בתוך שנה: ירידה ממוצעת של 10% במחירי המשרדים בת"א

מחירי המשרדים בתל אביב ירדו בחציון השני של 2023 ל-125 שקל למ"ר, לעומת 140 שקל מ"ר בתקופה המקבילה אשתקד, ירידה של כ-10%. הנתונים מתייחסים למשרדי קלאס A. כך עולה מנתוני חברת NEWMARK NATAM (נת"מ) המספקת שירותי נדל"ן מגוונים למגזר העסקי, שפרסמה היום (ד') את נתוני שוק הנדל"ן המניב לחציון השני של 2023.

הדוח מציין כי מחירי השכירות למשרדים בתל אביב, ממשיכים במגמת החזרה לטווח המחירים שהיו לפני שפרצה מגפת הקורונה, כאשר בסוף 2021 עמדו מחירי השכירות הממוצעים בעיר על כ-120 שקל למ"ר. בחציון השני של 2022 זינקו המחירים בעיר בעקבות צמיחת ההייטק והמחסור המשמעותי בשטחים פנויים, ליותר מ- 140 שקל למ"ר בממוצע, ואילו כעת בסוף החציון השני של 2023 מתקרב המחיר לרף של סוף 2021 ועומד על כמעט 125 שקל למ"ר שכירות בממוצע, לעומת 130 שקל בחציון הקודם.

ציר יגאל אלון, שרשם מחירי שיא בסוף החציון השני של 2022 ועמד על דמי שכירות ממוצעים של 178.3 שקל למ"ר, ירד כעת לרמת מחיר של 138.3 שקל למ"ר - ירידה של 40 שקל בשנה, וירידה לעומת 145 שקל למ"ר בחציון הראשון של 23. בציר מנחם בגין שבו עמדו המחירים על 159.69 שקל  למ"ר בחציון השני של 2022, הם ירדו כעת ל-145 שקל למ"ר בחציון השני של 2023, ולעומת 149.6 שקל למ"ר בחציון הקודם.

בעקבות עזיבת דיסקונט ולאומי: ירידה של 12% במתחם סיטי ברוטשילד

מתחם הסיטי (רוטשילד) ספג בחציון הנוכחי מכה בעקבות עזיבת שטחים משמעותיים על ידי בנק דיסקונט ובנק לאומי שפינו מעל 10,000 מ"ר. הדבר גרם לירידה במגמת האכלוס במתחם וירידת מחירים של 8 שקל למ"ר בין החציונים, ואל מול החציון השני של 2022 מדובר בירידה של 18 שקלים למ"ר, מ-169 שקל  למ"ר בסוף 2022 ל-151 שקל  למ"ר בסוף החציון השני של 2023 - ירידה של כמעט 12%.  

משרדים בתל אביב (שאטרסטוק)

עם זאת אזור הבורסה ברמת גן כמעט לא הושפע וירידת המחירים בו הייתה מזערית - פחות מחצי שקל למ"ר בין החציון הראשון של 2023 לחציון השני, ירידה מזערית בהשוואה לירידות חדות יותר באזורי תעסוקה אחרים בתל אביב בתקופה, ככל הנראה בזכות ההשפעה של הרכבת הקלה שחיזקה מאוד את הביקושים באזור. עם זאת מדובר בירידה מ-125.89 שקל למ"ר לעומת החציון השני של 2022. 

באזור בית המשפט המחוזי בת"א (שאול המלך) הייתה ירידה לעומת החציון השני של 2022, מ-129 שקל למ"ר ל-123.33 שקל למ"ר בחציון השני של 2023, וירידה לעומת 127.5 שקל למ"ר בחציון הראשון של 2023. ברמת החייל המחירים ירדו ל-77.5 שקל למ"ר מ-82.14 בחציון הראשון של 2023 ומ-82.5 למ"ר בחציון השני של 2022. ביצחק שדה/חסן ערפה המחירים ירדו ל-130 שקל למ"ר בחציון השני של 2023 לעומת 135 שקל למ"ר בחציון הראשון של השנה ולעומת 143.75 שקל למ"ר בחציון המקביל.

 קלאס בי באזור תל אביב שומר על רמתו גם לעומת החציון הראשון וגם לעומת החציון המקביל, סביב 88 שקל למ"ר. לעומת זאת באזור חיפה עלה קלאס בי בכ-3%, ל-61.84 שקל למ"ר בין החציונים, בעוד משרדי קלאס איי בתקופה זו נשארו ללא שינוי.

