רבנים בכירים, מיליארדרים אמריקאים והתחדשות עירונית: השכונה הצנועה הזו צפויה להפוך ליקרה בירושלים

על פי החוקים הלא כתובים של ענף הנדל"ן - שכונת רמת אשכול בירושלים לא הייתה אמורה להפוך לשכונת יוקרה. מדובר בשכונה ותיקה הממוקמת מעבר לקו הירוק, ואשר אוכלוסייתה ברובה הגדול חרדית. כל אלה הם לא בדיוק החומרים שיוקרה עשויה מהם. אך עם העובדות לא ניתן להתווכח: כמה מהעסקאות היקרות ביותר שנחתמו בישראל בחודשים האחרונים, נחתמו דווקא בה.

בחודש ינואר נחתמה בשכונה עסקה למכירת דירה במעל 16 מיליון שקל, ובחודש מרץ נחתמו שלוש עסקאות למכירת שלוש דירות בבניין אחד בסכום כולל של 32 מיליון שקל. בכלל המקרים נחתמו העסקאות בפרויקטים של תמ"א 38 במסלול עיבוי וחיזוק. מהו אם כן סוד קסמה של השכונה?

לדברי יצחק אייזנשטט, בעל משרד התיווך אייזנשטט נדל"ן ויזם הפועל בין היתר ברמת אשכול וסביבתה, "זו לא שכונת יוקרה במובן החיצוני, זו לא יוקרה שאתה מרגיש ברמת הרחוב. ברמת אשכול יש אנשים עם כסף, וגם הרבה בלי כסף. אני מכיר בניין שיש בו ילדים של מיליארדרים, ובבית ליד אנשים שמקבלים סיוע במזון. השכונה לא מתאפיינת בבנייני יוקרה עם לובי מטורף, שומרים ובריכות. זה לא מה שהם מחפשים. הם מחפשים את הקהילה, וגם את ריכוז בעלי האמצעים שנוצר בשכונה".

הסיבה לרמת המחירים הגבוהה לדבריו, היא סגנון אוכלוסייה. "האנשים שעושים את העסקאות הכבדות הם אמריקאים בעלי הון, זה השוק שמעלה את מחירי הדירות. ההורים של חלק מהרוכשים הם מהמיליארדרים הידועים במגזר החרדי והיהודי. הבתים היקרים באמת הם הבתים הפרטיים מיד שניה, לצד הפנטהאוזים החדשים שנמכרים במחיר של 60 אלף שקל למ"ר והדירות חדשות שמגיעות ל-45 אלף שקל למ"ר.

מתווך הפועל בשכונה: "בסוכות אנשים שילמו על דירות פנטהאוז גם 50 אלף דולר לשבוע. יזם שבונה בשכונה קיבל לאחרונה הצעת רכישה בסך 20 מיליון שקלים לדירת הפנטהאוז. הוא לא הסכים ודורש עד כמה מיליונים. בטווח העתידי רמת אשכול הולכת להיות השכונה הכי יקרה בירושלים".

"גם בשכירות, מחיר דירה משופצת של 2.5-3 חדרים מגיע לכ-10,000 שקלים בחודש. בסוכות אנשים שילמו על דירות פנטהאוז גם 50 אלף דולר לשבוע כי אנשים מאוד רוצים את זה, וזה מה שמתאים לאוכלוסייה". לדבריו, יזם שבונה בשכונה קיבל לאחרונה הצעת רכישה בסך 20 מיליון שקלים לדירת הפנטהאוז. "הוא לא הסכים ודורש עד כמה מיליונים. בטווח העתידי רמת אשכול הולכת להיות השכונה הכי יקרה בירושלים".

למה התהליך הזה קורה דווקא ברמת אשכול?  
"רמת אשכול היא חרדית מאוד, ומושכת אוכלוסיה צעירה לישיבות בה שנחשבות איכותיות בעולם החרדי, כמו ישיבת מיר. יש גם הרבה בתי כנסת באזור. חלק מהתלמידים הם בנים של אמריקאים אמידים, חלקם מגיעים לתקופה קצרה וחלקם משתקעים בשכונה. בעקבות זאת גם ההורים קונים נכס ליד הילדים, מי לגור ומי לחופשות. רוב העסקאות יוצאות הדופן הן עבור פנטהואזים ובתים פרטיים".

שכונת רמת אשכול בירושלים (גולד קפיטל)

המיקום שלא בגבולות 67 מעורר בעיות?
"לעתים נדירות. היו לי לקוחות שרצו להתקדם, והבעל שם עבד במשרד הבריאות האנגלי והוזהר שהוא יכול לאבד את הפנסיה שלו. אבל באופן כללי זה לא פוגע באף אחד. זה לא בדיוק מחוץ לגבולות 67. יש שכונות קרובות במזרח ירושלים ויחסי השכנים מצוינים. באופן כללי המצב ברמת אשכול מצוין מבחינת רמת ביטחון והתחושה".

