"המחוקק נדרש להעניק תמריצים משמעותיים ליזמים כדי שיבצעו פרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה ולא רק במרכז הארץ"

מה גרם לך להתחיל לעסוק בהתחדשות עירונית?

לתחום ההתחדשות העירונית נחשפתי עוד בשלב ההתמחות שלי. הייתי בין עורכי הדין הראשונים שעסקו בתחום הזה, תחום שהוא הרבה יותר מעסקאות נדל"ן שגרתיות, וזה מה שמשך אותי. בעשור האחרון אני עוסק אך ורק בהתחדשות עירונית – בניינים רעועים ושיכונים, אנשים מכל הסוגים – זה מדהים בעיניי ליצור משהו חדש מתוך הקיים.

מהו אזור הפעילות העיקרי של המשרד בהקשר התחדשות עירונית ?

לאורך הדרך ייצגתי גם דיירים וגם יזמים וכיום אני מתמקד בעיקר בייצוג יזמים. הניסיון שרכשתי עם השנים בייצוג של כל הצדדים בתהליך ההתחדשות מאפשר לי להבין מה חשוב לכל צד ובהתאם גם לקדם ולסגור עסקאות בצורה מהירה ותוך גיבוש הבנה הדדית של הצדדים המעורבים.

ספר על חוויה משמעותית שזכורה לך מתחילת דרכך

בתחילת הדרך, עיריית ת"א סימנה את רחוב לה-גוורדיה כמרכז שכונתי של התחדשות עירונית , והתחילה התעניינות גדולה מצד יזמים ובעלי דירות באזור. עם זאת, לא היו הנחיות תכנון ברורות והיה קשה מאוד להגיע להסכמות באשר לתמורות בפרויקטים השונים. אני זוכר היטב, במתחם אחד בו הייתי מעורב, כיצד בעלי הדירות הצליחו להבין במהרה שכדאי להם להגיע להסכמות על תמורות ריאליות. התקדמנו מהר מאוד ביחס לפרויקטים סמוכים, ובתוך שש שנים בלבד כבר נכחנו בטקס ההריסה. היום הפרויקט מאוכלס ואני מתרגש כל פעם מחדש כשאני נזכר ברגע הכניסה של הדיירים לדירות החדשות שלהם.

מהו הדבר הכי חשוב שכל מי שניגש לפרויקט התחדשות צריך לדעת?

בין אם אתה בעל דירה או יזם – אל תבטיח או תקבל הבטחות שיהיה קשה לקיימן. פרויקט של התחדשות עירונית רצוף אתגרים ומכשולים. תמורות סבירות ולו"ז הגיוני מפשטים את העניין ומאפשרים להתקדם. בנוסף, חשוב לשמר גמישות חוזית מפאת התמשכות התהליכים של הפרויקטים בתחום. שינויים בחקיקה או בהליכי התכנון, תוך כדי קידום הפרויקט, עשויים להשפיע עליו ולכן הגמישות חשובה במיוחד.

מהי טעות נפוצה שעלולה לגמור פרויקט?

תמורות גבוהות מידי או לו"ז קצר ביחס למקובל הם תמרורי אזהרה ויכולים לגמור פרויקט. המתח בין הרצון של היזמים לרצות את הדיירים לבין הרצון של הדיירים למצות את התמורות ככל הניתן, עלול, במרוצת השנים, להפוך פרויקט ללא כלכלי.

איך תחום ההתחדשות העירונית השתנה לאורך הדרך בכל השנים שאתה פועל בו?

כשהתחלתי לעסוק בהתחדשות עירונית לא הייתה חקיקה. היום קיימות תקנות על איך רצוי לערוך כנס דיירים, וישנה התעסקות אינטנסיבית בצד של הרגולטור – החוקים השונים, התקנות – אלה מסייעים לפתור בעיות ולבטל חסמים.

מה הדבר שהממשלה חייבת לעשות מחר כדי להאיץ התחדשות עירונית ?

אני מאמין שאפשר לשפר עוד יותר את תהליכי ההתחדשות. נדרש לקצוב תקופות זמן לוועדות התכנון לקידום תוכניות פינוי-בינוי וצריך להגדיר זמן מירבי בין תחילת תהליך התכנון לבין אישור התכנון. גם היום, על אף ההתקדמות בתחום, ישנם פרויקטים שממתינים מעל ל-10 שנים. מעבר לכך, אני חושב שהמחוקק צריך להעניק תמריצים משמעותיים ליזמים כדי שיבצעו פרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה ולא רק במרכז הארץ. למשל, ניתן להגדיל את זכויות הבנייה במרכז בעבור קידום פרויקטים בפריפריה.

לאילו עסקאות או פרויקטים לא תתקרב לעולם?

אני לא פוסל פרויקטים ואין לי כללים מוגדרים בסוגיה הזו. כבר ראיתי פרויקטים שהסיכוי לקידומם היה נמוך, על פניו, ובמהלך הזמן הפכו למבוקשים והתקדמו במהירות. רק במידה ואני רואה שבעיות בפרויקט מסוים כה מורכבות וקיים ספק משמעותי לגבי היכולת שלי לקדם את הפרויקט – אני לא אקח בו חלק.

ספר משהו שאף אחד לא יודע עליך בענף הנדל"ן.

לפני שהתחלתי ללמוד משפטים סיימתי תואר ראשון בהיסטוריה כללית מאוניברסיטת ת"א. לא הרבה יודעים זאת עליי ובעיניי זו השכלה רלוונטית גם לתחום העיסוק הנוכחי שלי. אני מבין את הדברים בצורה שונה ורחבה יותר, וכן, זה רלוונטי גם לתחום הנדל"ן, התהליכים וההתרחשויות.

בהתבוננות של חמש שנים לאחור - האם לדעתך חל שינוי בהתנהלות יזמים מול דיירים?

בעבר יזמים הבטיחו בקלות תמורות גבוהות, לעתים קרובות, גבוהות מידי, והתחייבו ללו"ז קצר יחסית. בשנים האחרונות יזמים רבים הבינו, דרך למידה מטעויות של יזמים אחרים, וכיום הם נזהרים יותר. הם מבינים את החשיבות ביצירת אמון לכל אורך הדרך עם בעלי הדירות והנציגויות ובצורך בשקיפות ומשקיעים בכך משאבים רבים.