ב-NEWMARK NATAM מציינים כי "שוק המשרדים בתל אביב חווה ירידה במחירי השכירות ובשיעורי האכלוס עקב ההשפעה של המצב הכלכלי. התיקונים בדמי השכירות מושפעים מחוסר היציבות הפוליטית בשנה האחרונה בישראל, בשל משבר מאקרו עולמי בענף ההייטק ובנוסף מהמלחמה שהחלה ב-7 באוקטובר".  

מחוץ לתל אביב - ההשפעה מינורית 

על פי דו"ח נת"מ, ההשפעה על המחירים מינורית יותר באזורי התעסוקה מחוץ לתל אביב, גם בין החציון הראשון לשני וגם לעומת התקופה המקבילה אשתקד, כשהמחירים הגבוהים יותר במעגל השני מחוץ לתל אביב הם בהרצליה: 103 שקל למ"ר, ששומרת גם על המחיר של 2022.

המחיר הנמוך ביותר בראש העין ששומרת על 57 שקל למ"ר וירידה מכ-61 שקל למ"ר לעומת החציון השני של 2022. רק באזור רעננה דרום-הוד השרון-כפר סבא חלה ירידה גדולה יותר בין החציון הראשון לשני, של 3 שקלים ל-78 שקל. עם זאת יתר רעננה מציגה עלייה במחירים בין החציון הראשון של 2023 לשני כאשר מחירי השכירות עולים בכ-2 שקלים למ"ר לרמת מחיר ממוצעת של מעל 66 שקל למ"ר אך לעומת כ-71 שקל בחציון השני של 2022.  

לדברי נת"מ, ניתן לראות מגמה של חברות הייטק וחברות אחרות שרוצות להישאר באזור התעסוקה שאליו הן מביאות את כוח האדם אך לעבור לבניינים או מתחמי תעסוקה חדשים יותר. גם באזורים מחוץ לתל אביב דוגמת פתח תקווה ובני ברק ניתן להבחין בהשפעת המשך הפעילות של הקו האדום של הרכבת הקלה, המחבר  אותם עם תל אביב. כך על פי הדו"ח, בחציון השני של 2023  שמרו אזורים במעגל השני של תל אביב על יציבות עם ירידה מינורית של חצי אחוז בממוצע במחירי השכירות למ"ר.

עלייה בירושלים לעומת התקופה המקבילה 

בירושלים על פי דוח נת"מ ממשיך שוק התעסוקה להתחזק עם עלייה במגמות האכלוס הממוצעות של 0.54% בין החציונים לכמעט 91% אכלוס בעיר. גם כאן חלה מאידך ירידת מחירים ממוצעת אבל גם היא מזערית ועומדת על 0.7% בממוצע, ל-90.32 שקל למ"ר בין החציונים ואף עלייה לעומת כ-88 שקל למ"ר בחציון השני של 2022. תלפיות היא השכונה היקרה ביותר עם 98.75 שקל למ"ר  ובגבעת שאול המחירים הנמוכים יותר - 84.29 שקל למ"ר.

רובע הכניסה לירושלים (הדמיה: איאן באדר, הוק אדריכלים)

בנת"מ ציינו כי "כניסת פרויקטים חדשים לשוק במהלך שנת 2024 צפויה להשפיע על שיעורי האכלוס ועל דמי השכירות המבוקשים באזורים אלו".  

האזור המפתיע בדו"ח הוא דווקא אזור הדרום, שרשם עלייה במחירי השכירות למשרדים של כ-2.33% ל-54.26 שקל למ"ר לעומת החציון הקודם, ולעומת 53.2 שקל למ"ר בחציון השני של 2022.

 בדוח מציינים כי "לאור המצב הכלכלי, הפוליטי והצבאי קשה לנתח ולחזות את המגמה בשוק משרדים זה, אך להערכתנו שוק המשרדים הנמצא בקרבת הרכבת הכבדה ובאזורים שמאופיינים בביקושים מתאימים נמשיך לראות יציבות בדמי השכירות ובשיעורי האכלוס. המשך הבנייה באזור זה וכניסתם של פרויקטים חדשים במהלך השנים הקרובות באזורים פארק ההייטק עומר ומרכז העיר, צפויים להשפיע על שיעורי האכלוס ועל דמי השכירות המבוקשים באזורים אלה".