"המחירים היום יהפכו למציאה בעוד שנתיים-שלוש" 

רמת אשכול, הממוקמת בצפון ירושלים, נבנתה ב-1968 והייתה השכונה היהודית הראשונה שנבנתה מעבר לקו הירוק לאחר איחוד העיר בעקבות מלחמת ששת הימים. היא נבנתה במסגרת תוכנית שכונות הבריח, במטרה ליצור רצף התיישבות עברי בין ירושלים המערבית למתחם הר הצופים, שנותק מהעיר והפך למובלעת לאחר מלחמת העצמאות. מסוף שנות התשעים החלה כניסה של אוכלוסייה חרדית לשכונה, תהליך שהואץ בעשור הראשון של המאה ה-21. כיום רוב התושבים הם כאמור חרדים אמידים ממוצא אנגלו-סכסי. השכונה ממוקמת בתוואי "קו התכלת", שלוחה של הקו הכחול של הרכבת הקלה בירושלים שצפוי להתחיל לפעול לקראת סוף העשור.

עו"ד רמי בביאן, בעל משרד עורכי דין בשכונה, מספר כי "בשכונה התמקמו רבנים שהם אבן שואבת כמו הרב צבי שרלין, הרב ויינפלד, הרב אברהם גורביץ והרב שלמה משה עמאר שעבר לגבעת המבתר הסמוכה. חלקם רלוונטים לקהל האמריקאי שאוהבים את האופי של השכונה. האוכלוסייה מגוונת אך הכיוון הוא בין חרדים לחרדים מודרניים, שפחות יש להם בעיה עם עלייה לגובה ומעלית שבת".

אלעזר אליקים, מבעלי קפיטל גולד: "היה ביקוש אדיר לדירות גדולות בשכונה, אבל לא היו כאלה. כשהתחילה תמ"א 38 הבנו שזה פתרון מושלם ליצירת מלאי של דירות גדולות וגם פנטהאוזים שבכלל לא היו אז בנמצא. כך בעצם התחלנו לפעול בשכונה. הדרישה לדירות גדולות ופנטהאוזים הוכיחה את עצמה כבר בפרויקט הראשון, ומאז הכול היסטוריה"

הפיכתה של השכונה למוקד יוקרה, התרחש במקביל לתהליך התחדשות שהיא עוברת שכולל מיזמי תמ"א 38 בעיקר במסלול העיבוי-חיזוק. אחת החברות הפעילות ביותר בשכונה היא קפיטל גולד, שגם מכרה לאחרונה 3 דירות באותו הבניין בסך כולל של 32 מיליון שקלים בפחות משבוע. 

בעלי החברה הם אברהם גוטסמן ואלעזר אליקים שגם מנהלים אותה, וישראל בורנשטיין. בסך הכל קידמה עד כה החברה 16 פרויקטים בשכונה: 5 מאוכלסים, 3 בבנייה ובשיווק והשאר בתכנון. מתוך אלה שטרם החלה בנייתם שלושה הם של פינוי-בינוי, אחד מהם עם תב"ע מאושרת.

אליקים, מבעלי החברה, הוא גם יליד השכונה. לדבריו, להיכרות האינטימית איתה היה חלק בהחלטה לחזור אליה כיזם. "כיליד השכונה הכרתי את ההתפתחות והשינויים שחלו בה בשלושת העשורים האחרונים. זו היתה שכונה שאגדה בתוכה פסיפס אנושי מעניין, ששמר על אופי השכונה. הרמה בשכונה הייתה תמיד גבוהה, ללא עבירות בנייה, מקום מטופח ושמור. שכונה עם מרחבים ירוקים, מרחקים גדולים בין בניין לבניין, והכל עם גינות וצמוד לפארקים ענקיים.

"לפני כשני עשורים חברת נדל"ן  One שבבעלותנו, היתה אחת מחברות התיווך הגדולות בעיר, וזיהינו שהביקושים לשכונה הם גבוהים, וכך גם המחירים ביחס לשכונות אחרות בירושלים. האמנו בשכונה ורכשנו בה נדל"ן.  עוד שמנו לב שהרוכשים מחפשים דירות גדולות ברמת אשכול, אבל לשכונה לא היה מה להציע ללקוחות האלה, שכן הדירות בשכונה הן 2, 3 ו-4 חדרים בלבד, מלבד וילות שאז לא היה להן ביקוש גבוה מחשש לגניבות.

 שמאי המקרקעין יניב רפאל הפועל בשכונה: "המחירים בשכונה נעים בין 7-8 ל-13-14 מיליון שקל. העסקאות היקרות הן בעיקר של בתים פרטיים. בדירות המחירים נעים בין 34-48 אלף שקל למ"ר, שזה יותר הדירות החדשות. החדרים גדולים יותר, אלו דירות של פעם, והחרדים מעדיפים את זה" 

"באותה תקופה החלו בעירייה לדבר על תמ"א 38 , ואנשים עדיין לא ידעו מה זה אומר. הבנו שזה פתרון מושלם ליצירת מלאי של דירות גדולות שיהיו בשכונה, וגם פנטהאוזים שבכלל לא היו אז בנמצא. החברה החלה לעניין דיירים ברחוב מבוא יוטבתה, הבניין הראשון ברמת אשכול שקיבל היתר, וסיים את הבנייה תוך שנתיים. כך בעצם התחלנו לפעול בשכונה. הדרישה לדירות גדולות ופנטהאוזים הוכיחה את עצמה כבר בפרויקט הראשון, ומאז הכול היסטוריה".

