ועדת הערר ביטלה חיוב בהיטל ע"י עיריית ת"א: "לא מדובר בהקלה כי אם בזכויות קיימות מכח תוכנית הגגות"

ועדת הערר המחוזית תל אביב ביטלה לאחרונה חיוב בהיטל השבחה שהשיתה עיריית תל אביב על יזמית בניין הפועלת במרכז העיר בגין הקלות לכאורה, וקבעה כי אלה כלל לא היו נחוצות, שכן הזכויות נכללו בתוכנית הגגות של העיר. הוועדה אף ביקרה את התנהלות העירייה והאשימה אותה כי הכניסה את ההקלות "בדלת האחורית", ללא פרסום, לצורך גביית היטל השבחה בלבד.

ועדת הערר לתכנון ולבניה פיצויים והיטלי השבחה מחוז תל אביב, בראשות עו"ד נורית טביב מזרחי, קיבלה בדצמבר האחרון חלקית את הערר של חברת יבנה 6 השקעות, שבשליטת עמר קליין, והחליטה לבטל חיוב בהשבחה בגין הקלות לשינוים בקומת הגג. זאת כאמור משום שהעירייה לא פרסמה הקלות וחייבה בגינן מכוח תוכנית הגגות של העיר, על אף שמדובר בזכויות מכוח תמ"א 38 .

לקריאת ההחלטה המלאה.

הערר הוגש על שומת הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב מפברואר 23 ביחס לדרישת היטל השבחה שבה חויבה יבנה 6, בעקבות מימוש בדרך של הוצאת היתר בנייה לחיזוק ולתוספת מכוח תמ"א 38 במקרקעין, ברחוב יבנה 6 בת"א. כיום קיים במקרקעין בניין בן 3 קומות ומרתף. יבנה 6 הגישה בקשה לחיזוק ותוספת מכוח תמ"א 38, הכולל תוספת של 2 קומות עם דירה אחת בכל קומה, כולל ממ"ד ומרפסת. בקומת הגג החדשה, החלקית, שצפויה להיבנות בקומה החמישית, ביקשה החברה שטח נלווה עבור דירה בקומה הרביעית, עם גישה מהדירה ומרפסות גג בחזית ובעורף.

ביולי 2021 אישרה הוועדה המקומית את הבקשה להיתר בהתאם לתנאים הבאים: אושרה תוספת של שתי קומות עם דיה הכוללת ממ"ד בכל קומה, תוספת קומת גג חלקית בתכסית של 50% משטח הגג ובה יח"ד אחת, תוספת של 25 מ"ר לכל יחידה וכן הוספת חיזוקים והקלות בקווי הבניין. ההקלות כללו הבלטת מרפסות, העברת שטחים כתוצאה מהקמת הממ"דים לקומה ב', הקלה להגבהת הגג מ-2.5 מטר ל-3 מטר וכן ביטול נסיגות של 1.20 מטר מחזיתות הצד בקומת הגג החלקית, כך שיהיה בניין בן 5 קומות וקומת גג חלקית, 5 דירות חדשות שמתווספות ל-3 קיימות. היתר הבנייה ניתן ביולי 23.

בגין ההקלות דרשה הוועדה המקומית השבחה של כ-471 אלף שקל, כאשר שווי ההשבחה על השינוי בגגות בלבד עמד על כ-260 אלף שקל, על חיוב זה הגישה החברה היזמית ערר.

יבנה 6 טענה, כי הוועדה המקומית לא פרסמה הקלות בגין חריגה מתוכנית הגגות שבגינן דרשה התשלום ובגין שתי ההקלות העוסקות בגג לא נדרש פרסום. עוד טענה  כי עיון בדראפט הבקשה מעלה כי הבדיקה לא נעשתה אל מול תוכנית הגגות אלא מול חצי קומה מותרת מכוח תמ"א 38 ולכן ה"הקלות" מושא הערר אינן הקלות ומקורן בתמ"א 38 שבגינה אין הגבלת גובה ואין הוראות לנסיגות. עוד ביקשה החברה לבטל את החיוב בגין תוספת המרפסות בטענה כי מדובר בתוספת שטח למבנה קיים ואין להבחין בינה לבין תוספת שטחים אחרים.

הוועדה המקומית טענה מנגד כי ניתן להסתמך על ההתייחסות לדראפט הבקשה להיתר כפרסום והיה ניתן להסתמך על הקלות שכן פורסמו. עוד טענה כי  אישרה את ההקלות לגבי קומת הגג מכוח תוכנית הגגות, נוסף להקלות להבלטת מרפסת. עוד טענה שהמקום לדון באם ההקלות ההיו נחוצות הוא לא בערר על השומה, אלא בהליך הרישוי. לגבי המרפסות טענה כי תוספת השטח מומשה במלואה בדירות ללא המרפסות.

ועדת הערר קיבלה את עמדת יבנה 6 בעניין קומת הגג: "כפי שטענה העוררת, בגין שתי ההקלות העוסקות בקומת הגג (ביטול נסיגה והגבהת הקומה) לא נדרשה לבצע פרסום ולא פרסמה. יוצא אפוא, כי לא נתמלאו בעניינן של ה'הקלות' שלא נדרש פרסומן ולא פורסמו התנאים המוקדמים למתן ההקלות, אלא שאלו הוצגו רק במסגרת ההתייחסות בהגשת הדראפט להיתר".

הוועדה קבעה כי "אין לקבל זאת. אין לאפשר הכנסתן של הקלות שלא נדרש פרסומן ולא בוצע פרסומן 'בדלת האחורית' ולצרכי היטל השבחה בלבד מבלי שהתמלאו מלוא התנאים הנדרשים, כי משלא נדרש ולא בוצע פרסום בגין הקלות אלה, אין לוועדה המקומית מקור נורמטיבי לחייב בגינן בהיטל השבחה ". 

ועדת הערר גם דחתה את הטענה שאף אם היה ניתן לראות בהתייחסות לבקשה פרסום תקף, גם אז אין מקום להקלות: "עיון בפרסום לעיל, בדראפט הבקשה להיתר ובהחלטה גופה מעלה כי אושרה חצי קומה מכוח תמ"א 38 ". עם זאת  קיבלה הוועדה את עמדת הוועדה המקומית לגבי תוספת המרפסות. 

ועדת הערר החליטה כי הוועדה המקומית תתקן שומתה בהתאם לאמור לעיל, תוך ביטול החיוב בגין הקלה להגבהת קומת הגג החלקית והקלה לביטול נסיגות בקומת הגג החלקית ותישא בהוצאות העוררת בסך של 2,000 שקלים. את יבנה 6 ייצג עו"ד אור מור. את הוועדה המקומית ייצגה עו"ד אביטל פריזמנט.