בונים על הבורסה: מה עומד מאחורי גל הנפקות חברות הנדל"ן של החודשים האחרונים?

לאחר ש-2023 היתה אחת השנים השחונות בהיבט של הנפקת חברות נדל"ן, נפתחה שנת 2024 עם גל של חברות הנערכות לכניסה לשוק ההון, בין אם באמצעות הנפקה והפיכתן לציבוריות, ובין אם באמצעות גיוס אג"ח והפיכתן לחברות מדווחות. גם חברות מדווחות שכבר הנפיקו אג"ח בוחנות אפשרות להפיכתן לציבוריות באופן מלא ולהנפיק מניות.

בשבוע שעבר דיווחנו כי יוסי אברהמי  בוחנת הנפקה וצפויה לגייס 200 מיליון שקל לפי שווי של כמעט מיליארד שקל. בכך היא מצטרפת לדונה שבוחנת לפי הדיווחים הנפקת מניות לפי שווי 3.5 מיליארד שקל, אך לפי גורמים בענף, ייתכן כי בסוף תסתפק במהלך של הנפקת אג"ח ציבוריות. שחקנית נוספת שבוחנת הנפקת מניות היא עמרם אברהם , כיום חברה מדווחת, שכבר בשלהי 2022 דיווחה שתנפיק מניות כשהמצב יתאפשר. מחוץ לתחום המגורים פאי סיאם, זרוע המלונאות של אספן גרופ , בוחנת הנפקת מניות אף היא.

מלבד אלה, אפי קפיטל כבר הונפקה השנה לפי שווי של 460 מיליון שקל בהנפקה השנייה שבוצעה השנה. הנפקות חברות הנדל"ן מגיעות כאמור לאחר 2023 שבה לא בוצעו הנפקות של חברות נדל"ן, לעומת 2022 שבה הונפקו בין היתר   אקרו , בית וגג וקרסו נדל"ן.

"ב-2024 החברות הפנימו את עלות הכסף"

מדוע מגיע גל זה של הנפקות דווקא עכשיו? מבחינתו של שמאי המקרקעין ארז כהן, מנכ"ל חברת ז.כ מחקרים וסקרים, ושמלווה בין היתר את פאי סיאם "הסיבה לגל ההנפקות היא אחת וברורה לחלוטין - עלויות המימון הבנקאיות מאוד גבוהות, והחברות מנסות אמצעי מימון זול יותר".

שמאי המקרקעין ארז כהן: "אני מניח שמחיר הגיוס יהיה יותר גבוה מאשר בעבר ולא ישקף אופטימיות יתר. זה לא אומר שההנפקה לא תצליח, אבל במחירים גבוהים. המוסדיים היום פחות עם הפנים לשוק המקומי, אז יהיה גיוס במחיר גבוה ממה שהמנפיקות מצפות בגלל בעיות הרקע"

הן היו גבוהות גם ב-2023.
"ב-2023 החברות עדיין לא הפנימו עד כמה עלויות המימון גבוהות. עכשיו זה נתון ידוע וכבד. ב-2023 גם היו כל התהפוכות – המהפכה המשפטית והמלחמה. עכשיו כביכול מתייצבים".

כהן מזהה מכנה משותף מעניין לחברות הבוחנות כיום הנפקה כמו עמרם אברהם , יוסי אברהמי ודונה: "מדובר בחברות דרומיות במקור, שמרבות לעסוק כיום בנדל"ן באזור המרכז, שבו מחירי הקרקעות גבוהים. כולן ממונפות ועם צבר פרויקטים משמעותי וצריכות הון לפרויקטים של מאות מיליונים, אם לא למעלה מזה, ומחפשות מקורות מימון זולים והגיוניים. היום הדרישה של המערכת הפיננסית להון עצמי היא גבוהה. כשאתה מנפיק אג"ח או מניות אין לך את המגבלה הזו".

