"פרויקט נדל"ן רגיל הוא ריצת מרתון, פרויקט פינוי בינוי הוא טריאתלון – ואז מרתון"

אליאב מימון, מנכ"ל רמות בעיר , מגיע משכונה שנראית בדיוק כמו השכונות שהוא הורס, אבל נמצאת באזור שקצת פחות נהנה מפירות ההתחדשות העירונית. מה התאריך שהוא יזכור לנצח, לצד תאריכי הלידה של ילדיו, מה בתפיסה שלו השתנה ב-180 מעלות בעשור האחרון ולמה אחת לכמה שנים הוא בוחר... לשתוק?

מה גרם לך לעסוק בתחום ההתחדשות העירונית?

"עד 2013 ניהלתי חברת נדל"ן גדולה מאוד בהונגריה, וכשחזרתי לארץ התחלתי לנהל את רמות בעיר . באותו זמן היה לחברה פרויקט אחד בלבד ברמת השרון - פרויקט פינוי בינוי הכולל בנייה של כ- 600 יחידות דיור. זה היה אז מושג חדש, בהתחלה חשבתי שזה כמו כל פרויקט נדל"ן רגיל ולא הבנתי כמה אני טועה. אף אחד בענף, כולל אותי, לא הבין אז באמת מה זה. אני תמיד אומר שפרויקט נדל"ן רגיל הוא ריצת מרתון, ובפרויקט פינוי בינוי אתה צריך לעשות עוד טריאתלון לפני כן. המורכבות הזאת משכה אותי, גם הרווחיות הגבוהה, שהייתה בתחילת הדרך מעל 30%, שיחקה תפקיד. והאלמנט הנוסף, סליחה על המליצה, זה שיש בתחום הזה שאר רוח. אתה לא בונה בניינים גנריים ומוכר אותם ללקוחות גנריים שאתה כמעט לא רואה לפני המכירה ובקושי רואה אחריה. פה אתה ממש נוגע בחיים של אנשים, מכיר אותם, מלווה אותם שנים. יש משהו מאוד שונה בבנייה של בניין שאתה כבר יודע מי יגור בו ומה הצרכים, הרצונות והשאיפות שלו. אני גם מגיע משכונה כזאת, שנראית בדיוק כמו השכונות שאנחנו הורסים - רק בשדרות, שם יש פחות סיכוי לפינוי בינוי", הוא צוחק. "מאוד דיברו אלי השכונתיות, הקהילתיות, והיכולת לשנות חיים של אנשים".

ספר על חוויה משמעותית מתחילת הדרך

"ה-4.6.2015, תאריך שאזכור כל החיים, כמו תאריכי לידתם של ארבעת ילדיי, כי זה היום שבו הרסנו את הבניינים הראשונים באותו פרויקט ראשון. על הנייר, זה נשמע נורא פשוט להרוס מבנה, אבל כדי שזה ייצא לפועל צריכות לקרות, בלי הגזמה, קרוב לאלף פעולות מקדימות. היום הזה, שתמיד נערך בו טקס מאוד מרגש ומשמח, מסמן בעיניי את הסיום של כל הפעולות האלה. אני, באופן אישי, שנה לפני התאריך הזה כמעט לא ישנתי, זה היה מסע מטורף כדי להשיג את כל מה שנדרש. בשלב מסוים, הרבה לפני שכל הדברים הושלמו החלטנו על תאריך שבו תתבצע ההריסה, ובסוף כל הדברים התכנסו לתאריך הזה. זה באמת טיפ ליזמים מתחילים – תקבעו תאריך מראש וכולם יתיישרו אליו. פקיד בעירייה יגיב אחרת כשאתה אמר לו שאתה בתאריך כזה וכזה הורס ואתה חייב את האישור לפני. לנו זה מאוד עזר לצאת לדרך".

מה הפרויקט שאתה הכי גאה בו?

" אין ספק שהפרויקט ברמת השרון שהזכרתי קודם. גם כי זה היה הפרויקט הראשון שלנו בתחום שכמעט לא עסקו בו, ולא היה לי עם מי להתייעץ או לדבר על הקשיים. צלחנו את זה והיום אנחנו אחת החברות היחידות שאכלסו מאות יחידות בפרויקטי פינוי בינוי . אבל גם ובעיקר בגלל המהות שלו. לקחנו שכונה של שבעה בנייני רכבת ישנים, עם כל מה שאפשר לדמיין כשחושבים על שכונת מצוקה, עד לרמת המזרקים שזרוקים בחצר האחורית. אף אחד לא רצה להתקרב לשם, והיום זה מקום נחשב, עם מגדלי יוקרה, שאנשים רוצים לגור בו. כמה יוצא לנו לעשות דבר כזה? אתה בונה בדרך כלל בניין על מגרש ריק, גרו באזור אנשים אמידים קודם, ויגורו בערך אותם אנשים גם אחרי. פה זה ממש היה לקחת שכונת מצוקה מוזנחת ולהפוך אותה למשהו מהמם. סיבה נוספת שאני גאה בפרויקט הזה היא התוצאה הסופית מבחינת האוכלוסייה. אחת הביקורות על פינוי בינוי היא שהוא ייצור ג'נטריפיקציה וידיר את האוכלוסייה הוותיקה משכונת המולדת שלה, שתהפוך ליקרה מדי. תמיד חששו מזה וגם אנחנו חשבנו שזה יהיה חלק מהתנועה הטבעית. היום, 5 שנים אחרי אכלוס הבניין הראשון, כל הדיירים המקוריים שפינינו גרים בדירות החדשות שבנינו עבורם. מעבר לכך, היום אנחנו מוכרים את הבניין השלישי וחצי מהקונים שלנו בבניין הזה הם אנשים שגרים בבניין הראשון והשני, שהם כבר מאוכלסים, או קרובי משפחה שלהם. זה מחמם את הלב כי למכור חלומות על הנייר זה לא קשה, אבל אחרי שאתה כבר גר במקום כמה שנים, יודע שעוד תהיה לך בנייה על הראש של המגדל הרביעי ועדיין בוחר לרכוש בפרויקט הזה, זה אומר משהו. על כך גאוותי".