מי האוכלוסייה שמגיעה?
"האוכלוסייה מגוונת מאוד. אנשים מחו"ל, חסידים, ליטאים, דתיים. המכנה המשותף לכולם הוא שהם מחפשים יוקרה אמיתית בשכונה ותיקה ומטופחת, עם אזורי מחייה גם לילדים וגם להורים. גינות מטופחות, פארקים לטייל בהם, נוף ירושלמי. עד לפני עשור דיברו על רחביה כשכונת היוקרה הירושלמית. אבל רחביה היום היא שכונה ישנה ללא מרחבים, וללא היכולת לספק למשפחה אמריקאית או ישראלית, את מה שמספקת שכונת רמת אשכול. העובדה שאתה פותח חלון ואף אחד לא בתוך הבית שלך, זה לוקסוס שאין אותו בשכונות הוותיקות של ירושלים, וגם לא בחדשות". 

מה אתם צופים שיקרה בשכונה בשנים הבאות?
"המחירים שאנו רואים היום יהפכו למציאה של ממש בעוד שנתיים שלוש מהיום, עם הבשורה של פינוי בינוי בשכונה וגם בשכונת מעלות דפנה הסמוכה.  המחירים למ"ר יעלו הרבה יותר כבר בשנה זו לפרויקטים מסוג זה, שכן יהיה מדובר בבניינים חדישים לגמרי עם כמה מעליות בכל בניין, חנייה פרטית מקורה, וקומת מסחר. כל אלה יעלו את המחירים. אני יכול כבר לספר שאנו בקרוב נצא לשיווק פרוייקט הפינוי-בינוי הראשון, והמחירים שם יחלו בלמעלה מ-55 אלף ש"ח למ"ר" .

"יחסית למקומות אחרים בירושלים - מוכנים לשלם כאן כל מחיר" 

לדברי שמאי המקרקעין יניב רפאל הפועל בשכונה, "רמת אשכול וגבעת המבתר נבנו בקרבת האוניברסיטה העברית וקמפוס הר הצופים, ולכן בשנותיהן הראשונות גרו בהן הרבה מרצים, פרופסורים ובעלי מקצועות חופשיים. בתחילת שנותיה היא היוותה קו גבול, כך שזה היה מקום לאנשים מיוחדים. אחר כך היו כמה שנים של דעיכה.

צילום אווירי של רמת אשכול (יניב רפאל)

"בשנים האחרונות נכנסה אוכלוסייה חרדית, בהובלת רבנים גדולים שגרים בשכונה, ונפתחו כמה ישיבות. התמ"א התחילו שם לפני הרבה מקומות אחרים בירושלים, כי זה כלכלי. הקונים דתיים, אדמו"רים, אנשים מחו"ל. בתים פרטיים נרכשים ולא עושים איתם כלום עד שהם משנים את זכויות הבנייה, מגדילים זכויות ב-500-300 מ"ר. העירייה מאשרת זאת באזור ולכן השווי גבוה מאד ועובר את ה-10 מיליון, סכומים שפעם היינו פוחדים לרשום, והיום רואים את העסקאות האלו נחתמות בזו אחר זו". 

לדבריו, המחירים בשכונה נעים בין 7-8 מיליון שקל ל-13-14 מיליון שקל. "העסקאות היקרות הן בעיקר של בתים פרטיים. בדירות המחירים בין 34 אלף שקל למ"ר ל-48 אלף שקל למ"ר, שזה יותר הדירות החדשות. החדרים גדולים יותר, אלו דירות של פעם, והחרדים מעדיפים את זה. אבל יש יותר עסקאות של דירות אצלנו מאשר בתים פרטיים. יחסית למקומות אחרים בירושלים, מוכנים לשלם כאן כל מחיר", הוא מסכם.

לדברי עו"ד בביבאן, "המרכז המסחרי כאן הוא אחד המצליחים והשוקקים. השכונה בנויה טוב ומתוכננת טוב, עם רחובות רחבים, עם שטחים פתוחים, מאפשרת למשפחות ברוכות ילדים תעסוקה לילדים ובילוי וקרובה לאזורים המרכזיים בירושלים".

עוד לדבריו כבר משפיעה עליית המחירים על השכונות הסמוכות: "רמת אשכול מלאה, וזה השפיע על מחירי הנדל"ן בגבעה הצרפתית, וגם שם האוכלוסייה הזו, החרדית-מודרנית, זולגת ומשנה את האופי של השכונה".