בשכונת החוף הזו המחירים לא זולים - אך עדיין נמוכים מהממוצע בעיר

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרוייקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם – דרום מערב בת ים.

בת ים, שכנתה הדרומית של תל אביב, היא עיר מורכבת. לצד חסרונות יחסיים, כמו שיעור גבוה של אוכלוסיה מוחלשת, בעיקר בשל היותה אחת מהערים שקלטו עליה בצורה נאינטנסיבית ביותר בתולדות המדינה, ישנם גם יתרונות גדולים. אחד הגדולים שבהם הוא קו החוף הארוך של העיר. בימים אלו מתחילה לממש העיר את הפוטנציאל העצום שגלום בו, עם בנייתה של שכונת "פארק הים" - שכונת מגדלים יוקרתית בדרום קו החוף העירוני, שהמחירים בה מתחילים להזכיר מחירים של שכונת יוקרה.

ממש בצמוד לה מצפון, גם כן על קו החוף, ממוקמת שכונה ותיקה, שיוקרה היא לא הדבר הראשון שעולה בראש כשמביטים בה. למעשה מחירי הדירות בה נמוכים מהממוצע בעיר. מחירה הממוצע של דירת 3 חדרים יד שניה עומד על כ-1.7 מיליון שקל (לעומת 1.76 מיליון בממוצע), ודירת ארבעה חדרים חדרים חדשה עולה בשכונה כ-2.5 מיליון שקלים לעומת ממוצע של 2.8 מיליון ברחבי העיר. ואולם קרבתה של דרום-מערב בת ים הוותיקה לשכונת פארק הים היוקרתית, והמשאב הנדיר חוף ים, מלמדים שלשכונה פוטנציאל רב שכנראה עדיין לא משתקף המחירים במקום.

מי שבכל זאת מזהה אותו, כרגיל, הם יזמי ההתחדשות העירונית, שלמעלה מ-60 מהם פועלים באזור כיום, בשלבים שונים של בניה ותכנון.

כרטיס ביקור - בת ים 

מיקום: דרום גוש דן, דרומית לתל אביב, מערבית לחולון ונתיבי איילון, צפונית לראשון לציון, מזרחית לים התיכון

מס' תושבים (2023): 129,525

מדד חברתי-כלכלי (2019): אשכול 5 מתוך 10

גידול אוכלוסייה (2023): 0.8%, ריבוי טבעי 214-, מאזן הגירה 1,787-, עולים בהשתקעות ראשונה 3,060

שינוי שנתי במחירי הדירות: עלייה של כ-6.1% בין 2022 ל-2023 לפי מחיר ממוצע לדירה ועליה של כ-8.5% לפי המחיר הממוצע למ"ר, לצד ירידה של כ-46% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

כמות עסקאות לרכישת דירה: 2,524 עסקאות בכל שנת 2022, 1,350 עסקאות בכל שנת 2023

 מוקדי בנייה חדשה: 

• פארק הים (שכונה חדשה בדרום העיר) - כ-10,000 דירות

מוקדי התחדשות עירונית : 

• מרכז העיר (131 פרויקטי התחדשות עירונית )

• דרום מערב (125 פרויקטי התחדשות עירונית ) 

• צפון מערב (111 פרויקטי התחדשות עירונית ) 

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• רובע העסקים - כ-9,000 דירות וכ-2 מיליון מ"ר לתעסוקה ומסחר במסגרת התחדשות עירונית

• מזרח העיר - אלפי יחידות דיור במסגרת התחדשות עירונית של שכונות השיכונים הוותיקות, בדגש על פינוי בינוי  

• מערב העיר - אלפי יחידות דיור במסגרת התחדשות עירונית נקודתית בעיקרה (תמא/38 ויורשיה)

• הקו האדום ותחנות רכבת - מדיניות המחוז מאפשרת בנייה גבוהה וצפופה לאורך ציר מסילות הקו האדום בעיר ובסביבת תחנות הרכבת

• תמא/70 - מדיניות ארצית לתכנון בסביבת תחנות המטרו המתוכננות תאפשר פיתוח משמעותי של מוקדי התחנות בדרום העיר (הקוממיות/הנביאים, יוספטל/ניסנבאום)

• מתחם חלמית - מתחם שיכונים בצפון העיר על גבול תל אביב, בסמיכות לתחנת הרכבת 'וולפסון', הקו האדום, ותחנת מטרו מתוכננת (קו מ-2). כ-480 יחידות דיור יפונו לטובת כ-1,800 יחידות דיור, ושטחי מסחר ותעסוקה, בבניינים בני 9-40 קומות.

