עיריית חיפה עתרה נגד ועדת הערר באחת הסוגיות הנפיצות בעיר: "פעלה בחוסר סמכות ובאי סבירות קיצוני"

הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חיפה הגישה השבוע לבית המשפט המחוזי בעיר עתירה מנהלית נגד ועדת הערר המחוזית חיפה. זאת לאחר שערר שהוגש נגד פרויקט תמ"א 38 בשכונת שמבור בעיר, התקבל על ידי ועדת הערר. בהחלטתה, קבעה הוועדה כי יש להפחית גובה הבניין בשל מיקומו באזור המוגדר על ידי מדיניות התמ"א 38 העירונית כמתחם לשימור. בעתירתה טענה הוועדה המקומית כי המבנה עצמו אינו מוגדר לשימור, וכי ועדת הערר התערבה בהחלטתה בחוסר סמכות.

העתירה היא תולדה של אחת הסוגיות הכאובות בתחום הבניה בחיפה, והיא חוסר הבהירות של מדיניות השימור העירונית, אשר מעכב ולעתים אף מונע מיזמי התחדשות בעיר. בחודש מרץ האחרון הגיעה העירייה להסדר מול 13 חברות יזמיות שעתרו נגדה בנושא, במסגרתו התחייבה העירייה להסדיר עד סוף 2024 את מדיניות השימור העירונית לגבי מבנים שנבנו לפני 1970. בינתיים יוצר המצב עימותים וסכסוכים משפטיים רבים – כאשר הפעם מדובר בעימות בין הוועדה המקומית לוועדת הערר.

"במסגרת ההחלטה חרגה ועדת הערר מהסמכות המוקנית לה לדון בעררים המוגשים כנגד החלטות הוועדה המקומית לפי חוק התכנון והבניה , עת התערבה בשיקול דעת הוועדה המקומית והטילה מגבלות הנושאות אופי שימור, ביחס למגרש שאין מחלוקת לגביו כי לא סומן ולא אושר כחלק ממתחם לשימור, ואינו נכלל ברשימת האתרים והמבנים לשימור", כתבה הוועדה.

"רכישה זו התקבלה תוך חריגה ממתחם הסבירות, בשרירותיות, מבלי שנשקלו השיקולים הרלוונטיים לעניין, ותוך פגיעה קשה בעותרת ובציבור מבקשי ההיתרים והמתכננים בעיר", נכתב.

עוד צוין כי להחלטה חשיבות גדולה שכן "יש בה כדי להשליך על בקשות רבות להיתרי בניה התלויות ועומדות בפני מוסדות התכנון והוועדה המקומית, וכן בקשות עתידיות, ובין היתר לגרום לעיכובים קשים בקידום הליכי רישוי בעניין מאות בקשות להיתרים", וכן כי יש "חוסר ודאות רב בקרב הציבור כולו ביחס לבקשות להיתרי בניה התלויות ועומדות מזה שנים או חודשים רבים בפני הוועדה המקומית".

ועדת הערר קבעה: הבניין נכלל במתחם לשימור 

הפרויקט אודותיו ניתנה החלטת הוועדה הוא פרויקט תמ"א 38 שמקדמת חברת י.ע ביליה יזמות . ב-6.6.21 הגישה החברה בקשה להיתר לבניית 6.5 קומות ו-13 יח"ד תוך הריסת בניין קיים בן 2 קומות ו-4 דירות ברחוב מרגלית בשכונת שמבור, וב-1.5.23 אושרה הבקשה להיתר בתנאים. על ההחלטה הוגשו שני עררים מצד בעלי נכסים בחלקות גובלות.

במסגרת העררים נטען כי המקרקעין נשוא הבקשה להיתר מצויים במתחם לשימור על פי מסמך המדיניות, וכי באזור זה מותרת בניית 1.5 קומות בלבד מכח תמ"א 38 , וכי מספר הקומות המקסימליות שאותו ניתן לאשר עומד על 5.5 קומות.

