"אי אפשר לשבת בת"א ולקבל עסקה טובה בדאלאס. אם אתה רוצה עסקה בדאלאס - תהיה בדאלאס"

"בבריטניה לקחו משרדים ישנים שלא הצליחו והפכו אותם למיועדים למגורים. כל עוד שווי הבניין היה גבוה לא היה כדאי לעשות זאת, אבל היום הכלכלה עובדת וזה כדאי". כך אמר גיא פורת, מנהל תחום השקעות בנדל"ן, הפניקס, בפאנל שעסק בהתעוררות שוק השקעות הנדל"ן בחו"ל, בוועידת מרכז הנדל"ן 2024 שהתקיימה בשבוע שעבר באילת, בהנחיית דן קצ'נובסקי, בעלים ומנכ"ל של מרכז הנדל"ן. 

פורת סיפר כי הפניקס השקעות פיננסיים מנהלת 450 מיליארד שקל: "בשנים האחרונות עסקנו במימוש. מעל 50% בישראל והיתר אירופה וארצות הברית". לדבריו קנדה היא אחד השווקים החזקים בעולם המערבי, והיא עוקפת את ארצות הברית בכמה פרמטרים.

"מבחינת שוק הנדל"ן ומגורים להשכרה, זה אותו מודל עבודה כמו מולטיפמילי בארצות הברית. בניגוד לארה"ב יש לחץ בשני צדי המשוואה, גם הביקוש וגם ההיצע. ביקוש, יש 40 מיליון תושבים וקנדה הכי מעודדת הגירה חיובית. יש יעד הגירה של 500 אלף תושבים. ברוב ההגירה החיובית היא בוחנת אילו מקצועות היא צריכה. היא מייבאת את המהגרים מכל העולם. ההיצע שקיים נבנה בשנות ה-60 וה-80 של המאה הקודמת, והוא מיושן ומוגבל ולא עונה לדרישות המשתמשים היום, ולכן אפשר להשביח אותו". 

פורת מספר כי בבריטניה לקחו משרדים ישנים שלא הצליחו והפכו אותם למיועדים למגורים. "כל עוד שווי הבניין היה גבוה לא היה כדאי להמיר אותו למגורים. היום הכלכלה עובדת וזה כדאי. אין המון פרויקטים כאלו אבל אני מאמין שמעכשיו זה משהו שנראה יותר ויותר"

נדב זהר, יו"ר קבוצת LRC, סיפר בפאנל כי חברת LRC מנהלת 6 מיליארד יורו בנכסים באירלנד, אנגליה, גרמניה, פולין וצרפת, ומתמקדת בנכסים לשכירות, בגרמניה, אנגליה ופולין. "אירופה היא שוק יותר מבוזר מאמריקה, השליטה של המוסדיים מאוד נמוכה, שיעור חד ספרתי, כל אזור באירופה שונה מבחינת רגולציה, באנגליה בעלי הנדל"ן חופשיים בשכירות. ברוב המקומות באירופה אין רגולציה, יש הצמדה למדד. אתה כן מצליח להגיע לעלייה.

גיא פורת, מנהל תחום השקעות בנדל"ן, הפניקס: "קנדה היא אחד השווקים החזקים בעולם המערבי, והיא עוקפת את ארצות הברית בכמה פרמטרים.  בניגוד לארה"ב יש לחץ בשני צדי המשוואה, גם הביקוש וגם ההיצע. ביקוש, יש 40 מיליון תושבים וקנדה הכי מעודדת הגירה חיובית. יש יעד הגירה של 500 אלף תושבים" 

"הראינו תשואות יפות באירלנד, גרמניה, פולין ואנגליה, באנגליה 6.5% גרוס (צמיחה), באירלנד 7% צמיחה. הכול בציפייה להגיע ל-8%. אחת הבעיות בגרמניה היא שאם יש דייר קיים קשה להוציא אותו. צריך לתכנן את זה. אנחנו מקומיים, התחלנו בלונדון וחזרנו כי איתרנו הזדמנות לקנות נכסים בתשואות יפות. מוצאים בלונדון ובמקומות נוספים בהם יש פעילות עסקית והגירה חיובית". 

"בוורשה מתהלכים 72 מיליון איש בשנה" 

קרן כליפה, מנכ"לית ג'י סיטי, סיפרה: "אנחנו חברה גלובלית שפועלת באירופה, ארצות הברית וישראל. העולם שלנו הוא עולם הריטייל. ובשנים האחרונות בדיור להשכרה, בנורדיות וגם בפולין. 85 נכסים, שווי 32 מיליארד שקל".

"המצב במיאמי מעולה. יש הטבות מס. זה גורם לפירמות להגיע לאזור, אחריהן העובדים, והדור הצעיר. בעליית ריבית יש שני סגמנטים. אם הריבית עולה ולא בליווי זה יכול להשפיע לטווח קצר. אנחנו היינו בליווי סגור. מבחינת הצרכן זה יותר מאתגר, בכל שנה יש תחלופה של 50% מהדיירים ובכל פעם אתה מעלה את שכר הדירה בהתאם לשוק".

