לקנות דירה "בלי להביא שקל מהבית": הטבות המימון מפתות רוכשים הרפתקנים ובענף מזהים סכנה

לאחר הדשדוש המתמשך לאורך שנת 2023, נפתחה 2024 עם עליה חדה בהיקף העסקאות לרכישת דירה, כאשר זו מתבססת ברובה על העלייה בהיקפי מכירת הדירות החדשות, בעוד שבשוק היד השניה נותרו הנתונים יציבים באופן יחסי. אחת הסיבות המרכזיות לעלייה החדה במכירות הקבלנים היא טרנד מבצעי המימון מצד היזמים, המאפשרים כיום לרכוש דירה תוך העמדת תשלום ראשוני של 20%  או 10% בלבד ממחיר הדירה, ובמקרים קיצוניים אף 5%, ותשלום היתרה ביום המסירה, ללא ריבית והצמדה.

לצד רוכשים רציניים, מושכים מבצעי המימון האטרקטיביים משקיעים, ספקולנטים ומנטורים להשקעות, אשר רואים במבצעים הללו אמצעי להפקת רווח קל, וממליצים על שיטת פעולה במסגרתה הדירה נרכשת תוך תשלום 10%-20% ממחירה המבוקש, ונמכרת בטרם המסירה, תוך שהמשקיע נהנה מעליית השווי ומתשואה נאה על הסכום הצנוע יחסית שהשקיע. בין היתר פונה שיטה זו לצעירים רוכשי דירה ראשונה אשר יכולים לגייס את ההון הנדרש לתשלום 10% ממחיר הדירה – לעתים תוך לקיחת הסכום בהלוואה - אך היו מתקשים לרכוש אותה ללא מבצעי המימון.

שיטה זו מפומפמת לא מעט באמצעות הרשתות החברתיות, בהן מלמדים מנטורים ויועצים שונים להשקעות נדל"ן את עוקביהם כיצד ניתן לרכוש דירה "בלי להביא שקל מהבית". 

בהתאחדות יועצי המשכנתאות לא משתגעים על הטרנד החדש, בלשון המעטה. "אנחנו רואים תופעה מדאיגה של כל מיני מנטורים, אנשי נדל"ן וטיק-טוקרים שמשכנעים צעירים שזה הזמן לקנות דירה גם אם אין להם הון עצמי, בתשלום של 5% או 10% מהמחיר המבוקש בחוזה", אומר שימי אדזישווילי, סגן יו״ר ההתאחדות. "התוצאה היא גל של רוכשים שרוצים להיכנס לעסקאות מופרכות. היה לי עכשיו לקוח שרצה להיכנס לעסקה של 90%-10% לרכישה של דירת 2 מיליון שקל בלוד. יש לו הון עצמי של 150 אלף שקל, והוא רוצה לקחת עוד 50 אלף שקל הלוואה. נניח שישלם את ה-200 אלף שקל, אבל האם הוא יכול להשלים עסקה של 2 מיליון שקל?".

(שאטרסטוק)

לדבריו, כ-20%-30% מקרב רוכשי הדירה הראשונה שפונים כיום ליועצי המשכנתאות, פונים לגבי עסקאות מסוג זה. "מה מוכרים לצעירים? אומרים להם שלפני שיצטרכו לשלם את יתרת התשלום, הם יוכלו למכור את הדירה לפני טופס 4 ולצאת ברווח. קונים בפריסייל ואז כאילו עושים אקזיט 200-300 אלף שקל בלי להביא כסף מהבית. אבל הסיכוי שזה יקרה הוא אפסי, והסיבה היא שחייבים להכניס סעיף לחוזה שהקבלן מסכים שתמכור לפני טופס 4, ורוב הקבלנים לא מסכימים לסעיף הזה, והרבה אנשים נכנסו לעסקאות בלי הסעיף. מלבד זאת, גם הבנק המלווה מוציא ערבות מכר לרוכש, וכאשר הרוכש מעוניין לבצע עסקה נוספת עם צד שלישי, הבנק המלווה לא בהכרח מוכן להסב ערבויות לצד ג'. הסבת ערבות היא רק עבור בנק אחד שמלווה את הפרויקט".