מספר היתרים בשנה האחרונה: 65 פרויקטים בסה"כ, 30 מהם בתמא 38/1 (חיזוק ותוספת), 12 בתמא 38/2 (הריסה ובנייה), 8 בפינוי-בינוי, 15 בבנייה חדשה.

דרום מערב, בת ים - תעודת זהות

מיקום: דרום מערב העיר, גובלת בשדרות בן גוריון וחוף הים ממערב, רחוב יוספטל ושכונת מרכז העיר מצפון, רובע העסקים ממזרח, ומתחם גן העיר ורחוב קוממיות מדרום.

מספר תושבים (סוף 2022, נתוני למ"ס): 25,416

מספר תושבים צפוי (2035, הערכה): 38,000

מספר יח"ד (סוף 2022, נתוני למ"ס): 10,133

מספר יח"ד צפוי (2035, הערכה) : 15,000

מדד חברתי-כלכלי (2019): 5/10

רמת נגישות של כבישים: סבירה - לנסיעות עירוניות השכונה ממוקמת היטב במיקום מרכזי ועם רחובות ראשיים שמקיפים אותה וחוצים אותה ומאפשרים נסיעה למגוון יעדים בעיר. השכונה מרוחקת יחסית מנתיבי איילון, כך שלנסיעות בין-עירוניות רמת הנגישות פחותה, ובשעות העומס יתכן משך נסיעה ארוך עד שמגיעים לאיילון, ובאיילון עצמו (בעיקר לכיוון צפון בבוקר, ודרום אחה"צ). עומסי התנועה צפויים להחריף בעתיד עם אכלוסה המלא של שכונת פארק הים, ועם התקדמות ההתחדשות העירונית בדרום העיר, לרבות ברובע העסקים הצמוד.

רמת נגישות תחב"צ: טובה - השכונה משורתת היטב על ידי קווי אוטובוס רבים למגוון יעדים, רבים מהם בתדירות גבוהה. בנוסף, בזכות הקו האדום של הרכבת הקלה, רוב השכונה נמצאת במרחק הליכה מנסיעה נוחה למוקדי תעסוקה רבים בעיר ובגוש דן. בעתיד, תחנות מטרו של קו 3 תהיינה במרחק הליכה קצרה מהחצי המזרחי של השכונה, ויאפשרו התניידות מהירה ונוחה לחולון, ערי בקעת אונו לרבות בית החולים תל השומר, פתח תקווה, צפון תל אביב והרצליה. עם זאת, קו 3 הוא כנראה הקו האחרון שיוקם מבין 3 הקווים, וזאת ככל הנראה לא לפני 2040.

רמת נגישות שבילי אופניים: גרועה - בשכונה ובסביבתה ישנם מספר קטן של שבילים קצרצרים שלא מתחברים אחד לשני ליצירת רשת - תנאי הכרחי לרכיבה בטוחה. בנוסף, לא ידוע על תכניות לסלילת שבילים נוספים בעתיד.

מוקדי משיכה: 

• חוף הים והטיילת

• בית העירייה (אך היא תעבור בעתיד לאזור התעסוקה)

סקירת השוק

שינוי מחירים (2022 לעומת 2023): עלייה של כ-6.4% במחיר דירה. ירידה של כ-44% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה: 67 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

מספר יח"ד שנמצאות בבנייה: 1,560 יח"ד

היצע עתידי לפי תכניות מאושרות: סה"כ 120 יח"ד 

היצע עתידי לפי תכניות מקודמות: סה"כ 1,327 יח"ד 

מספר יח"ד שצפויות להיבנות: 3,139יח"ד 

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן