"פתאום אתה הורס לה את הבית, היא עומדת עם דמעות בעיניים ואתה מבין את גודל האחריות"

גידי מוזס, סמנכ"ל ההתחדשות העירונית של קבוצת אקרו , בכלל לא חשב לעסוק בנדל"ן, אבל החיים הפגישו אותו בטיימינג הנכון עם תחום ההתחדשות העירונית. מאז, כבר 14 שנים הוא לא מפסיק להתפעל מהאתגרים ומהעניין אבל גם לא חוסך בביקורת, ומציע לרשויות השלטון המרכזי לבצע צעד קטן אך מהותי לקידום התחום.

מה גרם לך להתחיל לעסוק בהתחדשות עירונית?

"אמנם הגעתי מבית שקשור לנדל"ן, אבל בהתחלה פניתי לעולמות אחרים של חשבונאות, מימון ובנקאות השקעות. הנדל"ן לא היה אמור להיות חלק מחיי, אבל לפני 14 שנה, בזמן שחיפשתי לצמצם את ההתעסקות בניירת ובייעוץ ולעבור לעשייה, שמעתי על הפוטנציאל בהתחדשות עירונית וקפצתי על ההזדמנות להצטרף לעשייה גדולה ומשמעותית. יש בתחום הזה אוסף מרכיבים מדהים, שילוב של תחומים רבים שנוגעים במקביל באנשים, בנכסים, בעשייה גדולה, בעבודה רגשית אבל גם רציונלית, באדרנלין של מכרזים וזכיות. זה תחום מאתגר ומרתק בצורה יוצאת דופן".

ספר על חוויה משמעותית שזכורה לך מתחילת הדרך.

"אני זוכר את הפעם הראשונה שעמדתי באירוע הריסה של מבנה. רק מי שעוסק בתחום יכול להבין כמה דברים צריכים לקרות בשביל שזה יתאפשר ואיזה סיפוק עצום זה. בפרויקט ההוא, עמדה בראש הנציגות אישה בת 92 שכל חייה עברו בין הקירות האלה, שישים או שבעים שנה. נישואים, ילדים, גירושים, מוות, כל תהפוכות החיים. ופתאום אתה עם דחפור מול הבית שלה, והיא עומדת שם עם דמעות בעיניים, ואתה מבין את גודל האחריות: לקחת לה את הבית. נכון, זה עם ביטחונות ועם בנק מלווה והכל מסודר ובטוח אבל בהרגשה הפנימית שלה – הבית נלקח ממנה ואולי, רק אולי, יהיה לה בית חדש. והיא מסתכלת עליך עם התקווה הזאת שזה יקרה, שלא תפשל, שתעמוד בהבטחות שנתת, שלא תפשוט רגל. הרבה רץ בראש ברגע הזה. זה רגע מאוד מורכב, מאוד חשוב ומאוד מרגש".

ספר על טעות שעשית בתחילת הדרך ולמדת ממנה.

"בתחילת הדרך האמנתי בעולם פשוט: אני לוקח דירה שנקנתה במיליון וחצי, מחזיר במקומה דירה ששווה שלושה מיליון וכולם מרוויחים. זו טעות גדולה. המציאות הרבה יותר מורכבת וזה לא תמיד win-win. לקשיש שצריך להתפנות מהבית שלו ולחיות בגיל מבוגר בשכירות, להתרחק מההרגלים שלו, מהספסל שהוא תמיד יושב עליו ומהשכנים שעכשיו מתפזרים לשלושה בניינים שונים – זה אירוע מורכב וקשה. כך גם לזוג הצעיר שעובר לשכירות והילדים צריכים לעבור בית ספר. זה אירוע נהדר מבחינה כלכלית אבל לפעמים יש לו מחירים. פה צריכה להיכנס רגישות והבנה לצורכי בעלי הדירות, ואם עושים את זה נכון, בשילוב עבודה קהילתית וחברתית כדי להקל על הדיירים, אפשר להגיע לפתרונות ולהצלחת השותפות עם בעלי הדירות: להשקיע כסף בהתאמת הדירה השכורה לצרכיו של הקשיש, להציע לו לעבור ישירות לדירה חדשה במקום לחיות בשכירות, להצמיד לזוג הצעיר מתווך תקופה ארוכה מראש, בשביל שאם תצוץ דירה בשכונה, הילדים לא יצטרכו לעבור בית ספר. צריך להבין את הצרכים ולהשקיע הרבה מאוד מאמצים ביצירת סיטואציה נוחה יותר".

מה הדבר שהממשלה חייבת לעשות מחר כדי להאיץ את תחום ההתחדשות העירונית?

