"חיפה זעקה להתחדשות עירונית - נשאבנו לתחום ואנחנו שמחים לפתח את הצפון"

עו"ד רון ברנט ליווה את פרויקט התמ"א 38 הראשון בחיפה ופרויקט הפינוי בינוי הראשון בחיפה שנבנה ואוכלס וגאה להיות חלק מהפיתוח וההתחדשות של כל אזור הצפון. מה אפיין את הפרויקטים הראשונים בהם היה מעורב? ומהו התחביב שעוזר לו לחתור לתוצאות בתחום ההתחדשות העירונית?

מה גרם לך להתחיל לעסוק בהתחדשות עירונית?

בחיפה, תקופה מאוד ארוכה לא היו קרקעות זמינות לבנייה. היו מגרשים עתידיים באזורים שלא היה בהם פיתוח, שטחים שמנדטורית התכנון שלהם היה מגורים אבל טופוגרפית היו מדרון קשה, ללא גישה, כבישים ותשתית. האזורים סביב אצטדיון "סמי עופר" (שלא היה קיים אז) לא היו מפותחים ואטרקטיביים. נתונים אלו, יחד עם שכונות מאוד ישנות שהוקמו כחלופה זמנית למעברות, הפכו את חיפה למאוד אטרקטיבית ואפילו זועקת להתחדשות. בעקבות פנייה של דיירים נשאבנו לתחום הזה, ואנחנו שמחים להיות חלק מההתחדשות של אזור הצפון.

על רקע התפתחות עולם התמ"א ליווינו כ-200 פרויקטים בתחום. החל מ-2011-12, עברנו ללוות מתחמים של פינוי-בינוי. גם הממשלה פונה לכיוון זה בשנים האחרונות.

בתחום פינוי-בינוי ליווינו ואנו מלווים קרוב ל-70 פרויקטים הכוללים אלפי יח"ד קיימות ועשרות אלפי יח"ד ושטחי מסחר במצב המימוש - חלקן נבנו ואוכלסו וחלקן בשלבי תכנון מתקדמים. אנו אחד המשרדים הבודדים בארץ המלווה בהיקפים גדולים גם בעלי דירות וגם יזמים. הדבר מאפשר לנו הבנה ובקיאות בכל היבטי העסקה והצדדים, באופן המייעל ומקצר תהליכים ומגדיל משמעותית את סיכויי ההצלחה של הפרויקט. כמובן שיזמים שאנו מייצגים אינם פועלים מול בעלי דירות בייצוגנו.

בשנתיים האחרונות, על אף שהיתה בחיפה ברמה הכללית פעילות תכנונית מרוסנת ומאתגרת במיוחד, הצלחנו להוביל מספר פרויקטים גדולים לשלב של הפקדת תב"עות, לרבות פרויקטים בעלי מורכבויות מיוחדות הן ברמה המשפטית והן ברמה התכנונית.

ספר על חוויה משמעותית שזכורה לך מתחילת דרכך

ליווינו את פרויקט תמ"א 38 הראשון שנבנה בחיפה, ב-2007, פרויקט עיבוי בכרמל.

הפרויקט הראשון היה לא קצר ועברנו במהלכו טלטלות רבות עם הדיירים. בין היתר, הדיירים נותרו לגור בדירות שלהם בזמן הביצוע, חווינו אירוע של שריפה, מקרה של טענות לגניבה ואתגרים רבים נוספים. עם זאת, כשהדירות נמסרו, בעלי הדירות שכחו את כל התלאות והיו מאושרים מהדירות המשופצות והמורחבות. עד היום אני פוגש אותם ברחוב והם זוכרים את החוויה.

אירוע משמעותי נוסף הוא פסק הדין היחיד של בית המשפט העליון בתחום פינוי-בינוי, פסק הדין בתיק ע"א 3511/13 רגינה שורצברגר נגד שלום מרין ואח' ע"י בית המשפט העליון. תביעה כנגד "דיירת סרבנית" שהוגשה על ידי המשרד בשם בעלי הדירות במתחם. פסק הדין המכונן יצר את ההלכות המחייבות בתחום, שהיוו מהפיכה בתחום הפינוי בינוי והובילו לשינויי חקיקה, כך שמלבד פיצוי כספי, המחוקק הוסיף חלופה של אכיפת הפרויקט על הדייר הסרבן, בדומה לתמ"א 38.

