"אני לא יכולה להיות רק שמאית - אני קודם כל מגשרת ופסיכולוגית"

מה גרם לך להתחיל לעסוק בהתחדשות עירונית?

נכנסתי לתחום ממש בתחילתו, עוד לפני שהמונח ' פינוי בינוי ' היה מוכר. ליוויתי את הפרויקטים הראשונים בארץ. כבר אז זיהיתי את הייחודיות של התחום והפוטנציאל שבו. תמיד משכו אותי תהליכים יותר מורכבים ויצירתיים – וכל זה נמצא בפינוי-בינוי ובהתחדשות עירונית.

חוויה משמעותית שזכורה לך?

החוויות שזכורות לי הן חוויות אנושיות של בעלי הדירות אותם אני מייצגת. אני שמאית של בעלי דירות, זה הצד שבחרתי בו. וכאן, המרכיב האנושי-רגשי-חברתי הוא נדבך מאוד משמעותי. כל מהות העבודה היא עבודה עם אנשים בסיטואציות מאוד רגישות. אנשים חוששים מהתהליך, יש בו הרבה חוסר ודאות, חששות וחשדנות. יש הרבה פעמים מתח בין קבוצות דיירים שונות. לכן, אני לא יכולה להיות רק שמאית - אני קודם כל מגשרת, "פסיכולוגית". השמאי עורך תחשיבי רווחיות וקובע את שווי הנכסים, בהתחדשות עירונית זה לא מספיק, הערך המוסף שלי כשמאית מלווה בתחום של התחדשות הוא היכולת לתקשר עם אנשים, לעורר בהם תחושת ביטחון, להוות סוג של מורה דרך, חוט שדרה שמלווה אותם לאורך הפרויקט.

ספרי על לקח שלמדת ממנו

בתחום ההתחדשות כל הזמן לומדים ומשתפרים. משום שהוא היה מאוד בתולי כשנכנסתי אליו, עקומת הלמידה היתה מאוד גבוהה בכל המישורים. בהסכם בין הדיירים ליזם, למשל, התגלו נקודות שעם הזמן למדנו שצריך לחדד מראש כדי למנוע אי-הבנות בהמשך. כך גם בנוגע למנגנוני תמורה, שמאד השתכללו עם השנים, בתחילה היה מדובר על תוספת מטרים בלבד והיום משלבים פרמטרים כמו רווחיות מינימלית ו"אפסייד" כשהרווחיות גבוהה, גם בנושא דמי השכירות החלופיים היתה התפתחות משמעותית, השלב הזה הוא "בטן רכה" של הפרויקט, לאור ריבוי הפרויקטים והגידול בכמות הדירות שמתפנות בו זמנית באותו אזור יש צורך להתאים את מנגנון אומדן דמי השכירות. עקומת הלמידה היתה ועדיין קיימת כל הזמן.

מהו הדבר הכי חשוב שכל מי שניגש לפרויקט התחדשות צריך לדעת?

הטיפ שלי - קחו שמאי מקרקעין מהיום הראשון. לשמאי יש תרומה משמעותית לכל התהליך, גם להתנעה שלו.

מה הממשלה חייבת לעשות מחר כדי להאיץ התחדשות עירונית ?

התחדשות עירונית היא המנוע החזק ביותר של שוק הנדל"ן בישראל, שהולך ומתפתח, לשמחתי.

שתי נקודות שמהוות חסם והמדינה יכולה וצריכה לשנות: הראשונה היא מנגנון הדיון על תקן 21. התקן הוא דוגמה נפלאה לחוות דעת שמאית שמסייעת לקדם הליכי תכנון. בחינת הקשר בין כלכלה לתכנון היא חשובה מאוד! את זה עושה חוות הדעת השמאית וכך מתאפשר מימוש התוכנית בפועל. נכון לעכשיו, הדיון על תקן 21 אינו כולל גבולות ברורים ואין גורם מכריע, ולכן התהליך נמשך הרבה מאוד זמן, מה שמעכב פרויקטים. בחלק מהמקרים היזם מושך את התכנית וכל הפרויקט יורד לטמיון, במקרים אחרים היזם מחליט להמשיך לקדם ו"להתאבד" ומכניס את הצדדים לסיכון מיותר. ההצעה שאני מקדמת בתור יו"ר לשכת שמאי המקרקעין היא יצירת מנגנון מוסדר עם לוח זמנים ברור, ובעיקר גורם שלישי שיכריע במקרים בהם אין הסכמה בין היזם לבין הועדה המקומית. חובה להנהיג תהליך מסודר עם התחלה, אמצע וסוף, עם לוח זמנים ברור והכרעה.