"רעיונות שגובלים בגיחוך"

גם ד"ר יאיר דוכין, ראש ההתמחות במימון נדל"ן בבית הספר למנהל עסקים באוניברסיטה העברית, נחשף מקרוב לטרנד:  "קולגה שחיפשה לקנות דירה אמרה 'אני יכולה לשים 300 אלף שקל הון עצמי ובעוד שנתיים למכור'. אמרתי לה, 'אותו דבר את יכולה להשיג במניות', רק שנדל"ן זו עסקה מורכבת וקשה ובמניות אין בעיה כי זה שוק סחיר. הרעיונות האלה בעיניי גובלים בגיחוך, אין שום סיבה לעסקה כזו בזמן שיש שווקים נוחים יותר".

ד"ר יאיר דוכין: "קולגה שחיפשה לקנות דירה אמרה 'אני יכולה לשים 300 אלף שקל הון עצמי ובעוד שנתיים למכור'. אמרתי לה, 'אותו דבר את יכולה להשיג במניות', רק שנדל"ן זו עסקה מורכבת וקשה ובמניות אין בעיה כי זה שוק סחיר. הרעיונות האלה בעיניי גובלים בגיחוך, אין שום סיבה לעסקה כזו בזמן שיש שווקים נוחים יותר".

עוד לדבריו "הרעיון של לשלם עכשיו 200 אלף שקל שהם 10% ממחיר הדירה, ובעוד שנתיים למכור ב-300 אלף שקל ב-50% רווח, זו ספקולציה פיננסית לכל דבר, כמו מניה, וכמו שמניה יכולה לרדת, גם מחיר הדירה יכול לרדת. כבר היו דברים מעולם שמחירי הדירות ירדו. בעשור שבין 1997 ל-2006 למשל, המחירים ירדו ריאלית ב-25%".

עם זאת ולמרות ההתעניינות בקרב יועצי המשכנתאות, לפי דוכין, מעטים המשקיעים המסורתיים (בעלי 2 דירות ומעלה) שנכנסים לעסקאות כאלו בעקבות המבצעים. "ראינו את פעילות המשקיעים מתנדנדת: בשיא, שיעור המשקיעים היה מעל 30%. לעומת זאת בתקופות של שפל הם ירדו לרמה של 10% ופחות, והנוכחות שלהם היום די נמוכה. לא ראיתי במבצעים פעילות גדולה של המשקיעים, בעיקר כי המבצעים הם תולדה של השפל. מציע גם לא ללכת שבי אחרי הצהרות היזמים שיש עכשיו בום ענקי ותורים ארוכים לרכישת דירות. יש התאוששות, אבל היא יחסית לתקופת השפל".   

"כגודל ההנחה צריך להיות גודל הזהירות" 

לדברי אסף סימון, מנכ"ל בסט ייזום, "מי שמשתמש במבצעים לספקולציה, יכול להיות שירוויח כסף. קשה לומר מה יהיה בטווח הקצר-בינוני, וגם ארבע שנים קדימה קשה לצפות במאה אחוז מה יהיו ההשלכות של הריבית מצד אחד והירידה בהתחלות הבניה מצד שני. אני אומר ייזהר הקונה. כל מבצעי ה-10-90, 5-95, הקפאת מדד, אפס תשלום עכשיו וכן הלאה הם שפה מכובסת לירידת מחירים. הטבות המימון משקפות בין 7% ל-9% הנחה על הדירות, צריך להכיר בזה. וככל שאנחנו יותר במרכז כך אחוז ההנחה גבוה יותר וככל שמתרחקים ההנחה נמוכה יותר.

"האחריות שלנו כקבלנים היא להציג את הסיטואציה קדימה כל ההלוואות הללו הן הלוואות בלון, והלוואת בלון צריכה להתמחזר מתישהו. אף אחד לא יכול להבטיח לנו שבזמן המחזור הריבית תהיה נמוכה יותר, גם אם היום הציפיות שלנו הן שהיא תהיה יותר נמוכה. אני באמת לא יודע מה יהיה עוד שלוש שנים. שכחנו שהייתה ריבית של 8%-10% לפני 15 שנים והמשק חי. אנחנו צריכים להיות כנים עם עצמנו ויש רכיב סיכון שאנחנו מעמיסים".

