מנהל התכנון מכין דוח על עבודת ועדות הרישוי המקומיות: "רשות לא מתפקדת - יינטלו סמכויותיה"

רשות הרישוי במנהל התכנון החלה בעריכת דוח אודות תפקודן של ועדות הרישוי המקומיות השונות, זאת לקראת אפשרות של הכרזה על נטילת סמכויותיהן של מספר רשויות, שיוגדרו כ"לא מתפקדות", והעברתן לרשות הרישוי הארצית. כך חשף אתמול (ד') מנהל רשות הרישוי הארצית רון רקח, במהלך פורום עורכי דין שערך מרכז הנדל"ן בנושא רישוי, מטרו והתחדשות עירונית. עוד לקחו חלק באירוע תום פישר, רפרנט התחדשות עירונית במחלקת ייעוץ וחקיקה במשרד המשפטים, ורועי כהן, סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת שלום את נתן .

לדברי רקח, החוק קובע כי עד ליום 1.8.24 וכל שנתיים לאחר מכן, יערוך מנהל מינהל התכנון בדיקה של כלל מוסדות הרישוי המקומיים במילוי תפקידם במתן היתרים, לשם גיבוש המלצה לשר הפנים. צוות רשות רישוי ארצית החל לערוך דו"ח בנוגע לכלל מוסדות הרישוי המקומיים בישראל. לדבריו, "התחלנו לבצע בדיקה על רשויות רישוי מקומיות לא מתפקדות, על מנת להגיש המלצות לשר הפנים לנטילת סמכויות רישוי מוועדות לא מתפקדות. להגיד לכם שזה יקרה מחר בבוקר? לא".

רקח הציג את החוק לפיו מיולי 24, כל היתר שתקוע ברשות מקומית 8 חודשים מיום קליטת הבקשה, יהיה אפשר להגיש בקשה לרשות הרישוי הארצית, אך אמר כי ישנה בעיה גדולה לאתר את התוכניות אשר עומדות בקריטריונים הללו.

"בסוף אני רוצה לדעת מה תקוע. פנינו למהנדסי הרשויות, 50% הגיבו. מספר הבקשות שנקלטו שאין לגביהן החלטה בתקופה שקובע החוק נמוך מאוד, הבעיה היא שהוועדות המקומיות לא קולטות חלק גדול מבקשות ההיתרים, את אלו שהן קולטות מקדמים. לכן החוק שקודם בשנה האחרונה נוסח באופן לא מוצלח, ואנחנו נפעל לתקן אותו".

"עצם קיומו של המטרו מאפשר צפיפות מרבית"

תום פישר, רפרנט התחדשות עירונית במחלקת ייעוץ וחקיקה במשרד המשפטים, תאר את אופן המימון של פרויקט המטרו, שעלותו מוערכת בכ-150 מיליארד שקלים, 50% מתקציב המדינה, כ-25% מהרשויות המקומיות ומס הגודש וכ-25% ממסי נדל"ן, בהם היטל השבחה מוגדל של 75% מההשבחה וכן "היטל מימון מטרו" מס דמוי ארנונה שהחוק לגבייתו טרם נחקק. "הרעיון הוא כי עצם קיומו של המטרו מאפשר את צפיפות מרבית, שמעלה את ערך המגרשים". המס המוגדל חל "במתחמי ההשפעה" אזור שאמר להיות במרחק הליכה מהתחנות, הנכלל בתחומי הקו הכחול של תמ"א 70.

"ההיטל לא יחול על כל תוכנית משביחה, אלא רק על כזו שהגדילה את שטחי הבנייה ביותר מ-10% ולפחות 1,500 מ"ר, לא כולל שטחים ציבוריים, רק ייעוד סחיר".

פישר התייחס גם למהלך שנמצא כיום בשלבי חקיקה, במסגרתו יחוייבו גורמים פרטיים למסור לידי המדינה מקרקעין חלף תשלום חלק מהיטלי השבחה . "מוצע לקדם הסדר, לפיו תוקם ועדה אשר תקבע את היקף ההקניה בכל מתחם השפעה. בהתאם לפוטנציאל ומורכבות הפיתוח במתחם ההשפעה, מספר בעלי המקרקעין במתחם ההשפעה והיקף מקרקעי ישראל הנמצאים במתחם ההשפעה. שווי ההשבחה ייקבע על ידי שמאי".

עוד התייחס פישר להיטל מימון המטרו  ואמר כי "זהו עוד אמצעי מימון, אשר יחול גם על בנייה חדשה וגם על בנייה קיימת מיום שיתחיל לפעול המטרו ולאורך 30 שנה. זה היטל שדומה לארנונה, במסגרתו ייגבה סכום קבוע למ"ר בשנה, כאשר לכל עיר יהיה מקדם שונה. ההיטל ישולם פעם בשנה למשך שלושים שנה, ולא יחול על מגורים".

"שטח של הרשות המקומית בבניין עלול ליצור חיכוכים"

רועי כהן, סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת שלום את נתן , דיבר על האתגרים בעירוב שימושים בהתחדשות עירונית: "בדרישות הוועדות המקומיות והמחוזיות. היום עירוב שימושים הוא חלק בלתי נפרד מכל תוכנית מגורים,  רשויות יכולות לדרוש 25% שטחים לציבור או שטחים מבונים. בחלק גדול מהתוכניות ישנם שימושי מסחר בקומת הקרקע. האתגר למצוא תכנון מאוזן. צריך לבנות תשתית מסחרית ומשפטית נכונה, פתרונות תכנון נכונים שיחשבו על היום שאחרי.

"אחד האתגרים הוא התקציב, איך יתקצבו את תחזוקת נכסים. היטלי השבחה , אגרות, לא נכנסים לתקציב השוטף, ולכן להרבה רשויות אין תקציב ייעודי לטובת התחזוקה. הרבה רשויות פיתחו בשנים האחרונות בהיקפים גדולים שכונות מגורים, אבל לא נתנו מענה לתשתית ניהולית לתחזוקה השוטפת הנדרשת לנכסים שלהן באותן שכונות. יש רשות שצריכה לתפעל ולא תמיד יש לה יכולת ואין לה מספיק הכנסה מתעסוקה. למשל גני תקווה שהקימה שכונת מגורים גדולה מדהימה עם מעט שטחי תעסוקה. בשלב מסויים תקציבי הפיתוח שלה יקטנו ויהיה לה קשה לעמוד באיזון תקציבי של ניהול הרשות לאורך זמן אם לא תפתח שטחי תעסוקה נוספים. מתישהו היא תדרש להתאחד עם רשות אחרת.

"צריך לעבוד ביחד על פתרון אופטימלי לצורכי הפרויקט. במקרה אחד העירייה דרשה חניון ציבורי בפארק שדורש תאורה ולא השכילה לנהל את זה, החליטה שאב הבית יהיה  אחראי על החניון, הדיירים גילו שהחניות נטושות ולא ניתן אישור מכבי אש. הדיירים מצאו את עצמם בתקלות והיו רגע לפני תביעה כי לא היו מוכנים לשלם חשבונות החשמל של העיירה. כולם האשימו אחד את השני. נדרש שיתוף פעולה בין היזמים והדיירים מול הרשויות על מנת להוביל לתוצאה אופטימלית".