לאילו עסקאות או פרויקטים לא תתקרב לעולם?

"תמ"א 1. חד משמעית. זה תחום שצריך לעבור מן העולם, אלה פרויקטים שאסור שיקרו, הם טעות תכנונית-נדל"נית מהמעלה הראשונה. גם האיכות של מה שאתה מקבל, המוצר הסופי, היא בינונית מינוס, גם אתה לא ממצה טוב ונכון את הקרקע, וגם אתה מונע התחדשות עירונית מתחמית באזור שבו הבניין נמצא. מעולם לא עשינו פרויקטים כאלה ולעולם לא נעשה".

מה הדבר שהממשלה חייבת לעשות מחר כדי להאיץ את תחום ההתחדשות העירונית?

"אני חושב שהרשות להתחדשות עירונית צריכה לקבל תפקיד אחר ולהפוך למוקד לכל הצירים של ההתחדשות העירונית. אני מדמיין אותה כשולחן עגול תמידי, שיושבים בו נציגים של כל הגופים והגורמים הרלוונטיים לפרויקט, מעין One Stop Shop שיודע לדבר איתך על הכל. אני זוכר שאחת החוויות שלי בתחילת הדרך הייתה לגלות את הדיסוננס בין העובדה שכולם דיברו על התחדשות עירונית כדבר הכי חשוב שיש היום בענף הנדל"ן, הדבר שיפתור את מצוקת הדיור, לבין המצב בשטח, שאין אף אחד שנותן מענה הוליסטי להכל. כל יזם צריך לרוץ בין כל הגורמים ולגשש בעצמו איך לפתור כל בעיה. זה לוקח המון זמן למצוא פתרונות לבעיות שצצות בפינוי בינוי ויש עשרות סוגים של בעיות. בפנטזיה שלי, כל יזם שמקדם פרויקט בתחום מגיע אחת לחודש לשולחן העגול, מציף את הבעיות שלו, והם הולכים ופותרים את זה מול הרפרנטים של הגופים השונים - ועדות מקומיות, רמ"י, עמידר ועוד - או שיושב בשולחן רפרנט מכל גוף ונותן פתרון במקום. אז התהליכים האלה לא ייקחו עשר שנים אלא שנתיים ונראה פה הרבה יותר התחדשות עירונית".

לאן לדעתך צועד תחום הפינוי בינוי בעתיד הקרוב?

"אני חושב שתהיה גאות מאוד גדולה. אנחנו רואים כבר היום שפע של פרויקטים, וזה הולך להיות הרבה יותר מזה. אם לפני עשור סברתי ש-80% מהפרויקטים של ההתחדשות העירונית לא יצליחו לצאת לפועל, היום שיניתי את דעתי ב-180 מעלות ואני חושב ש-80% יצאו לפועל ורק 20% ייתקעו. זה אומר שחל שיפור, אבל התחום עדיין קשה וסיזיפי, ואני חושב ומקווה שהוא יעבור תהליך של שכלול שבמסגרתו, בין היתר, תתבצע הסדרה של התחום, הן במישור של היחסים עם הדיירים והן במישור התכנוני. צריך ליצור פורמט גנרי להסכם פינוי בינוי שמגן על הדיירים באופן מלא, הוגן כלפי היזם, וכולל מספר סעיפים מסחריים שיישארו פתוחים למשא ומתן בהתאם לאזור בו הפרויקט נמצא. בדומה, צריך לקבוע מקסימום תמורות במטרים לפי אזורים בארץ. זה יעיף את התחום קדימה. במכרזים שהדיירים יעשו ייבחנו החברות לפי האיכות שלהן ולא לפי מי נותן עוד חצי מטר מחסן ומביא את עצמו לקצה. בסוף הוא הרי יצטרך למצוא דרכים לשפר את הרווחיות שלו וזה יבוא על חשבון הדיירים".

ספר משהו שאף אחד לא יודע עליך בענף הנדל"ן.

"אחת לכמה שנים אני עושה סדנת ויפאסנה מלאה, 11 יום של "שתיקה נאצלת", ככה קוראים לזה. זה מדהים, זה לחוות את עצמך בדרך אחרת, להגיע למקומות מאוד רגועים ושלווים בחיבור שלך עם עצמך וביכולת שלך להיות ברגע, שזו לדעתי המטרה שלנו בחיים, להיות כאן ועכשיו. ברגע שהמיינד שלך יותר מאומן להישאר בכאן ועכשיו, זה משפיע על כל תחומי החיים ומאפשר לך להוציא מעצמך את המקסימום בכל רגע".