פריחה בתחום התעשייה: המחירים עולים או יציבים 

תחום התעשיה והלוגיסטיקה, וכן המסחר, מגלה עמידות ויציבות גם בתקופה זו. מחירי מרכזים לוגיסטיים נמצאים בטווח של 14,000–12,000 שקל למ"ר בקומת קרקע במבנה חדש במרכז הארץ ובקרבת כבישי האורך הראשיים, ובין 6,500–4,500 שקל למ"ר למבני Class B במיקומים פריפריאליים 

על פי דו"ח נת"מ, "שוק התעשיה שמר על יציבות בשנת 2023, למרות הזעזועים הפיננסיים והביטחוניים. בשנים האחרונות, הביקושים לשטחי אחסנה תודלקו על ידי מגמת הגידול העקבי במסחר באינטרנט, שהואץ בעקבות הקורונה. ענפים מסוימים אף חוו גידול משמעותי בתקופה זו, בעיקר בתחומי המזון – קמעונאות, הפצה, מוצרים רפואיים ותרופות. הגידול בביקושים בענפים אלו מצריך שטחי אחסנה והפצה בהיקפים גדלים והולכים".

גורם נוסף שמשפיע על הביקושים לשטחי תעשייה ולוגיסטיקה נובע מהביקושים לשטחי מגורים ומשרדים באזור מרכז הארץ, וכן מתוספת באחוזי הבנייה הניתנת על ידי הרשויות באזורים אלו. כתוצאה מכך, נוצרה מגמה של יציאת מפעלים ושטחי אחסון ממרכז הארץ לפריפריה, לטובת מגדלי מגורים ומשרדים שתופסים את מקומם של המפעלים ושטחי האחסון במרכז. כתוצאה מסיבות אילו ומכיוון שהתחום הלוגיסטי צורך מרכיב גבוה של קרקע ביחס לתחומים אחרים, חווינו בשנים האחרונות עליות בשיעורים של עשרות אחוזים במחירי הקרקעות והמבנים לתעשייה ולוגיסטיקה.

חוה מיכאלי, מנכ"לית YUKA PARK העוסקת בייזום, בנייה ושיווק של מתחמי תעשייה רב שימושיים ברחבי הארץ, אומרת כי לעומת חלקים אחרים בעולם הנדל"ן דוגמת תחום המשרדים או המגורים אשר נפגעו בשנה האחרונה, תחום התעשייה רק צומח, בעיקר מאחר והוא לא חשוף לגורמים שהשפיעו על אפיקי הנדל"ן האחרים. "תחום המשרדים או הבנייה למגורים הושפעו מתהליכים כלכליים גלובליים ומקומיים, כעליית האינפלציה והריבית שהקשו על יזמים בגיוס הון לבניית פרויקטים או מימון מהבנקים וכן צניחה משמעותית בהשקעות של תעשיית ההייטק בישראל ומעבר לים.

"מאידך בתקופה זו ענף התעשייה והלוגיסטיקה המשיך לעבור אבולוציה. אל תחום זה הגיע סגמנט חדש בשנים האחרונות של מתחמי תעשייה בשימושים מעורבים. מדובר במתחמים המהווים מקום אידיאלי וייחודי לעסקים קטנים ובינוניים מאחר שהם בנויים באופן ורסטילי ויודעים לתת למגוון גדול של בעלי עסקים אפשרויות שאין להם במרכזי תעשייה או אזורי תעסוקה ישנים משם הם נפלטים בשנים האחרונות. אני צופה אף עליית מחירים בתחום זה גם בשנים הקרובות בכל חלקי הארץ, בעיקר ליד מרכזי אוכלוסייה, אזורי תעסוקה מודרניים או צירים ראשיים".

אור בן צבי קליין מסכם: "במבט צופה פני עתיד, מתחזיות שונות של כלכלנית או בכירי הבנקים וחברות ההייטק , האמונה הרווחת היא שאחרי המלחמה, המשק הישראלי עשוי להוכיח שוב את החוסן שלו ולחזור לפעילות חיובית, כפי שהיה בעבר. במידה והתוצאות הללו יהיו חיוביות, ענף ההייטק צפוי לחזור לגייס יותר כסף והשוק יחזור לצעוד בכיוון חיובי. לכך תורמת ההתפתחות של הרכבת הקלה, בעיקר הקו הירוק שאמור להתחיל לפעול בעוד שנתיים ולהביא לשינוי בחלק מאזורי התעסוקה שמתקשים באכלוס ופיתוח שכן הם לא נמצאים על מערכת תעבורת נוסעים פעילה".