עד כמה התנאים כיום מיטביים להנפקה?
"אני מניח שמחיר הגיוס יהיה יותר גבוה מאשר בעבר ולא ישקף אופטימיות יתר. זה לא אומר שההנפקה לא תצליח, אבל במחירים גבוהים. המוסדיים היום פחות עם הפנים לשוק המקומי, אבל מצד שני הם מחפשים תשואות טובות כמו כולם. אז יהיה גיוס במחיר גבוה ממה שהמנפיקות מצפות בגלל בעיות הרקע".

נדב רבן, מנכ״ל רוסאריו חיתום, מסכים כי הפניה לשוק ההון היא כיום צורת המימון המיטבית מבחינתן של רבות מהחברות:  "בחברות, בדגש על ייזום למגורים, תמיד יש צרכים גדולים של הון שנדרש לקידום הפרויקטים. התחום הזה כל הזמן בתנופה, והחברות קונות קרקעות שמצריכות מימון.

"החברות מחפשות את הדרך המיטבית לממן את עצמן. בחברות הגדולות יותר, כמו אפי קפיטל , נוסף לאג"ח מנפיקים גם מניות לחזק הון עצמי. חברות אחרות, קטנות יותר מקדמות הנפקות אג"ח ציבורי. זה חוסך בעלויות המימון לעומת האלטרנטיבה של גופים חוץ-בנקאיים. עוד אפשרות הן עסקאות שבמסגרתן בנקים או חברות ביטוח משקיעים בחברות פרטיות תמורת 20%-30% מהבעלות. אבל אנחנו רואים שמספר העסקאות הזה יורד, שכן בגלל הריביות הגבוהות השוויים שהמשקיעים מוכנים לתת לחברות האלו נמוכים יותר. לפני העלאות הריבית היו עשרות עסקאות כאלה.

"המגמה היא שמצד אחד הן מחפשות הון ומצד שני את הגוף המוסדי, שיוכל לפגוש אותן בגיוס מניות סחירות, או בהשקעה פרטית בחברה או בפרויקט, או שיקנה צבר של דיור להשכרה או נכנסים מניבים, וכן אג"ח ציבורי".

מנכ"ל רוסאריו חיתום נדב רבן: "החברות שמתאימות להנפקה הן גדולות ויחסית בשלות. קשה למצוא חברות בשווי של 100 מיליון שקל שיוצאות להנפקת הון ציבורית. המוסדיים מעדיפים חברות גדולות, של חצי מיליארד שקל ומעלה. לחברות קטנות בהון עצמי של 50 מיליון, אג"ח הוא פתרון קל יותר, כי שוק האג"ח מגוון ומשוכלל עם המון שחקנים"

עוד מגמה שתופסת תאוצה לדברי רבן, היא חברות נדל"ן גדולות שמחפשות להשקיע בחברות נדל"ן קטנות יותר. "למשל אספן, שרוב הפעילות שלה נדל"ן מניב, נכנסה להשקעה בחברת ההתחדשות רייק, או אאורה שרכשה את מגידו. נמשיך לראות התגברות של חברות גדולות שישקיעו בחברות קטנות, בטח כל עוד הריביות גבוהות".

"המוסדיים מעדיפים חברות בשווי חצי מיליארד שקל ומעלה"

בשאלה לאילו מאפשרויות המימון לפנות, אין תשובות נכונות ולא נכונות. לדברי רבן, בהיבט עלויות המימון נטו, "בהנפקה הציבורית החברה תקבל שווי גבוה יותר, אבל זה מחויב בדיווחים, עם כל העלויות הכרוכות בכך".

מה משותף לחברות שבוחנות הנפקה?
"אלו חברות גדולות ויחסית בשלות. קשה למצוא חברות בשווי של 100 מיליון שקל שיוצאות להנפקת הון ציבורית. היום הכסף המוסדי מנהל המון מיליארדים, הם מעדיפים חברות גדולות, חברות של חצי מיליארד שקל ומעלה. לחברות קטנות בהון עצמי של 50 מיליון, אג"ח הוא פתרון קל יותר, כי שוק האג"ח מגוון ומשוכלל עם המון שחקנים, קרנות נאמנות וניהולי תיקים.

