עו"ד דודו ג'והן (צילום: לירן שמש) | פרויקט 'ימים הצעירה', נתניה | יזם: חברת יובלים | קרדיט: 3DVISIONעו"ד דודו ג'והן נולד, גדל ומתגורר עד היום בנתניה, ומתרגש במיוחד לחדש את שכונותיה החלשות של העיר. מה הפרויקט שהוא הכי גאה בו (רמז: גם הוא נמצא בנתניה), למה לדעתו עורך הדין של היזם צריך להיות מעורב בתכנון תמהיל הדירות והאם יכול להיות שהוא עורך הדין הגבוה ביותר בתחום?
מה גרם לך להתחיל לעסוק בהתחדשות עירונית?
"כשזיהינו שהשוק מתחיל להתמקד בתחום הזה, כיוונו את עצמנו מבחינה עסקית להתפתח במסגרתו. אבל מה שמחבר אותי באופן אישי הוא הממד החברתי והחשיבות החברתית שנלווית לתהליכים האלה, בעיקר בתחום הפינוי בינוי. האפשרות לקחת חלק בפיתוח, להזרים דם חדש ולאפשר לאוכלוסייה המקומית לעשות קפיצת מדרגה באיכות החיים. אני נולדתי וגדלתי בנתניה, ולאחר תקופה קצרה שבה התגוררתי בירושלים בתקופת הלימודים באוניברסיטה, חזרתי להתגורר בנתניה. אחד הפרויקטים הראשונים שליוויתי בתחום היה פרויקט פינוי בינוי גדול של 870 יחידות דיור בשכונת קריית נורדאו בעיר. זה גם היה הפרויקט הראשון שאושר על ידי הותמ"ל. זו שכונה שכביש אחד בלבד מפריד בינה לבין השכונה הכי יקרה בעיר, וההבדל ביניהן עצום. העובדה שאתה יכול לקחת חלק בתהליך שבמסגרתו שכונה מתחדשת בצורה כל כך מדהימה, זה ערך מוסף שהוא הרבה מעבר לפן המקצועי הרגיל של עורכי דין. אני רואה בכך ציונות של ממש בעידן שלנו".
מה הפרויקט שאתה הכי גאה בו?
"אני מלווה את חברת אאורה בפרויקט מאוד גדול, אולי פרויקט הפינוי בינוי הכי גדול שהיה עד היום בארץ. מדובר על פינוי של קרוב ל-400 יחידות ובנייה של מעל 1500, זה פרויקט שהתב"ע שלו כבר אושרה ומבחינתי הוא סוג של אבן דרך. גם בגלל ההיקף המאוד גדול שלו, אבל גם, שוב, מסיבה מאוד אישית. גם כאן מדובר בשכונה בנתניה, שכונת אזורים, שהיא שכונה שמתויגת, לצערי, בצורה פחות מחמיאה, ואנחנו, בעזרת השם, באמצעות הפרויקט הזה, נשנה את פני השכונה ואת פני העיר כולה".
ספר על חוויה משמעותית שזכורה לך מתחילת הדרך.
"הפעם הראשונה שאתה מגיע לטקס הריסה של פרויקט שאתה מלווה היא חוויה מאוד חזקה שמותירה בך חותם. הפעם הראשונה שאתה נמצא, מול בניינים שעד לפני חודש חודשיים גרו בהם אנשים ומשפחות ועכשיו הם ריקים, ואתה רואה את אותו כלי הנדסי עצום שמתחיל לנגוס בקירות הבניין, זו חוויה שמלווה אותך".
לאילו עסקאות או פרויקטים לא תתקרב לעולם?
"אני לא אכנס לפרויקט שאני לא מאמין בהיתכנות שלו. עם השנים והניסיון לומדים לזהות פרויקטים שאין להם פוטנציאל תכנוני וכלכלי וזה הדבר הראשון שאני בוחן כשאני מגיע לפרויקט. אם אני מזהה את הפוטנציאל התכנוני/ כלכלי, אז כל היתר הם דברים שעם עבודה קשה אפשר לפתור. עוד מאמץ עם הדיירים, עוד מאמץ עם הרשות, עוד מאמץ עם כל הגורמים הרלוונטיים ואפשר יהיה לקדם את הפרויקט, כי הוא מחזיק מים".
ספר על אתגר בתהליך העבודה מול הדיירים.
"הרבה פעמים נתקלים בפרויקטים האלה בקבלת החלטות שהיא לא רציונלית מצד הדיירים, ואני מבין אותם. הם חוששים. אתה יכול להסביר להם עד מחר שמבחינה כלכלית זה משתלם להם והם ירוויחו כסף מהעסקה הזו וישפרו את החיים שלהם, אבל אדם שחי בדירה 30-40 שנה, או אדם שיש לו מוגבלות כזו אחרת, לא תמיד מעניינת אותו ההזדמנות הכלכלית שעומדת מאחורי העסקה. הוא חושש מהשינוי ואני מזדהה איתו. זה אחד האתגרים הגדולים גם כשאנחנו מייצגים דיירים אבל לא פחות כשאנחנו מייצגים את היזם. אנחנו לא מסתכלים עליהם כעל "הצד השני", אלא כעל כשותפים מלאים לדרך שצריך לחבק אותם, לעטוף אותם ולהסביר להם מה עומד לקרות כדי להבטיח שהדרך תהיה כמה שפחות מעורפלת ומפחידה וכדי שבסוף היום הם יזכו לקבל את מה שהם צריכים לקבל".
מהן התכונות הדרושות לעורך דין שמייצג יזמים בהתחדשות עירונית?
"קודם כל, חשוב להבין את הפן החברתי שנלווה לפרויקטים מהסוג הזה, את הקשיים והחששות של הדיירים המפונים, כדי לתת את המענה הנכון. בנוסף, חשוב לדעת לקרוא את העסקה לא רק מבחינה משפטית אלא גם בהיבטים היותר הרחבים שלה, ולתת ליזם מעטפת שצופה פני עתיד. אני יודע, למשל, שאם היזם שאני מלווה צריך לפנות בהמשך הפרויקט 200 דיירים, אני צריך להרים לו את הדגל בזמן ולהגיד לו: שמע, יש לך פה אירוע שאתה צריך להיערך אליו מספיק זמן מראש, זה לא פשוט למצוא אפילו 100 דירות חלופיות לדיירים שרוצים להישאר בשכונה קיימת.
דוגמה נוספת, מחר יש לי פגישה עם האדריכל על תמהיל של אחד הפרויקטים. אני רוצה לוודא כבר בשלב התכנון שאנחנו עומדים בהתחייבויות כלפי הדיירים. שיש לנו מספיק פתרונות מבחינה תכנונית. אם אתה רוצה למנוע בעיות, אתה צריך להיות מעורב בכל השלבים כמה שניתן וגם לתת את הפתרונות מראש".
ספר משהו שאף אחד לא יודע עליך בענף הנדלן.
"מי שמכיר אותי באופן אישי ולא רק על בסיס מקצועי, יודע שמאחורי החזות הקשוחה לכאורה שלי – אני בחור די גדול, כמעט 2 מטר גובה – אני בסוף אדם מאוד רגיש".
תגובות