נקודה שניה אשר דורשת שינוי היא טבלאות איחוד וחלוקה המתלוות לתכניות פינוי בינוי . החוק הקיים ישן ולא צפה פרויקטים של פינוי בינוי, נוצר מצב שאופי הטבלאות אינו מתאים ומעכב פרויקטים. אנחנו עובדים על שינוי החקיקה והתקינה בנושא כדי שיתאימו למציאות.

איך השתנה תחום ההתחדשות העירונית לאורך השנים?

בעלי הדירות הפכו מאוד מקצועיים והם יודעים מה הם רוצים. יש הבדל של שמיים וארץ בין הדרך שבה מתנהלת נציגות דיירים כיום לעומת תחילת הדרך.

מצד היזמים, בתחילת הדרך ראינו שרק יזמים בינוניים-קטנים נכנסו לתחום הלא-ממש-סקסי (אז) של פינוי בינוי , זאת בשל המורכבות של עבודה מול עשרות ומאות בעלי דירות בפרויקט. עם הזמן ראינו שכל החברות הגדולות נכנסו בענק לתחום. כולן למדו שזה העתיד של שוק הדיור בישראל.

מבחינת המדינה, עם הזמן תחום ההתחדשות העירונית הגיע למקום גבוה בסדר העדיפויות. רואים את זה בחקיקה, בכל חוק הסדרים שעובר יש הצעות ייעול ושיפור בתחום.

האם אי-הוודאות בנושא היטלי השבחה בהתחדשות עירונית תיעלם בקרוב לדעתך?

על אף שהיטל השבחה הוא פרמטר מאוד מהותי בקביעת הכלכליות של פרויקט, וכמו בהרבה פרמטרים נוספים לא ניתן לקבל מראש ודאות מלאה.

כל יזם היה מעדיף לראות מולו טבלה ידועה מראש של ההוצאות וההכנסות, אבל זה לא קורה ולא יקרה. תחום הנדל"ן הוא מאוד דינמי, הרבה פעמים כתוצאה מגורמים חיצוניים שלא תלויים ביזם, כמו קורונה, מלחמה, עליית ריבית. המהות של יזמות נדל"ן היא לפעול בתנאים של חוסר ודאות, אין דרך אחרת.

עם זאת, לא צריך לפעול בכאוס מוחלט וליפול. יזמים מנוסים ומקצועיים יודעים לחשב את גבולות הסיכון, גם בהיבט של היטל השבחה . אפשר לחשב טווח ולהבין את הסיכונים שאפשר לקחת בתוך הטווח הזה.

יזמות ו-ודאות לא הולכים יחד. זה נכון לכל תחום – החל מסטארטאפים ועד נדל"ן. כל הרעיון הוא לפעול בחוכמה ובאחריות בעולם של חוסר ודאות. ענף הנדל"ן מאוד דינמי - זה מה שמרתק בו וזה גם מה שמאתגר בו.

משהו שאולי לא יודעים עלייך בענף הנדל"ן?

אני גם נהגת מרוצים! בשנים 2019-2021 הייתי אלופת ישראל במרוצי מכוניות.

הפרויקט שאת הכי גאה שליווית, ולמה?

קשה מאד לבחור... למעלה מ-30 שנה ואלפי פרויקטים, רבים מהם ריגשו אותי. פרויקט הדגל הראשון שלי, בתחילת דרכי כעצמאית, היה ליווי הישובים שלאורך כביש חוצה ישראל (כ-40 ישובים), החל מההכרזה על הכוונה לסלול את הפרויקט הלאומי הזה, דרך חקיקת החוק המיוחד (חוק כביש ארצי לישראל), ועד לניהול משא ומתן מול המדינה על גובה פיצויי ההפקעה.

התהליך היה מורכב וארוך שנים, נדרשה יצירתיות, יכולת ניהול משא ומתן וגישור. הרגשתי סיפוק גדול כשכמעט כל התיקים, בהיקף מצטבר של מאות מיליוני שקלים, נסגרו בהסכמה, ללא הזדקקות להליכים משפטיים!