכנסה לתוקף לפני מספר שנים מועט שבוודאי אינו מצדיק עריכת תוכנית מתאר חדשה ועצירת תכניות מפורטות התואמות לה, וכי גם התוכנית שעליה דיברה עירייית קריית ביאליק לא התקדמה במשך שנה לפחות. הוועדה המקומית התייחסה בתשובתה לעניינים טכניים: תכנית המדידה שאינה מעודכנת, והיעדר תכנית למאגר ויסות, שאלו שני תנאי סף להפקדת התוכנית.

במענה לערר טענה הוועדה המקומית כי לאחר אישורה של התכנית הראשית התברר שהתכנית לא ישימה מבחינה כלכלית, כיוון שהיא קובעת שטחים ציבוריים בהיקפים עצומים של כ-300 דונם, המצריכים השקעה כספית ניכרת הן בפיתוח השטח והן בתחזוקה השוטפת, ותוספת של למעלה מ-4,500 יח"ד, כל זאת אל מול שטחים מניבים בהיקף מצומצם של פחות מ-8 דונם. בתשובתה ציינה כי מתחשיבים כלכליים שנעשו התברר כי אין לעירייה היכולת הכלכלית לעמוד במימוש התכנית.

עוד ציינה הוועדה המקומית כי בתוכנית השלד שזוכה לתמיכתה של הוועדה המחוזית, הוצע לצמצם את השטחים הציבוריים הפתוחים בכ-80 דונם ולשלב שטחים מניבים, דוגמת בית קפה, מסעדות, מרכז לוגיסטי, משרדים ודיור מוגן. העיריה הבהירה שתכנית השלד מציעה שינוי בגבולות המתחמים A ו-B , במספר המבנים ובפריסתם, אך אינה משנה את מספר יחידות הדיור, את תוואי הדרכים או את סך השטחים המיועדים למבני ציבור.

העוררים טענו שאין היתכנות מעשית לקדם תכנית שתפתח מחדש את החלוקה למתחמים ותשנה את גבולותיהם, מאחר שמדובר בקרקעות פרטיות עם מאות בעלי זכויות, בהם יורשים רבים.

ועדת הערר קבעה שבמצב זה ראוי שהצדדים יחדשו את השיח וינסו להגיע להבנות לגבי מתכונת התוכנית שתקודם במתחם שהוקצה לעוררים, וכי כך יוכלו העוררים לממש את הזכויות במקרקעין לאחר שנים רבות, ולוועדה המקומית יתאפשר לעשות את השינויים הנדרשים כדי לקבל תכנון איכותי יותר, לשיטתה. "עם זאת, ככל שהעוררים עומדים על טענותיהם בערר זה, ועל קיום דיון ענייני בתכנית במתכונת שבה היא הוגשה, על הוועדה המקומית לקיים מחדש דיון בתוכנית ולתת בה החלטה לגופו של עניין".