השכונה שבה מאות דירות ממשיכות להיבנות, המחירים לעלות, והפקקים להחריף

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרוייקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם – קיראון, קריית אונו.

שכונת קיראון בקריית אונו משתייכת לקבוצת השכונות המעטות, שבהן הצליח שוק הדירות בכלל, והדירות החדשות בפרט, לשגשג גם לאורך שנת 2023 השחונה. לא רק שהדירות בשכונה המשיכו להימכר בקצב גבוה יחסית של כ-200 יח"ד לאורך שנת 2023, גם רמת המחיר עלתה, כאשר מחיר עסקה ממוצע בשכונה התייקר בכ-12% ב-2023 לעומת 2022.

דייריה החדשים של השכונה צפויים לגלות את מה שהוותיקים יודעים כבר זמן רב: מדובר בשכונה איכותית המציעה רמת חיים גבוהה, אך גם סובלת מנגישות בעייתית ברכב, ובעיית פקקים קשה בשעות העומס - בבוקר ואחר הצהריים.  

כרטיס ביקור - קריית אונו

מיקום: צפון בקעת אונו, ממזרח לרמת גן, מצפון למחנה תל השומר, ממערב לסביון וגני תקווה, ומדרום לגבעת שמואל ופתח תקווה.

מס' תושבים (2023): 44,089

מדד חברתי-כלכלי (2019): אשכול 9 מתוך 10

גידול אוכלוסייה (2023):2%, ריבוי טבעי 148, מאזן הגירה 640, עולים בהשתקעות ראשונה 61

שינוי שנתי במחירי דיור: עליה של כ-3.6% בין 2022 ל-2023 לפי מחיר ממוצע לדירה ועליה של כ-3.8% לפי המחיר הממוצע למ"ר, לצד ירידה של כ-53.3% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

כמות עסקאות לרכישת דירה: 1,065 עסקאות בשנת 2022, 497 עסקאות בשנת 2023    

מספר היתרים בשנה האחרונה (היתרים שהתקבלו ב-2023): 2 פרויקטים, 1 של תמ"א 38 /1 (חיזוק ותוספת) ו-1 של פינוי-בינוי

מוקדי בנייה חדשה: 

• אונו פארק (שכונה חדשה מדרום לבסיס תל השומר, עם כ-1,500 דירות ואצטדיון עירוני חדש)

• מיי אונו (אזור תעסוקה חדשה מדרום לשכונת אונו פארק וצמוד לקו הסגול של הרכבת הקלה, הקריה האקדמית אונו צפויה לעבור לקמפוס חדש באזור)

• נאות אריאל שרון (שכונה חדשה בצפון מערבי הישוב, ברביע הדרום מזרחי של מחלף בר אילן, עם כ-1,500 דירות במגדלים גבוהים)

• אזור תעסוקה פסגת אונו (מתחם תעסוקה חדש בצפון העיר, מצפון לשכונת פסגת אונו שהקמתה הושלמה לפני כעשור)

מוקדי התחדשות עירונית : 

• קיראון (55 פרויקטים)

• קרית אונו הותיקה (12 פרויקטים)

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• תל השומר מזרח (חלקו המזרחי של בסיס תל השומר, שפינויו יאפשר יצירת רצף בין העיר הותיקה לבין השכונות הדרומיות החדשות. אין צפי לביצוע)

• התחדשות עירונית (בהעדר עתודות קרקע נוספות, מגמת ההתחדשות העירונית צפויה להמשיך בעיר, וביתר שאת בסביבת 2 תחנות המטרו המתוכננות בתחום העיר)

קיראון, קריית אונו - תעודת זהות

מיקום: מרכז העיר, מצפון לבסיס תל השומר ושכונת רימון, ממערב לסביון וגני תקווה, מדרום לאונו הותיקה ומגדל המים, וממזרח לפרדס רייספלד ועבר הירדן

מספר תושבים (סוף 2022, נתוני למ"ס מעובדים): כ-20,000

מספר תושבים צפוי (2040, הערכה): כ-33,500

מספר יח"ד (סוף 2022, נתוני למ"ס מעובדים): כ-6,000

מספר יח"ד צפוי (2040, הערכה): כ-10,000

מדד חברתי-כלכלי (2019): 6-9 מתוך 10

רמת נגישות של כבישים: לא טובה - בהיעדר חיבורים טובים לרוב הכיוונים, רוב התנועה מהשכונה נשענת על ציר לוי אשכול הראשי שמאפשר גישה טובה צפונה ודרומה לכבישים 471 ו-461, אך זה ציר עמוס ברוב שעות היום, והמצב צפוי להחריף עם התקדמות ההתחדשות העירונית ותוספת יחידות הדיור הרבה לאורכו. לכיוון מערב התנועה מוגבלת בשל בינוי ותיק וצפוף, ומספר מועט של רחובות צרים - המצב צפוי להשתפר לאחר הקמת שכונת שיכון הרופאים מצפון לבית החולים תל השומר, שתכלול כביש רחב ידיים שיגיע למחלף אלוף שדה - מה שצפוי לקרות בעשור הבא.

לכיוון דרום מערב התנועה מוגבלת בשל מחנה תל השומר. כביש חדש (מוטה גור) שנסלל בימים אלה צפוי לפתור את הבעיה בעתיד, אך בשלב ראשון הוא לא יגיע לקרית אונו, והמשכו תלוי בפינוי חלקי של הבסיס - מה שלא צפוי לקרות לפני סוף העשור. לכיוון מזרח אין כבישים מלבד רחובות מקומיים שמגיעים עד קצה גני תקווה.

רמת נגישות תחב"צ: טובה - בשכונה עוברים קווי אוטובוס רבים למגוון יעדים מרכזיים במטרופולין, כולל תחנה מרכזית פתח תקווה, אוניברסיטת תל אביב ומרכז תל אביב, וכן לערים השכנות אור יהודה ויהוד, ובנוסף פועל בשכונה אוטובוס בשבתות שמגיע למרכז וצפון תל אביב, ולסינמה סיטי גלילות.

בעתיד מתוכנן לעבור בשכונה קו מטרו 3 - קו חצי טבעתי שיתחיל בבת ים, יעבור בחולון, אזור, אור יהודה, בית החולים תל השומר, פתח תקווה, צפון תל אביב והרצליה. עם קו 3 ניתן יהיה להגיע גם לקווים נוספים ברשת רכבות המטרו והרכבת הקלה המתהווה במטרופולין.

רמת נגישות שבילי אופניים: סבירה - לאורך רוב דרך לוי אשכול ישנו שביל אופניים איכותי שנסלל במסגרת פרויקט מהיר לעיר. עם זאת, לא ידוע על תכניות לסלילת שבילים נוספים באזור - במיוחד חסר חיבור לכיוון מערב, שם ניתן בקלות להתחבר לשבילים שמוקמים במסגרת הקו הסגול של הרכבת הקלה ושיאפשרו עד סוף העשור רכיבה בטוחה ונוחה למרכז גוש דן.

מוקדי משיכה: 

• קניון קרית אונו

• הקריה האקדמית אונו

סקירת השוק

שינוי מחירים (2022 לעומת 2023): עליה של כ-11.6% במחיר דירה. ירידה של כ-54% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 20 יזמים(לא כולל יזמות פרטית)

סך המלאי הנמצא כעת בשיווק/בנייה פעילה: כ-4,203 דירות 

היצע עתידי לפי תכניות מאושרות: 2,248 יח"ד 

היצע עתידי לפי תכניות מקודמות: 284 יח"ד 

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן