בנק ישראל: "בשלב זה קשה לקבוע אם מחירי הדירות ימשיכו לרדת"

"בשלב זה קשה לקבוע אם מחירי הדירות יוסיפו להציג מגמת ירידה", כך קובע בנק ישראל בדוח השנתי ל-2018 שפורסם היום. הבנק מציין כי בשנת 2018 ירדו מחירי הדירות לראשונה לאחר עשור שבו הם עלו ברציפות. זאת בהשפעת מאמצי הממשלה שדאגה להגדלת ההיצע בשנים קודמות ולהקטנת הביקוש, וכן בגלל מדיניות הממשלה לצמצום רכישות המשקיעים. 

"מדד מחירי הדירות לדצמבר 2018 נמוך בכ-0.7% מהמדד לתקופה המקבילה ב-2017, כשהירידה משתקפת רק במחוזות תל אביב והדרום (3.6% ו-0.1% בהתאמה), אך בשאר המחוזות המחירים עלו (1.2% במחוז ירושלים, 1.1% במחוז חיפה ו-0.1% במחוזות המרכז והצפון). המדד למחירי הדירות החדשות שנמכרו בדצמבר 2018 נמוך בכ-1.8% מהמדד לדצמבר 2017. בתקופה זו גדל שיעור הדירות המסובסדות ( מחיר למשתכן ) מ-24.5% ל-41.3%", נכתב בדוח.

לגבי המלחמה במשקיעים בנק ישראל כותב כי גם מדינות בחו"ל נקטו צעדים שנועדו להקטין את השפעת המשקיעים על שוק הדיור, ולשם הדוגמא בסין – שהטילה מגבלות חמורות מאוד על המשקיעים – מחירי הדירות ירדו ב-40% בטווח המיידי וב-24% אחרי שנתיים לעומת אזורים במדינה שבהם לא היו מגבלות. יחד עם זאת, לא נמצאה עדות אמפירית לירידת מחירים שם. מחקרים אחרים כן זיהו השעה ישירה על מחירי הדירות: בערים שבהן חל איסור על רכישת דירות להשקעה ירדו המחירים ב-18%-20% ביחס לערים ללא הגבלות. 

הקבלנים נרתעים מלבנות

בנק ישראל מזכיר את הירידה בהתחלות הבנייה ב-2017-2018 ומציין כי היא נובעת מחשש של הקבלנים להיכנס לפרויקטים חדשים בגלל ההאטה במכירות שהותירה אותם עם הרבה דירות לא מכורות בידיהם, וכן האטה בהנפקת היתרי בנייה השפיעה על התחלות הבנייה הכלליות. "הירידה בהתחלות הבנייה, אם תימשך, ואיטיות התגובה של ההיצע לגידול בביקוש, עלולות ליצור עודפי ביקוש", מציין הבנק, ומעריך כי יידרשו כ-52 אלף דירות חדשות בשנה כדי לענות על הביקוש. 

מכירת הדירות החדשות ע"י קבלנים ירדה ב-2018 ב-10% גם בגלל עלייה של 2% בתשומות הבנייה ב-2018, וסביר שהן יעלו עוד בגלל החקיקה שנועדה לשפר את הבטיחות בעבודה.
בנוסף, הבנק מציין כי בגלל התגברות הבנייה בהתחדשות עירונית, תהליכים שלוקחים זמן ממושך הרבה יותר מבנייה רגילה, הדבר מוביל להקטנת היצע הדירות בטווח הקצר, ובמקביל מצמצם את הביקוש של מי שמשתתף בפרויקטים. 

באשר למספר העסקאות, בנק ישראל מציין כי הן נותרו ב-2018 בכמות דומה למספרן ב-2017. בשלושת הרבעונים הראשונים של 2018 כמות העסקאות ירדה, אך ברבעון הרביעי הכמות עלתה בשיעור מהותי. 

יישום הסכמי הגג – רק 42% מהיעד

תחום נוסף שמבקר דוח בנק ישראל הוא הסכמי הגג שחתמה המדינה עם הרשויות המקומיות בישראל – 28 הסכמים ליתר דיוק מאז 2013. הדוח טוען כי "שיווק הקרקעות במסגרת הסכמי הגג היה עד כה נמוך מהיעדים שהממשלה הציבה לעצמה, וכתוצאה מירידת התחלות הבנייה וכן בביקוש לדירות בפריפריה בעיקר בגלל מחיר למשתכן - ייתכן כי חלק מהסכמי הגג באזורים אלה לא יבשילו".

בנק ישראל מציין כי הסכמי הגג מהווים "מהלך גדול של הממשלה להתמודדות עם העלייה במחירי הדיור שאמור לתמוך בבניית למעלה מ-350 אלף יחידות דיור, אך היקף הקרקעות ששווקו בהצלחה במסגרת הסכמי הגג עומד על 42% בלבד מהיעד הממשלתי. הבנק מעריך ומקווה, כי יישום הסכמי הגג יושפע ממאמצי הממשלה להגביר את האטרקטיביות של המגורים בפריפריה.  

בלשכת שר האוצר כחלון בחרו כמובן להתייחס רק לחלק המפרגן של הדוח, ועל רקע הבחירות הממשמשות ובאות מסרו בתגובה: "פרק הדיור בדוח נפתח במשפט שאומר: 'בשנת 2018 ירדו מחירי הדירות לראשונה לאחר עשור שבו עלו ברציפות, זאת בהשפעת מאמצי הממשלה'. מה שהיה נראה לפני שנים בודדות כחלום רחוק והבטחת בחירות בלתי אפשרית, הוא היום המציאות הרשמית של מדינת ישראל. כל עוד משה כחלון שר האוצר, ימשכו צעדי הממשלה בתחום הדיור כדי להמשיך ולספק דירות לזוגות הצעירים וליצור שוק דיור הוגן במדינת ישראל. בבחירות הקרובות כבר ברור שמפלגת כולנו היא תעודת הביטוח היחידה של הזוגות הצעירים ומעמד הביניים".

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את  אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה