ירידה של 40% בשנה: מבצעי המימון של הקבלנים חתכו את היקף המשכנתאות במיליארדי שקלים

היקף המשכנתאות שנטלו רוכשי הדירות ב-2023 הסתכם ב-71.3 מיליארד שקל, ירידה של 40% לעומת 2022, והנתון הנמוך ביותר מ-2019. ואולם לדברי מומחי המשכנתאות הסיבה לירידה החדה אינה בהכרח ירידה במספר העסקות, אלא מבצעי המימון האגרסיביים של הקבלנים, שבחלקם מציעים לרוכש עסקה במסגרתה עליו לשלם בעת החתימה 10%-20% בלבד מהסכום בהון עצמי, ואת יתרת הסכום רק בעת קבלת המפתח, באופן שדוחה למעשה את הצורך בנטילת משכנתה במספר שנים.

מאור אוחנה, מנכ"ל רשת ייעוץ המשכנתאות דרכנו, מסביר כי "מאז החלה הריבית  לעלות, הקבלנים מנסים להמשיך למכור בלי להוריד מחירים. זה החל במבצעים, וכיוון שהריבית הייתה גבוהה ההטבות פנו לאופציות המימון. נוצר שוק שאתה לא יכול למכור בית אלא אם אתה מוכר אותו ב10% בהתחלה ו-90% בכניסה, ולכל היותר 20%-80%".

כלומר משלמים את ההון העצמי עכשיו, ודוחים את המשכנתה לכניסה?
"בדיוק. אתמול הייתה לי שיחה עם מנהל סניף. הוא אומר שיש מלא פרויקטים, מלא בנייה חדשה, ואף רוכש לא נכנס בדלת. הבהרתי לו שרוב הפרויקטים מוכרים ב-95 אלף שקל והיתרה בכניסה".

יש צפי להפחתת הריבית. איך זה ישפיע?
"מי שכבר רכש ויש לו אופציות לדחות תשלומים, אין סיבה שייקח את המימון, הוא ייקח את המשכנתה רק בכניסה. אלא אם כן המלחמה תיגמר וכולם צופים שהביקושים יגדלו, ואז נראה את לוחות התשלומים משתנים. אומנם עסקאות המימון החלו לפני המלחמה אבל ברגע שהיא תיגמר -  וכבר היום שוק יד ראשונה עובד -  וברגע שהחשש של לבנון יוסר, ייפתחו כל הסכרים, כי הביקושים כבושים כל הזמן, וזה כולל דירות יד שנייה". 

עליית המע"מ צפויה לשנות את המגמה?
"המע"מ יעלה בעוד אחוז. זה אומר שכל תשלום שטרם שולם לקבלן יעלה ב-1%. ולכן יכולה להיות עלייה של 10,000 שקל לכל מיליון. זה לא כצעקתה כי ראינו שמדד תשומות הבנייה עולה ב-2% בשנה והתמודדנו עם זה. הסכומים הם לא דיל ברייקר".

(שאטרסטוק)

"בחודש האחרון הפיגורים עולים" 

לעומתו, אבי יוסופוב, חבר הנהלת התאחדות יועצי המשכנתאות, אומר שרואים בחודשים האחרונים עלייה ברכישת דירות קבלן: "אבל לומר שאנחנו מבצעים משכנתאות רק בגלל עסקאות המימון זה זה פחות נכון. מה שכן, יש המון הלוואות קבלן, שגם נכנסות לחבילה, ובחודשים האחרונים זינקו בעשרות אחוזים למעלה, כלומר משכנתת בלון.

"אנחנו רואים בשנתיים האחרונות שמאחר שהריביות החלו לעלות, הרבה פחות קופצים על עגלת המשכנתאות, כי ההחזרים גבוהים. יש מספר לא מבוטל של לקוחות שניגשו לקבל משכנתה ולא קיבלו כי יכולת ההחזר שלהם נמוכה. צריך להבין שב-2022 עלו המחירים בעשרים אחוזים, וכשהמחיר עולה אתה צריך להציג הון עצמי גבוה יותר, 25% מהמחיר וגם צריך לקחת 75% משכנתה מהמחיר החדש, והמשכנתה תהיה גדולה".

לדבריו, "המחירים לא ירדו משמעותית. דירת 4 חדרים בחולון ב-3.4 מיליון שקל זה מטורף. ככל שהמחירים והריביות עלו, פחות לווים משכנתאות כי הם לא יכולים לעמוד בהחזרים חודשיים. מצד שני יש כאלו שיכולים לעמוד בהחזרים אבל הם לא קופצים כי הם לא יודעים מה ילד יום, כי התקופה מנומנמת נדל"נית. הם מחכים על הגדר לראות אם תהיה ירידה במחירים. זה פחות רלוונטי לגבי הריביות, שאפשר למחזר". 

חבר הנהלת התאחדות יועצי המשכנתאות: "רואים יותר ויותר לקוחות שחוזרים לבייס, לריבית הפריים, כי הם חשים שהריבית תרד. אנחנו גם רואים יותר מחזורים בחודשים האחרונים, אנשים שמנסים לחסוך כי קיבלו ריביות גבוהות בשנה האחרונה, ומצד שני אנחנו רואים כאלה שלא מעניין אותם לחסוך, רוצים לפרוס כמה שיותר רחוק כדי ליהנות מהחזר נמוך".

יוסופוב גם טוען שהדבר קיבל משנה תוקף מהמלחמה. "ברגע שיש חזית בצפון ונלחמים בדרום, לאף אחד אין מצב רוח לקנות דירה, בחודשיים הראשונים המורל היה ירוד ולאנשים לא היה חשק לעבוד, אנשים לא פתחו עסקים, והייתה להם ירידה במחזורים שפגעה בסיכוי לקבל משכנתה"

אבל לאחרונה אנחנו רואים חזרה לשוק.
"נכון שיש חזרה לשוק, כשהתחילה הפסקת האש הבנו שהמלחמה פה להישאר וצריך להבין איך לחיות לצידה. בחודשיים האחרונים אנחנו רואים יותר פניות לבנקים וליועצי משכנתאות, לפחות להתכונן לקיץ הבא".

מי כן לוקח משכנתה?
"מי שמנצל את המצב, של ירידות המחירים השוליות, ולא אכפת לו מה יהיה ומצפה שהמחירים יעלו בעקבות כניסת משקיעים אחרי הפחתת הריבית, ההיצע הנמוך והביקוש על סטרואידים, או שהוא פשוט חייב, העמיד את הבית למכירה וצריך לפנות ולרכוש נכס אחר".

עוד מגמה שהוא רואה היא חזרה לפריים: "רואים יותר ויותר לקוחות שחוזרים לבייס, לריבית הפריים, כי הם חשים שהריבית תרד. אנחנו גם רואים יותר מחזורים בחודשים האחרונים, אנשים שמנסים לחסוך כי קיבלו ריביות גבוהות בשנה האחרונה, ומצד שני רואים כאלה שלא מעניין אותם לחסוך, רוצים לפרוס כמה שיותר רחוק כדי ליהנות מהחזר נמוך".  

היבט נוסף ומדאיג לדברי יוסופוב, היא העלייה בפיגורים. "בחודש האחרון רואים שהפיגורים עולים, מעל שלושה ארבעה חודשים, בעיקר כי בגלל הלחמה אין הכנסה. היה גם זינוק בהלוואות לכל מטרה בחודש האחרון, זינוק של 15% ל-580 מיליון שקל. ברגע שבנק ישראל שחרר את הפקק והרשה לעבור את שיעור המימון של ה-50% עד 200 אלף שקל מעבר ל-50%, יותר אנשים לקחו משכנתה לכל מטרה גם כדי לסגור מינוסים שחנקו אותם".

"הקבלנים התאימו את עצמם עם הנחות גדולות ותנאים טובים" 

לדברי יונתן ברלינר, יו"ר הוועדה המקצועית בהתאחדות יועצי המשכנתאות, הירידה במשכנתאות הייתה מאוד בולטת עם עליות הריבית. "בסוף המלחמה הגיעה וטרפה את הקלפים. השילוב של השתיים היה יותר מדי. החזרה לרכישות הן בעקבות ההפוגה במלחמה. מה שנתן את הנפילה הגדולה היה המלחמה, אבל כבר חודשיים רואים התעניינות. בנוסף בלית ברירה הקבלנים התאימו את עצמם בהנחות גדולות ותנאים טובים בחודשים האחרונים. גם בסנטימנט הציבורי אנשים יורדים מהגדר, המלחמה משפיעה פחות. אנשים שלא מרגישים את המלחמה אצלם בבית חוזרים לשוק". 

יו"ר הוועדה המקצועית בהתאחדות יועצי המשכנתאות: "מה שנתן את הנפילה הגדולה היה המלחמה, אבל כבר חודשיים רואים התעניינות. בלית ברירה הקבלנים התאימו את עצמם בהנחות גדולות ותנאים טובים בחודשים האחרונים" 

גם הוא רואה עלייה בהלוואות קבלן שהופכות להלוואות בלון: "בגלל הנחות הקבלנים יש פער גדול בין דירות מקבלן לדירות יד שנייה. גם לוקחים יותר משכנתאות בהלוואות קבלן. שוק המשכנתאות תמיד מגיב קצת באיחור. הרבה מהמבצעים של הקבלנים יש במקביל גם משכנתאות, הרבה מהמשכנתאות הן על רכישות מהקבלן בהגדרות תשלומים. יש זינוק אדיר וחריג בהלוואות בלון, זה הגיע לכ-10% מכלל המשכנתאות.

"זו העברה של חוב קבלני לרוכשים, במקום שתהיה חשיפה של הקבלן לבנק יש חשיפה של הרוכשים לבנק.  במקום שהבנק יהיה חשוף לקבלן שחייב 100 מיליון שקל, יש לו  לווים שחייבים לו כל אחד מיליון שקל. לבנק זה הרבה יותר טוב, וזה מפחית לו סיכון, וזה גם מוריד לחץ מהקבלן, שהריביות שלו גבוהות".

הוא דווקא רואה מעבר מהפריים למשתנות: "גם רואים מעבר גדול למשתנות קצרות (כל שנתיים-שלוש) במקום פריים וגם במקום קבועות, בגלל חשש מעמלות פירעון מוקדם. נוסף על כך הרבה מהמשכנתאות היום בנטייה מובהקת למחזורים עתידיים. 

"עוד דבר חריג הוא הפער בסכום משכנתה בין דירות רגילות למחיר למשתכן, משכנתה ממוצעת 930 אלף שקל ומחיר למשתכן 1.35 מיליון שקל. כי מי שזכה במחיר למשתכן קונה גם היום, הוא לא יפסיד את הדירה. יחד עם זה המחירים עלו, וזה נתון חריג מבחינת היחס".

הותרת הריבית על כנה במקום ירידה משפיעה?
"גם אם הריבית יורדת קצת וגם אם נשארת, זה לא מאוד משנה. זה לא הסיפור. השוק מצפה שתרד, ירידה של רבע אחוז אחרי העלאות הריבית האחרונות לא קריטית. ההתנהגות והחזרה לשוק הן לפי הצפי להורדת הריבית, אבל אם זה יימשך, ולא תימשך הורדת הריביות, נראה נסיגה חוזרת בשוק".