עם השנים המשרד הפך להיות מומחה בכל הנושא של דיירים סרבנים, והיום יזמים פונים אלינו בפרויקטים שאנחנו לא מעורבים בהם, כדי לפתור בעיות ספציפיות של דיירים.

הדבר הכי חשוב שכל מי שניגש לפרויקט התחדשות צריך לדעת?

לבדוק מי היזם, מה הניסיון שלו, מה החוסן הכלכלי שלו, מה הגישה שלו כלפי בעלי דירות שיהוו שותפיו לעסקה הצפויה להירקם. אילו פרויקטים הוא ביצע ומה חוות הדעת שיש עליו מבעלי דירות שעברו את התהליך.

מהם סימני האזהרה בפרויקטי התחדשות עירונית ?

יזם שמבטיח יותר מידי רק בשביל לקבל את הפרויקט. אנחנו יודעים לזהות שהוא לא יכול לעמוד בהבטחות, אבל הדיירים עלולים לגלות את זה אחרי בזבוז של שנים.

סימן אזהרה נוסף הוא יזם שלא פועל בשקיפות ומבטיח לחלק מהדיירים הבטחות שלא כולם מודעים אליהם.

מצד הדיירים, לפעמים כשדיירים רוצים יותר מידי, לפעמים זה מטרפד את הפרויקט. אין מצב שרק צד אחד מרוויח, כולם צריכים לצאת נשכרים מהמהלך הזה.

איך השתנה תחום ההתחדשות העירונית לאורך השנים?

השוק הרבה יותר משוכלל, המידע הרבה יותר גלוי, יש ניסיון שנצבר, המערכת משומנת.
יש תיקוני חקיקה שמאוד עוזרים, כמו האפשרות לכפות את הפרויקט על דייר סרבן או הפחתת הרוב המיוחס מ-80% לשני שליש, שמפחיתה מראש את רמת הסרבנות. גם החקיקה לגבי דיירים קשישים מקלה על ההתנהלות.

הפעילות של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, במיוחד העומד בראשה, אלעזר במברגר, מבורכת ומקדמת את הענף. מרגישים אותה ברמת המנהלות העירוניות.

ספר משהו שאף אחד לא יודע עליך בענף הנדל"ן

אני חותר בקיאק. חתרתי בונציה ובעוד מקומות מעניינים בחו"ל.

מה הן התכונות הדרושות לעורך דין בתחום ההתחדשות העירונית?

לא מזמן ראיתי כתבה שתיארה את ההתחדשות העירונית בתור 'המסכסך הלאומי'. אין ספק שמדובר בסיטואציה שבה דיירים צריכים לשתף פעולה באופן משמעותי מאוד. מי שמכיר בתים משותפים, יודע שהם לא מצליחים להסכים על מי ינקה את חדר המדרגות, אז בוודאי שיהיה קשה להסכים על משהו כמו התחדשות עירונית .

זו לא משימה קלה, ועורך דין נדרש להרבה מאוד עבודת גישור ופסיכולוגיה. צריך להתנהל בגובה העיניים עם בעלי הדירות - זה לא הולך בצורה אחרת. הערך המוסף של משרד עם ניסיון הוא העובדה שהמשרד נתקל במגוון סיטואציות ופתר אותן.

יש מקרים מאוד קשים, למשל משפחה שכולה שרוצה לשמור על החדר של הבן כמו שהיה, עם המדים והכל. ואתה בא אליהם ואומר 'אני רוצה להרוס את הבניין'. הדירה החדשה לא מעניינת אותם. במקרים כאלו ניסינו לשכנע אותם בדרכים יצירתיות ומכובדות, כמו הקמה של גלעד זיכרון בחצר הבניין. צריך להתנהל בהרבה רגישות.