"הזדמנויות נוצרות במפגש בין קונה מרצון למוכר שלא מרצון. עליית הריבית תייצר הרבה כאלה"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן, והפעם מתארח בו גיל רושניק, יו"ר הדירקטוריון באלקטרה נדל"ן. הוא שוחח עם דן קצ'נובסקי, בעלים ומנכ"ל של מרכז הנדל"ן, על הדרך שלו באלקטרה נדל"ן, איך התפתחה החברה ויצאה לחו"ל, איך ניגשים לתחום הנדל"ן המניב ולמי בכלל זה מתאים. 

לצפייה: 

להאזנה: 

לספוטיפיי | לאפל | לגוגל

"אלקטה נדל"ן הייתה חברה שפעלה בישראל, גם בתחום הנדל"ן המניב וגם היזמי, ואז יצאה לחו"ל", סיפר רושניק. "אני 18 שנה בחברה, הגעתי ב-2006, התחלתי מלמטה, מרצפת הייצוא האמיתית, ועשיתי מודלים עסקיים שהביאו לי על נכסים באירופה. כל הפעילות של אלקטרה הייתה בזרוע אחת, וחברת האם שלנו אלקו החזיקה זרוע נדל"נית נפרדת, תחום המולטי פמילי בארה"ב.

"היא הבינה ב-2008, בתחילת המשבר הכלכלי, שנוצרה הזדמנות, לאור ירידת שווי והבהלה, ומתחילה לרכוש דירות לשכירות בארה"ב. זה תחום עתיר ניהול והם חיפשו דברים שנושקים לתחומי ההבנה שלהם, שזה תפעול. אלקטרה נדלן מתמודדת מ-2008 למעשה עם המשבר בכלכלי ומוצאת עצמה כשאגרות החוב שלה בחלק העליון, בחברה הציבורית, מגיעות עם תשואות מאוד גבוהות בגלל הסיכון, והסיבה לכך - שיש לה שכבת נכסים למטה שיודעים לשרת את החוב המקומי של הנכס, ואת היתרה מעלים למעלה לחברה הציבורית, כדי לשלם את המשכורות של החברה למעלה, ולשלם את הריבית של אגרות החוב בעצם".

"למעשה מה שקרה לרוב החברות ב-2008 שבפעילות למטה נוצר משבר, והכסף שהיה אמור לעלות למעלה לשרת את החוב נעצר כי הבנקים המקומיים קודם כל עצרו את הכסף. מזה למדתי שגם אם תקנה בניין שיש לו 15 שנה הסכם שכירות, אבל תמנף אותו ל-5 שנים - באותו הרגע ההסכם שכירות שלך הוא ל-5 שנים. כי בעוד 5 שנים תצטרך למחזר את החוב".

"יש מונח בעולמות הנדל"ן שהוא גם גורם להזדמנויות בנדל"ן, כי בנדל"ן ההזדמנות מגיעה כאשר יש קונה מרצון ומוכר שלא מרצון - שזו הייתה אלקטה נדל"ן ההיא, ומפה נוצרות ההזדמנויות. מה שעושים היזמים הגדולים, הם מקדימים תרופה למכה".

לדבריו, "אנחנו הופכים את אלקטרה נדל"ן מחברת נדל"ן רגילה שקונה בניין ב-100 שקל ומשביחה אותו שיהיה שווה 200 שקל, להפוך להיות חברה של פרייווט אקוויטי, שזה המודל של אלקטה נדל"ן. היא הולכת למשקיעים ואומרת להם 'אני עושה מולטי פמילי בארה"ב, ויש לי מנכ"ל וצוות  עובדים עם מאות עובדים שיודעים לייצר תשואה מאוד יפה. אני מציע לכם להיכנס איתי שותף בדבר הזה, אבל עם כוכבית קטנה, אני מנהל את האירוע,  ואני אשים איתכם גם כסף, בין 5-10 אחוז, כדי להראות לכם שאני לא רק משחק על הכסף שלכם".

