תמ"א 38 - גרסת היוקרה: בניין הדירות ייהרס לטובת "וילת חלומות" בת 4.5 קומות ובריכה

האם ניתן להשתמש בזכויות הבניה שמקנה תמ"א 38 על מנת לבנות "ארמון", כלומר בניין רב קומות המשמש למעשה כיחידת דיור אחת? החלטה שניתנה לפני מספר ימים בנושא, על ידי ועדת הערר המחוזית חיפה בראשות עו"ד הדר מנצורי דוד, קובעת שכן.

החלטת הוועדה עוסקת בהיתר בנייה שניתן על ידי הוועדה המקומית עבור בניין קיים ברחוב ליטניס בשכונת שמבור בחיפה, ובו שתי קומות ושתי דירות, והקמת מבנה חדש בן 3.5 קומות מעל קומת חניה ו-4.5 קומות בסך הכל, ובו יחידת דיור אחת בלבד. במסגרת ההחלטה אף ניתנו למבקשי ההיתר מספר הקלות, בהן הקלה בקווי הבניין והקלה של 6% בשטחי הבניה.

נגד ההחלטה הוגשו שני עררים מצד בעלי דירות בחלקות גובלות. אחד העררים התנגד לפרויקט בכללותו, והשני לבריכת שחייה שאושרה במרחק 1.25 מטרים מגבול החלקה.

העוררים טענו כי מדיניות החיזוק הקיימת קובעת כי במבנה חד משפחתי ניתן להתיר תוספת של 25 מ"ר בלבד ללא תמריצים נוספים בגין הריסה ובנייה. עוד טענו כי שימוש בתמריצי תמ"א 38 לצורך בניית וילה עבור משפחה אחת בלבד סותר את מטרות התמ"א, שכן זו מהווה כלי להתחדשות עירונית ולתוספת יחידות דיור.

לטענתם, פרויקט שמצמצם את מספר הדירות אינו מצדיק כל תמריץ לבניה ועל מבקש ההיתר להסתפק בזכויות שמקנות התוכניות המאושרות. עוד נטען כי לאור העובדה כי מדובר במבנה המיועד למשפחה אחת, אין כל הצדקה להקלות שניתנו בהיקף הבניה ובקווי הבניין.

המשיבים מצדם טענו כי תמ"א 38 אינה קובעת הוראות בנוגע למספר יחידות הדיור במצב היוצא של פרויקט החיזוק, ואין כל מניעה לעשות שימוש בתמריצי הבניה עבור הקמת יחידת דיור אחת, שכן מטרת התמ"א היא חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, ולא הגדלת היצע יחידות הדיור, ומטרה זו מושגת בפרוייקט. "המשיב הסביר שרכש את החלקה על מנת להקים בה את בית חלומותיו - בית מגורים חד משפחתי המיועד לו ולבני ביתו. לדבריו, אין כל מניעה לעשות שימוש בתמריצי תמ"א 38 ע"י הריסת הבניין הישן, על מנת להקים בית חד משפחתי בחלקה שאותה רכש במיטב כספו".

"הוספת דירות מגורים אינה אחת ממטרות  תמ"א 38 "

לאחר ששמעה את הצדדים, החליטה הוועדה לקבל את הערר חלקית, תוך שהיא מאפשרת לפרויקט לצאת לדרך, אך מבטלת את ההקלות שהעניקה הוועדה המקומית. "לדעתנו אין מניעה עקרונית לנצל את תמריצי התמ"א הניתנים במסלול של הריסה, לצורך הקמת מבנה הכולל דירה אחת בלבד. עם זאת, לא מצאנו הצדקה לאשר את כל התמריצים וההקלות המבוקשות".

בנימוקי ההחלטה הסבירה הוועדה כי "מטרתה המרכזית של תמ"א 38 היא לעודד חיזוק של מבנים מפני רעידות אדמה. הדרך שנבחרה לעידוד בעלי זכויות במקרקעין לחזק את המבנים שבבעלותם היא מתן תמריצים כלכליים של תוספת זכויות בנייה". עם זאת הדגישה הוועדה כי הגדלת מספר הדירות היא אמצעי בלבד ולא מטרה כשלעצמה: "הוספה של יחידות דיור היא אחד מהתמריצים הכלכליים שנועדו להביא לחיזוק המבנה, והגדלה של הצפיפות היא פועל יוצא של מימוש התמ"א. עם זאת, הוספה של דירות מגורים היא איננה אחת ממטרותיה של תמ"א 38".
 
לא רק זאת, אלא שהוועדה אף רואה בהגדלת מספר היח"ד כחסרון בשל האופן שבו הדבר מבוצע במיזמי תמ"א: "כפי שראינו, הגדלת יח"ד במגרש הבודד ללא הסתכלות ברמה העירונית-שכונתית, כפי שמיושם בתמ"א 38, הוא אחד מחסרונותיה של התכנית והיא עלולה לסכל במקרים רבים קידום תהליכים של התחדשות עירונית אמיתית". כך או כך קבעה הוועדה כי "מספר הדירות במבנה החדש הוא נושא הנתון לשיקול דעתה של הוועדה המקומית", ולכן אין מניעה לביצוע הפרויקט. "איננו סבורים שהבקשה שבפנינו סותרת את מטרות תמ"א 38 , ואיננו סבורים שיש למנוע ניצול של תמריצי הבניה מהסיבה שמוצעת דירה אחת בלבד".

עם זאת דחתה כאמור הוועדה את תוספת השטח ואת ההקלות המבוקשות בקווי הבניין, באמרה כי מדובר בווילה המיועדת למשפחה אחת בלבד, ולא ניתן למצוא הצדקה להקלות המבוקשות.

לגבי הערר שהוגש נגד בניית בריכת השחייה, קיבלה הוועדה את הערר חלקית וקבעה כי אין מניעה לבנות את הבריכה, אך הגדילה את המרחק מגבול המגרש ל-2.5 מ' על מנת למנוע מטרד.