גיל רושניק, יו"ר הדירקטוריון של אלקטרה נדל"ן , אומר כי דיור להשכרה שונה במהות בארצות הברית ממה שמכירים בארץ, בה השוכר משלם את ההוצאות. "בארצות הברית אתה גובה שכר דירה ברוטו והכסף האמתי מגיע מתפעול. אתה לוקח דולר שחסכת בהוצאת תפעול ואתה מכפיל אותו, כך 12 חודשים. כשאתה לא יודע לתפעל כמו שצריך אתה יכול להפסיד שווי"

"ב-16 באוקטובר חל מהפך בפולין והממשל התחלף, ממשלה דמוקרטית שאמורה לרפא את כל הרפורמות שעברה פולין 8 שנים", סיפרה כליפה. "היא באיחוד האירופי, התיירות חזקה. ברחוב הראשי בוורשה מתהלכים 72 מיליון אנשים בשנה. אנחנו בתפוסות גבוהות, רואים עלייה במדדים התפעוליים. בחצי השנה האחרונה חל  גידול בהכנסות התפעוליות, צמצום כוח אדם ובהוצאות הנהלה והוצאות כלליות".

"הכסף האמתי מגיע מתפעול"

גיל רושניק, יו"ר הדירקטוריון של אלקטרה נדל"ן , סיפר כי החברה פועלת באנגליה "בהיקפים של 11 מיליארד דולר נדל"ן למגורים, 50 אלף יחידות דיור, מולטי פמילי, וילות ויחידות דיור שנותנים להם הון ושולטים בהן. השקענו במלונות בתקופת הקורונה, בעיקר בניו יורק ובמיאמי וחזרנו לשוק הבריטי למשרדים".

רושניק אמר כי דיור להשכרה שונה במהות בארצות הברית ממה שמכירים בארץ, בה השוכר משלם את ההוצאות. "בארצות הברית אתה גובה שכר דירה ברוטו והכסף האמתי מגיע מתפעול. אתה לוקח דולר שחסכת בהוצאת תפעול ואתה מכפיל אותו, כך 12 חודשים. כשאתה לא יודע לתפעל כמו שצריך אתה יכול להפסיד שווי. לכן מולטי פמילי חשוב במיקום, אתה יכול להיות עם שכר דירה נמוך יותר ממתחם ליד. מולטי פמלי שומרים על יציבות, בהיוון של בין 4% ל-5.5%, כי אפשר בכל שנה לעדכן את שכר הדירה. אלקטרה פועלת במדינות רפובליקניות שפחות שומרות על הדייר ויותר על היזם". 

יו"ר הנהלה ומייסד חברת ALTO Real Estate Funds: "בסוף נדל"ן זה משהו מקומי. לא מאמין שאפשר לשבת בתל אביב ולקבל עסקאות טובות. אם אתה רוצה עסקה בדאלאס אתה צריך משרד בדאלאס, לכן בחרנו להיות במדינות הצומחות בקטגוריות שרואים את הצמיחה ולוגיסטיקה"

"השוק הבריטי ייסד את מושג הלנד לורד, ומתוך זה הם קבעו את הסכמי השכירות, זה הגיע גם לישראל, כמו להחזיר את הדירה צבועה. 75% משקיעים במדינה הם זרים, זה יתרון גדול. המוסדיים נכנסים רק לדירות באשראי גבוה, ולכן אנגליה פוגשת את עולם המשקיעים. אנחנו הקמנו קרן כי הריבית עלתה, והווקטור ששכר דירה לא משתנה והריבית עולה חיזק את המחירים למטה". 

"השנה האחרונה - הגרועה לתעשיית הנדל"ן ב-15 השנים האחרונות" 

מודי כידון, יו"ר הנהלה ומייסד חברת ALTO Real Estate Funds, אמר כי "עד כה השקענו בארצות הברית מיליארד וחצי דולר, 67 נכסים, 47 אקזיטים, מתחמים במרכזים לוגיסטיים בטקסס, רכישה, ניהול והשבחה של נכסים מסחריים באטלנטה וקצת פניקס. מה שקרה בעולם הקמעונאות היה פחד של אמזון והאיקומרס וכולם ציפו שכל הקניונים יתמוטטו. זה לא קרה. נכון שהאיקומרס גדל, 85% מהרכישות עדיין במרכזים מסחריים. יש 700 קניונים אבל 120 אלף מרכזים מסחריים פתוחים והקורונה הוכיחה בצורה בלתי רגילה את החשיבות. בעקבות הקורונה האמריקאי חזר פחות למשרדים וגרם ליותר שימושים למרכזים מסחריים".

לדבי כידון, "בסוף נדל"ן זה משהו מקומי. לא מאמין שאפשר לשבת בתל אביב ולקבל עסקאות טובות. אם אתה רוצה עסקה בדאלאס אתה צריך משרד בדאלאס, לכן בחרנו להיות במדינות הצומחות בקטגוריות שרואים את הצמיחה ולוגיסטיקה".

עידן גולומב, מנהל ענף נדל"ן בינלאומי, כלל חברה לביטוח, "אנחנו מנהלים 15 מיליארד שקל בהון, בנכסים פי שניים מכך, משקיעים בעיקר בצפון אמריקה, 60% בארצות הברית, גם בקנדה, ואירופה וקצת באסיה, מגורים, ריטייל ומשרדים. בשנים האחרונות גם מלונות, דאטה סנטרס ועוד נכסים תפעוליים.

"בשנים האחרונות יש יותר הזדמנויות בנכסים תפעוליים, בשיא הקורונה נכנסנו באופן ראשוני למלונות, גם בפיתוח וגם קיימים. השנה האחרונה הייתה הגרועה ביותר לתעשיית הנדל"ן ב-15 השנים האחרונות. כל הנכסים, גם מגורים, ירדו ב-20%. דווקא תחום המלונות היה הכי עמיד, ירד באחוזים בודדים. תחום נוסף זה הדאטה סנטר, זה לא טרנד אלא מגמה ארוכת טווח, השקעות שעולת וגדולות וחלה תפנית ב-2022 עם GPT אבל זו רק עוד אבן דרך אחת".