"יש מונח בעולמות הנדל"ן שהוא גם גורם להזדמנויות בנדל"ן, כי בנדל"ן ההזדמנות מגיעה כאשר יש קונה מרצון ומוכר שלא מרצון - שזו הייתה אלקטה נדל"ן ההיא, ומפה נוצרות ההזדמנויות. מה שעושים היזמים הגדולים, הם מקדימים תרופה למכה. אם אתה רוצה לדעת מתי יהיו הזדמנויות בשוק העולמי, פשוט תקרא בשווקים - כמו ארה"ב ואנגליה שהם שווקים מאוד שקופים - על סיגמנט שמעניין אותך, מה הם פירעונות החוב לאורך החמש שנים הקרובות. ואם תראה שלמשל העמודה ב-2025 מאוד גבוהה, להלן כמות הכסף שצריך למחזר חוב, כי לקחו הלוואות מזמן ועכשיו הן הגיעו לקיצן, סביר להניח שבשנה הזאת יהיו הזדמנויות נדל"ניות.

"בגלל זה אני תמיד אומר שאם אתה אדם עשיר, אתה חייב נדל"ן מניב, זה בכלל לא שיקול דעת שלך, אבל כדי להחזיק נדל"ן מניב אתה חייב להיות אדם עשיר. משום שיהיו תקופות שבהן תצטרך לפרוע חוב, אבל לא זרקת את הכסף לפח, כי הורדת את ההלוואה ואם אתה מאמין בנכס, כשתמכור אתה תקבל את זה בחזרה.

"ב-2016 אנחנו מבצעים עסקה מהממת בעיני, ורוכשים רק את חברת הניהול לתוך אלקטה נדל"ן. לחברת הניהול היו תשואות מדהימות, וגם יכולת לגשת לעסקאות. כשיש לך שילוב כזה, אני יכול לשבת מולך כמשקיע ולשכנע אותך להשקיע איתי"

"מה שקרה באלקטרה נדלן שאנחנו מ-2011 עד 2015 מוכרים את כל הנכסים של החברה, חלק מהנכסים אנחנו לא מוכרים אבל מחזירים את המפתחות לבנק, כי אין בשר, הייתה פגיעה כלכלית גם בנכס, במינוף, בעסקה", מסביר רושניק.

"יש לנדל"ן מניב שני וקטורים: הווקטור התפעולי - אחוז התפוסה, מי הדייר שלך, מה אחוז הגבייה של שכר הדירה. הווקטור השני הוא הוני: מה הריבית במשק ומה קורה כתוצאה מזה לתשואות שלך. הרבה פעמים אתה רואה שהתשואות עולות זה יוריד את השווי, וזה לא תלוי בי אפילו שהתפעול שלי מצוין. כאן שחקן נדל"ן טוב ישאל את עצמו האם התפעול טוב? אם הוא טוב אז ירד השווי ולא קרה כלום. כל עוד לא מכרתי זה כמו מניה, תחזיק מניה, ירד השווי שלה, אם מכרת - הפסדת. הדירה שלך כשלקחת משכנתה ל-30 שנה, ירד השווי לא קרה כלום. הדירה יושבת".

"מכרנו כאמור את כל הנכסים של החברה עד 2015, ואלקו חברת האם שלנו מחזיקה כאמור פעילות מולטי פמילי מאוד גדולה, ואני באופן אישי ממונה למנכ"ל החברה ב-2015, כאשר החברה ריקה - יש לה מוניטין מאוד טוב כי החברה החזירה את האג"חים פה בארץ עד השקל האחרון, אבל לחברה נשארו מעט מאוד נכסים ישנים, ולמעשה הנכסים האלה המטרה שלהם היה מכירתם והמשך פירעון האג"ח שעוד נשאר. וגם חברת האם מכרה בעסקת ענק בשני מיליארד דולר את כל פעילות המולטי פמילי של הקבוצה. רק חברת הניהול נשארה, אותה דווקא לא קנו בעסקה.

"ב-2016 אנחנו מבצעים עסקה מהממת בעיני, ורוכשים רק את חברת הניהול לתוך אלקטה נדל"ן. לחברת הניהול היו תשואות מדהימות, וגם יכולת לגשת לעסקאות. כשיש לך שילוב כזה, אני יכול לשבת מולך כמשקיע ולשכנע אותך להשקיע איתי. אני לא רק מספר לך סיפור אלא גם יכול להראות לך עסקאות".