בשכונה החדשה של ראשון לציון קצב המכירות גבוה - אך מחירי הדירות דווקא בירידה

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרוייקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם – נוריות, ראשון לציון. 

​​​​​​​​​​​שכונת נוריות היא אחת השכונות החדשות שמוקמות במזרח ראשון לציון ומהווה חלק ממתחם "שכונות צריפין" (ביחד עם רקפות, נרקיסים וחצבים), שנבנות על השטחים שפינה הבסיס הצבאי הענק. רוב הדירות בשכונה שווקו לרוכשי דירה ראשונה במסגרת מכרזי יוזמת מחיר למשתכן ודומותיה. עם זאת, מוקצה אחוז מסויים של הדירות שנבנו בשכונה לשוק החופשי ואף לבעלי דירות ותיקות במסגרת מיזמי פינוי-בינוי שקודמו בשכונות אחרות בעיר. 

תכנון השכונה נשען על תחבורה ציבורית ובמרכזה יעבור הקו החום -  קו מערכת אוטובוסים מהירה עתידי שיחבר בין לוד, רמלה, באר יעקב וראשון לציון. השכונה צמודה לשכונת נרקיסים ועל כן מתוכננים בה שטחים ירוקים משותפים, מוסדות חינוך ומוסדות ציבור כגון: בית ספר, גני ילדים, מעונות יום, בית כנסת, מרכז קהילתי, מתקני שעשועים לילדים, מתקני כושר, מזרקות, שבילי אופנים, מרכזים מסחריים, משרדים ומערכת פנאומטית מתקדמת לפינוי אשפה.

העובדה שמדובר בשכונה חדשה שמתוכננת מאפס, בעיר גדולה בגוש דן, קרוב לצירים מרכזיים  ועם תחבורה ציבורית שתלך ותשתפר בעתיד, מסייעת ודאי לעובדה כי קצת המכירות בשכונה נותר גבוה, גם בשנת 2023 שהייתה לא פשוטה ומאתגרת. עם זאת המחירים בשכונה עדיין נמוכים מהממוצע בעיר. 

כרטיס ביקור - ראשון לציון

מיקום: צפון השפלה/דרום גוש דן. דרומית לחולון, בת ים ובית דגן, מזרחית לים ולבסיס פלמחים, צפונית למתחם השפד"ן, בסיס פלמחים, נס ציונה ובאר יעקב, מערבית לבסיס צריפין ובאר יעקב

מס' תושבים (2023): 263,763

מדד חברתי-כלכלי (2019): אשכול 7 מתוך 10

גידול אוכלוסייה: 1.3%, ריבוי טבעי 1,339, מאזן הגירה 409, עולים בהשתקעות ראשונה 1,562

שינוי שנתי במחירי הדירות: ירידה של כ-0.5% בין 2022 ל-2023 לפי מחיר ממוצע לדירה ועלייה של כ-4.6% לפי המחיר הממוצע למ"ר, לצד ירידה של כ-42% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

כמות עסקאות שנחתמו בשנה האחרונה בעיר: 3,145 עסקאות בכל שנת 2022, 1,818 עסקאות בכל שנת 2023    

מוקדי בנייה חדשה: 

• מתחם האלף - כ-5,500 יח"ד, שטחי מסחר ותעסוקה נרחבים מערבית לנתיבי איילון ודרומית לאזור התעשייה

• שכונות נרקיסים ונוריות (צריפין) - כ-7,500 יח"ד, שטחי מסחר ותעסוקה ופארק עירוני גדול במזרח העיר על שטחי מחנה צריפין שפונו

• שכונת נחלת יהודה - כ-800 יח"ד במגדלים סמוך למחלף ראשון לציון

• שכונת האירוס - כ-1,200 יח"ד במגדלים סמוך לתחנת רכבת הראשונים

מוקדי התחדשות עירונית : 

• רמז (135 פרויקטים)

• רמב"ם (80 פרויקטים)

• אברמוביץ' (67 פרויקטים)

• כצנלסון (33 פרויקטים)

• הראשונים (30 פרויקטים)

• רביבים (23 פרויקטים)

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• שכונת חצבים - כ-1,000 יח"ד מזרחית לשיכוני המזרח - התחיל שיווק מגרשים

• מתחם 120+120א - כ-1,800 יח"ד ושטחי מסחר ותעסוקה מערבית לשכונת קרית חתני פרס נובל. תב"ע הוגשה למחוזית.