לטענת העירייה להכרעת ועדת הערר חשיבות גדולה שכן "יש בה כדי להשליך על בקשות רבות להיתרי בניה התלויות ועומדות בפני מוסדות התכנון והוועדה המקומית, וכן בקשות עתידיות, ובין היתר לגרום לעיכובים קשים בקידום הליכי רישוי בעניין מאות בקשות להיתרים", וכן כי יש "חוסר ודאות רב בקרב הציבור כולו ביחס לבקשות להיתרי בניה התלויות ועומדות מזה שנים או חודשים רבים בפני הוועדה המקומית""

הוועדה המקומית טענה מנגד כי המקרקעין אינם חלק מהמתחם לשימור, שכן המקרקעין נכללו בסקר שימור מפורט שנערך ונמצא כי הם אינם חלק ממתחמי השימור בשכונה, וזאת על אף שסומנו כך במסמך המדיניות.

בפברואר השנה החליטה ועדת הערר בראשות עו"ד מיכל הלברשטם-דגני כי אין מחלוקת כי המבנה עצמו אינו מיועד לשימור, אך השאלה היא האם הוא שייך למתחם לשימור. על שאלה זו השיבה הוועדה בחיוב וקבעה – בניגוד לעמדתה של הוועדה המקומית חיפה, כי הבניין נכלל במתחם לשימור לפי מסמך מדיניות תמ"א 38 , וכי יש לפעול לפי היקף הזכויות שמעניק מסמך זה. לאור זאת נקבע כי ניתן להקים במקום מבנה בן 6 קומות מגורים ברוטו (העליונה בנסיגה).

"ועדת הערר חרגה מהסמכות המוקנית לה"

במסגרת העתירה המנהלית שהגישה, מנתה הוועדה המקומית מספר נימוקים לכך שיש לבטל את החלטת הוועדה. בין היתר טענה כי ההחלטה התקבלה בחוסר סמכות: "ועדת הערר חרגה מהסמכות המוקנית לה בהתערבותה בהחלטת הוועדה המקומית.. ועדת הערר לא הוסמכה בחוק להגדיר מבנים המצויים ברחבי העיר כמבנים הכלולים ברשימת אתרים ומבנים לשימור".

עוד טענה הוועדה המקומית כי החלטת ועדת הערר "לוקה בחוסר סבירות קיצוני", זאת תוך "קבלת החלטה גורפת בעלת תחולה מידית על בקשות להיתרים התלויות ועומדות הן בפני העותרת והן בפני ועדת הערר עצמה".

עו״ד אסף עירוני (מיכה בריקמן)

לסיכום דרשה הוועדה כי בית המשפט יורה על ביטול קביעת ועדת הערר, לפיה מסמך מדיניות תמ"א 38 הוא הקובע בעת הדיון בתוספות, וכן כי החלטת הוועדה המקומית לפיה תותר הקמת בניין בן 6.5 קומות מעל קומת חניה, תיוותר על כנה".

"על העירייה לשנות את התנהלותה ולהכין תוכניות שימור"

עו"ד אסף עירוני, שותף וראש (משותף) תחום תכנון ובניה ממשרד ש.פרידמן אברמזון עורכי דין, ומי שייצג את החברות היזמיות בעתירה שהוגשה נגד מדיניות השימור של עיריית חיפה, אמר בעקבות הגשת העתירה כי מי שראוי שתשנה את התנהלותה בתחום השימור היא דווקא העירייה.

לדבריו, "העתירה מהווה ניסיון נוסף של עיריית חיפה להרחיב יתר על המידה את מעמדם של סקרי השימור שנערכו בעיר תוך עקיפת המדיניות המאושרת לתמ"א 38.

"אין חולק כי ישנם בניינים רבים הראויים לשימור בעיר חיפה, אף יותר מתל אביב, כך שיש חשיבות גדולה לקדם וודאות בנושא השימור בעיר. ודאות זו תושג באמצעות הכנת תכניות לשימור ולא על-ידי מתן משקל יתר לסקרי השימור שמהווים כלי עזר להכנת תכניות שימור".