הוועדה המקומית ת"א אישרה פרויקט תמ"א 38 - 3 קומות גבוה יותר מהמדיניות העירונית. כך הכריעה ועדת הערר

במאמר זה, נסקור את החלטת ועדת הערר לתכנון ובנייה במחוז ת"א, אשר נדרשה להכריע - האם ראוי לחרוג ממסמך מדיניות תמ"א/38 של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב, כדי לאפשר התחדשות במגרש?

נסיבות המקרה:
ענייננו בבקשה להיתר להריסת בניין קיים בן ארבע קומות שנבנה בשנת 1971, והקמת בניין חדש בן שבע קומות וקומת גג חלקית במקומו, על מגרש בשטח של דונם ורבע. היתר הבנייה התבקש מכוח הוראות תמ"א/ 38 (תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה), ומספר הקומות המבוקש עמד בדרישות תמ"א/38.

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב פרסמה מסמך מדיניות, אשר מכיל הגבלות על תוספות הבנייה שניתן לאשר מכוח תמ"א/38. לפי מסמך זה, ניתן לאשר במגרש נשוא הערר בניין בגובה 4 קומות וקומת גג חלקית, כך שההיתר שהתבקש לבניית שבע קומות וקומת גג חלקית - חרג ממסמך המדיניות.  על אף שהבקשה להיתר חרגה כאמור ממסמך המדיניות, אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בת"א את הבקשה להיתר, ועל החלטה זו הוגש הערר בענייננו.

השאלה המשפטית:

השאלה המשפטית שעמדה לדיון בפני ועדת הערר הייתה - האם נסיבות המקרה מצדיקות חריגה ממסמך המדיניות של הוועדה המקומית?

החלטה:

ועדת הערר הבהירה תחילה כי הזכויות מכוח תמ"א/38 אינן זכויות מוקנות, וכי לוועדה המקומית סמכות לסרב לבקשה להיתר מהנימוקים המפורטים בסעיף 22 לתמ"א/38. היא רשאית לעשות כך, בין היתר - אם הבקשה להיתר אינה עומדת בכללים שנקבעו במסמך המדיניות. עוד קבעה ועדת הערר כי ברירת המחדל היא שעל הוועדה המקומית לפעול לפי מסמך המדיניות שקבעה לעצמה וככלל, אין לסטות ממנו. 

יחד עם זאת, לאור חשיבות תמ"א/38, יש לבחון כל מקרה לגופו לאור נסיבותיו המיוחדות. ומסמך המדיניות אינו יכול לשלול את שיקול הדעת המסור לוועדה המקומית, כאשר הדבר מוצדק.

במקרה שלפנינו, תמ"א/38 מאפשרת תוספת של 3.5 קומות למקרקעין. לו היה מיושם מסמך המדיניות כלשונו, לא היה ניתן לאשר תוספת קומות לבניין כלל. הוועדה המקומית אישרה תוספת של 2.5 קומות, תוך הפעלת שיקול דעת לגבי נסיבות המגרש הקיים. וכן, בין היתר, מהטעם שנותרת במקרקעין מדרכה רחבה ורצועת גינון -  המהוות תועלת ציבורית חשובה.

ועדת הערר דחתה את פרשנות העוררים, לפיה מסמך המדיניות מאפשר רק הפחתה של הזכויות ביחס לאלו הקבועות בו, אולם אינו מאפשר תוספת מעבר לקבוע בו. הוראה שכזו הייתה מהווה שלילה של שיקול הדעת השמור לוועדה המקומית לפי  הוראות תמ"א/38, וספק אם ניתן להגבילו במסמך מדיניות.

לסיכום, קבעה ועדת הערר כי בנסיבות אלו ראוי לחרוג ממסמך המדיניות, ולאשר בניין בן שבע קומות וקומת גג חלקית, חריגה שנשקלה ונומקה בהחלטת הוועדה המקומית. ולפיכך, לא נפל פגם בהחלטת הוועדה המקומית לסטות ממסמך המדיניות והערר נדחה.

בהזדמנות זו נזכיר כי תוקפה של תמ"א/38, שהיא כאמור תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, עתיד לפוג ביום 29.8.24 (ברשויות מסוימות יפוג תוקפה ביום 18.5.2026), ובמקומה נכנס לתוקפו תיקון מס'  139 לחוק התכנון והבנייה, המסדיר מספר מסלולים לתוכניות לעמידות מבנים מפני רעידות אדמה, תוך ראייה תכנונית כוללת. ביום 20.1.24 נכנסו לתוקפן תקנות המסדירות את הליך תוכנית לרישוי מהיר, המלווה את התיקון לחוק, ומאפשר אישור תוכנית והיתר בנייה בהינף אחד, בתנאים הקבועים בחוק.

(ערר (תל אביב-יפו) 1074-07-23 רינת אהרון ו-22 אח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה - תל אביב-יפו)

הכותבת היא עו"ד  איילת צור, ראש מחלקת תכנון ובנייה במשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה, בסיועו של עומר וינגרטן.