סגן ראש התאחדות יועצי המשכנתאות, שימי אדזישווילי: "הקבלנים יצאו במבצעים האלו ובהטבות האלו כדי להכניס תזרים מכירות, כי המכירות מ-2023 בירידה. סיכוני הריבית עדיין גבוהים, וגם אם צופים ירידה בשיעורה, זו לא ירידה משמעותית ואנחנו גם לא בטוחים מתי היא תתרחש. המצב הפוליטי והביטחוני מוסיף גם הוא לעננה של אי הוודאות"

לגבי השאלה האם היזמים מאפשרים למכור לפני טופס 4 השיב סימון כי "יש חברות בשוליים שמאפשרות למכור תוך כדי תנועה, אבל כגודל ההנחה צריך להיות גודל הזהירות, ולחפש את הערך המוסף לא רק במחיר, מה היציבות של החברה, היכולת לסיים פרויקט בזמן, מי קבלן הביצוע, הגב הכלכלי. טוב שיש את ההלוואות הללו, זה מתניע את השוק, אבל צריך להבין את הסיטואציה שבה אנחנו שמים את החברות שלנו ואת הרוכשים. צריך להיות זהירים ולהיות כנים ולומר אנחנו לא יודעים".

אז למה לא פשוט לתת את ההנחה במחיר הדירה במקום לסכן את הרוכשים במצעי מימון מפליגים?
"השוק שלנו בנוי על פסיכולוגיה. בטווח הארוך הביקוש קיים, התחלות הבנייה יורדות והמחירים יוכלו לעלות, אבל זה יקרה כפועל יוצא של הריבית ואנחנו לא יודעים איך היא תהיה בהמשך"

לדברי אדזישווילי, "הקבלנים יצאו במבצעים האלו ובהטבות האלו כדי להכניס תזרים מכירות, כי המכירות מ-2023 בירידה. סיכוני הריבית עדיין גבוהים, וגם אם צופים ירידה בשיעורה, זו לא ירידה משמעותית ואנחנו גם לא בטוחים מתי היא תתרחש. המצב הפוליטי והביטחוני מוסיף גם הוא לעננה של אי הוודאות.

"היתרונות בעסקאות כאלו הם בעיקר לאנשים עם יכולות כלכליות, שלא רוצים לשלם עכשיו את מלוא מחיר הדירה ורוצים לראות מה יקרה לריבית. כך הם דוחים את לקיחת המשכנתה, ואולי יוכלו לקבל תנאים טובים יותר כשיצטרכו להשלים את מחיר הדירה. אלו עסקאות טובות גם למשפרי דיור, שיכולים לדחות את מכירת הדירה הוותיקה כך שאולי המחיר שיקבלו על הדירה יהיה גבוה יותר. בינתיים הכסף נשאר בבנק, רשות המסים דוחה לי את התשלומים, והדחייה הזו שווה לי הרבה כסף".

הסכנה בשיטה לדברי אדזישווילי היא "אנשים שקונים את הדירות האלו בלי שיש להם את כל הכסף מראש, ומצפים שיקרה משהו בשלוש השנים שיחלפו - שיחסכו יותר שיעברו לעבודות טובות יותר או כל מיני חלומות. מי שלא יקבל היום משכנתה ובונה על כך שאולי עוד 3 שנים הוא יקבל אותה - האולי הזה הוא סימן שאלה גדול מדי.

"הרבה בונים על כך שהריבית תהיה נמוכה יותר ביום המסירה. אבל אנחנו לא יודעים מה יקרה בשוק ונכנסים לאי ודאות גדולה מדי. הרבה לוקחים הלוואות גישור בעסקאות קבלן, על חשבון הנכס הקיים אפילו כדי לממן את ההון העצמי, ונוצר מצב שיש להם שתי משכנתאות מאוד גדלות ושעבוד של שני נכסים. יש לי למשל עסקה עם מסגרת של 3 מיליון שקל בשעבוד הנכס הקיים. אם הוא לא יצליח למכור את הנכס, הוא נכנס לסכנה כלכלית משמעותית, של אי יכולת החזר, קנסות ופיגורים.

למשפרי הדיור יש איך לצאת מזה, גם אם הם יורידו 100-200 אלף שקל במחיר המכירה שעליו הם בנו, הסיטואציה אצלם רכה יותר. אנשים בלי נכס - אצלם יכולה להיווצר תסבוכת גדולה, כי אם הם יגיעו למצב שבעוד 3 שנים הם צריכים לשלם 2 מיליון שקל ואין להם את הכסף, ואין להם משכנתה, אז הם מפרים חוזה, הולכים להוצאה לפועל ומשלמים קנס".