"יש לא מעט חברות שמקדמות אג"ח ציבוריות, כי זה יותר נגיש ויותר קל ואין את נושא דילול. זו גם לא תקופה מיטבית להנפקת חברה לפי השווים. כל החברות השווי שלהן ירד מ-2021. אג"ח זה גיוון במימון, אתה לא נכנס להרפתקה".

מה יכול למנוע מחברות להנפיק בסופו של דבר?
"אינדיקציות לא טובות מהשוק. באג"ח הריביות גבוהות, ובחצי שנה הכול יכול לקרות. בגיוס מניות חשוב השווי. אבל תמיד כשחברה גדולה יוצאת לגיוס היא בוחנת את השוק, נפגשת עם המוסדיים לראות שהחברה והשוק רואים עין בעין את השווי. לפני ההנפקה קצת מורידים לך את השווי וזה חלק מהמשחק".

רבן צופה כי המגמה תימשך: "בחודשים הקרובים נראה עוד חברות שיצאו להנפקת מניות וגם אג"ח ציבוריות".

"יש פה ציפייה לאיזשהו סוף למלחמה"

עו"ד אברהם אברמן, שותף מנהל במשרד ש. פרידמן אברמזון ושות', המתמחה בנדל"ן, מסחר ועסקאות מורכבות, ומלווה בין היתר את פאי סיאם, מסביר את גל ההנפקות הנוכחי ב"כמה דברים שמשולבים יחד: הבורסה תמיד מקדימה את השוק, היא צופה פני עתיד, יש פה ציפייה לאיזושהי צורה של סוף המלחמה. בתחום הנדל"ן יש המון פרויקטים בקנה גם ביזמות וגם בהתחדשות עירונית.

עו"ד אברהם אברמן: "2023 הייתה שנת הלם בגלל הריביות, בגלל ההפיכה או הרפורמה המשפטית, שנה מאוד קשה וחסרת ודאות. עכשיו גם למצב קשה אתה מתחיל להתרגל ואתה מתאים את עצמך לנתונים ולנסיבות, ב-2023 היית בנפילה. בסוף הרבה מזה זה פסיכולוגיה"

" חברת נדל"ן שיש לה קרקע יש לה גם הוצאות מימון גבוהות בסביבת ריבית די גבוהה. אז הנפקה נותנת יתרון בסביבה כזו. אתה אומנם מדלל את בעלי השליטה, אבל אתה מגייס כספים בטח להון עצמי ולפרויקטים שבקנה. במקביל צריך לפתור את בעיית העובדים שזו סוגיה בפני עצמה. אני מניח שהכול תחת הנחה שלדבר הזה יימצא פתרון".

מה הגורם המכריע לפיו החברה מחליטה אם להנפיק?
"האם יש מוסדיים וחתמים שמוכנים לעמוד מאחורי ההנפקה, ובאילו תנאים. גם שווי החברה קריטי, אם יש לך שווי מכובד, לדעתי מעל 500-600 מיליון שקל. זה לא בכל מחיר. אתה משווה את זה להון העצמי, להערכות השווי שלך. השאלה תמורת מה אתה מוכן להידלל".

מה קרה ב-2024 לעומת 2023 שלא היו בה הנפקות?
"2023 הייתה שנת הלם בגלל הריביות, בגלל ההפיכה או הרפורמה המשפטית, שנה מאוד קשה וחסרת ודאות. עכשיו גם למצב קשה אתה מתחיל להתרגל ואתה מתאים את עצמך לנתונים ולנסיבות, ב-2023 היית בנפילה. בסוף הרבה זה פסיכולוגיה, ונדל"ן במדינת ישראל גם לאורך זמן וגם בנתוני הבסיס זו פעילות חיובית כלכלית".

אתה צופה שנראה עוד חברות שייצאו להנפקה?
"אני לא אופתע, כי הכלל הוא אם אתה רואה חנות סופרמרקט מצליחה, נפתחות לידה ארבע. אם ההנפקות יצליחו יהיו עוד חברות על הגל. אם ייכשלו, גם בנפילה נקודתית, פחות נראה הנפקות. כמובן זה מותנה במה יקרה עם הריבית, מה יהיו השינויים המדיניים וכו'".