"צריך לעשות סדר בתקן 21, שקובע את דרך חישוב זכויות הבנייה לפרויקטי פינוי בינוי . הבסיס לתקן הזה הוא כל כך מעוות, הוא מתבסס על המינימום של המינימום של זכויות הבנייה שיאפשרו לפרויקט להיות כלכלי. אוי ואבוי אם היזם קצת ירוויח. זו קטסטרופה. נניח שאחרי שנתיים, שלוש, ארבע שנים של עבודה השוק יורד ב-2-3 אחוז. מה אז? אין פרויקט. הוא כבר לא כלכלי, ומי מפסיד? כולם. העיר מפסידה מענה לשטחי ציבור ואינטרס עירוני מובהק בקידום הפרויקט, בנוסף הרשות מפסידה אינספור שעות צוותי עבודה ותכנון ומבזבזת משאבים רבים, בעלי הקרקע מפסידים כי הם רצו את הפרויקט ויכלו לשדרג משמעותית את איכות החיים, היזם מפסיד והמדינה מפסידה כי מעל לכל אנחנו הרי רוצים ליצור כאן עוד יחידות דיור. אז מה עשינו בזה? לא שווה להוסיף עוד 3% כדי לוודא שיהיה פרויקט? תסתכלו על האינטרס הכולל ותהיו חרדים לא לכמה היזם מרוויח אלא למטרה המשותפת של כולנו".

מה הפרויקט שאתה הכי גאה בו?

" אקרו נדל"ן מקדמת היום פרויקט גדול מאוד ביפו ג', מתחם פינוי בינוי בשדרות ירושלים-קהילת קנדה, ואני גאה בו מכמה טעמים. זה אחד הפרויקטים הגדולים בעיר, ייבנו בו 388 יחידות דיור חדשות, יש בו 102 בעלי קרקע וכולם חתמו. כולם. זה דבר חריג מאוד בענף. אני חושב שהפרויקט הזה הוא בית ספר גבוה לעבודה קהילתית וחברתית, בשקיפות מוחלטת ובשותפות מלאה עם הבעלים בכל צעד ושעל. יישמנו בו בצורה מושלמת את תפיסת העולם של אקרו, שדוגלת בהבנת צרכי הקהילה והמשפחות, בהליכה יחד ובמתן הזדמנות אמיתית לבעלים להשפיע על גורלם ועל התכנון. הייתה שם עבודה מאוד אמיצה של כל המעורבים, בדגש על חברת הייעוץ והליווי הקהילתי-חברתי CITYWIZE שלימדה אותנו המון בדרך, והתוצאה היא נפלאה".

מה המסר שלך ליזמים שרוצים להיכנס לתחום ההתחדשות העירונית?

"קודם כל תלמדו. זה עולם מורכב ומסובך. אנחנו רואים כל כך הרבה תוכניות עסקיות שאינן כלכליות, שנערכו ללא הבנה. נתקלים שוב ושוב באנשים שלא מבינים למה הם נכנסו. עולם הנדל"ן בכלל וההתחדשות העירונית בפרט, מורכב ודורש הבנה מעמיקה. תתמחו בתחום, תרדו לפרטים, תנו להשקעה שלכם את הכבוד הראוי לה. שנית, תזכרו תמיד שאתם עוסקים באנשים ויש לכם אחריות גדולה מאוד כלפיהם. אתם מבטיחים הבטחות, גורמים להם לניצוץ בעיניים מצד אחד, אבל אתם לא תמיד נותנים להם את התמונה המלאה לגבי הסכנות, המורכבויות, מה הם צריכים ולא צריכים. זה לא כזאת חוכמה להרוויח כסף או לפחות לשרוד. החוכמה היא שבעל הדירה שהלך איתך דרך ובסוף, אחרי שנים, יקבל ממך דירה, יעריך אותך ויחשוב שעשה דבר נכון כשנתן בך אמון. ולבסוף, תזכרו שזה לא ענף של זבנג וגמרנו. כל פרויקט אורך עשור, זאת מדינת ישראל, זה לא הולך להתקצר. תהיו סבלניים ועם אורך נשימה".

ספר משהו שאף אחד לא יודע עליך בענף הנדל"ן.

"הייתי בנקאי השקעות ב-Lehman Brothers בניו יורק במשך שלוש שנים. בנפילה הגדולה של החברה, ב-15 בספטמבר 2008, הייתי מהאנשים שעמדו שם עם הארגזים בידיים, בתמונות שהפכו לסוג של סמל למשבר הגדול ההוא".