• מטווח 24 - שכונה חדשה עם כ-10,000 יח"ד, מסחר ותעסוקה לאורך חוף הים, על שטח שמשמש כיום כבסיס צבאי וצפוי להתפנות

• נחלת עילית - שכונה חדשה של כ-4,000 יח"ד בצפון העיר

• צריפין - כ-1,200 יח"ד ושטחי מסחר ותעסוקה שמתוכננים על שטחי המחנה שעוד לא התפנו

• דיפו - כ-2,700 יח"ד ושטחי מסחר ותעסוקה נרחבים שמתוכננים מעל לדיפו קו המטרו מ1

• מצפה אפק - כ-3,600 יח"ד בשטח פנוי במשולש שבין רחוב קלמן שור, כביש 431, וכביש 4313

• נחלת צפון - כ-2,500 יח"ד צפונית לשכונת נחלת יהודה

• אנ"מ צפון מזרחי - כ-2,500 יח"ד צפונית לרחובות חיים הרצוג ויעקב פריימן

• רמת אליהו - כ-2,250 יח"ד במסגרת התחדשות עירונית של השכונה הותיקה

• התחדשות המרכז הותיק - תוספת של אלפי יח"ד במסגרת התחדשות השכונות הותיקות במרכז העיר, בין היתר במסגרת העצמת הבינוי בסביבת תחנות מטרו

מספר היתרים בשנה האחרונה: 54 פרויקטים, 38 מהם בתמא 38/1 (חיזוק ותוספת), 15 בבנייה חדשה ופרויקט אחד בשימור 

נוריות, ראשון לציון - תעודת זהות

מיקום: מזרח העיר, מדרום לדרך חיים הרצוג, ממערב למחנה צריפין ובית החולים אסף הרופא, מצפון לשכונה בהקמה נרקיסים, ומזרחית לשכונת רביבים

מספר תושבים (סוף 2023): 0

מספר תושבים צפוי (2035, הערכה): 10,000

מספר יח"ד (סוף 2023): 0

מספר יח"ד צפוי (2035, מתוכנן): 3,325

רמת נגישות של כבישים: סבירה אך צפויה להשתפר - כיום התנועה לשכונה וממנה מוגבלת בשל המחנה הצבאי הגדול שחוסם את הגישה מזרחה. עם זאת, השכונה צמודה לדרך חיים הרצוג, שהיא הכניסה הראשית המזרחית לעיר מכביש 44. בנוסף, רשת הרחובות הפנימית בשכונה טובה וצפופה, ומאפשרת גישה למרכז העיר דרך מספר צירים, לרבות רחוב ירושלים הראשי.

בעתיד, ככל שיפותחו השכונות המוקמות בימים אלה במזרח העיר (נרקיסים וחצבים) צפויה גישה נוספת לרשת הדרכים הבין-עירונית, דרך כביש 4313 מדרום לעיר. בעתיד, ככל שיתקדם פינוי מחנה צריפין, יסללו דרכים חדשות שיאפשרו גישה מזרחה לכביש 44, לרבות כביש חדש ישירות לשכונה. 

רמת נגישות תחב"צ: כיום עדיין אין שירות אוטובוסים בשכונה, אך גם עם אכלוס השכונה רמת השירות בה צפויה להיות בינונית ומטה כמו בשאר שכונות מזרח העיר. עם זאת, בעתיד צפוי לפעול בלב השכונה הקו החום - קו אוטובוסים מהיר ותדיר בנתיבים בלעדיים, שיקשר בין מערב העיר לבין מזרחה, באר יעקב, רמלה ולוד. חלקו המערבי של הקו צפוי לפעול בסוף העשור, אך לא ידוע מתי יוקם ויופעל המקטע המזרחי שיעבור בשכונה.

עוד מתוכנן לעבור במרחק הליכה מהשכונה קו מטרו שיגיע למרכז גוש דן וערי דרום השרון. עם זאת, המקטע שיעבור פה לא צפוי לקום בפעימה הראשונה של המטרו, שצפויה לפעול רק באמצע העשור הבא לכל המוקדם, וככל הנראה יופעל רק בשנות ה-40, אם בכלל.

רמת נגישות שבילי אופניים: מעולה (בעתיד) - בשכונה ובשכונות הסובבות אותה מתוכננת רשת שבילי אופניים איכותית שתאפשר רכיבה נעימה ובטוחה למגוון יעדים בעיר. רשת זו צפויה להתחבר לשבילים נוספים שמתוכננים בסביבה, לרבות שבילים לאורך כביש 44 במסגרת שדרוג הכביש הבין-עירוני, ושבילים למרכז העיר.

מוקדי משיכה: 

• גן בעברית

סקירת השוק

ירידת מחירים ועליה בכמות העסקאות (2022 לעומת 2023): ירידה ממוצעת של כ-7% במחיר דירה. עליה של כ-62.2% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 5 יזמים (לא כולל יזמות פרטית): 

אורון נדל"ן בע"מ - 3 פרויקטי בניה חדשה

ע. אהרון חברה לעבודות בניה בע׳׳מ -2 פרויקטי בניה חדשה

עיוש רפאל בע"מ -בניה חדשה

רמי שבירו הנדסה בניה והשקעות בע"מ -8 פרויקטי בניה חדשה

שיכון ובינוי נדל"ן -3 פרויקטי בניה חדשה

סך המלאי הנמצא כעת בתכנון/ בנייה פעילה: כ-2,555 דירות 

היצע עתידי לפי תכניות מאושרות: 3,325 יח"ד

כמה דירות נבנות כעת: 2019 יח"ד

כמה צפויות להיבנות בזמן הקרוב: 536 יח"ד

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן