הורדת דירוג האשראי תחמיר את המשבר בענף? "יהיה יקר יותר לבנות דירות, וגם לקנות אותן"

הורדת דירוג האשראי של ישראל בסוף השבוע האחרון על ידי סוכנות הדירוג מודי'ס מרמה של A1 לרמה של A2 מסעירה את עולם הכלכלה, אך עד כמה ההשלכות על ענף הנדל"ן צפויות להיות משמעותיות? על פניו, הענף שהוא גם צרכן האשראי הגדול ביותר במשק (480 מיליארד שקלים נכון להיום לפי נתוני התאחדות הקבלנים),אמור להיות הראשון להיפגע ממהלך שאמור לייקר את הריבית על ההלוואות במדינה. עם זאת נראה כי גם בקרב הכלכלנים הבכירים לא שוררת תמימות דעים בנושא, כאשר חלקם חוזים השפעות מרחיקות לכת לענף, וחלקם טוענים להשפעות מינוריות, לפחות בשלב זה.

בין הטוענים כי מדובר באירוע שאת השלכותיו ירגישו היטב כלל השחקנים בעולם הנדל"ן נמצא פרופ' דני בן-שחר, ראש מכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול ע״ש קולר באוניברסיטת תל אביב. "אין לי ספק שתהיה השפעה על שוק הנדל"ן, כמו גם על הכלכלה כולה. אולי לא נראה את זה ביום אחד, אבל כל כלכלן יגיד לך שכשפרמיית הסיכון עולה, מחיר הכסף מתייקר, ואת המחיר הזה הולכים לשלם כל השחקנים בשוק: היזמים, המשקיעים ורוכשי הדירות. נראה את עליית מחיר הכסף הן בצד ההיצע של השוק והן בצד הביקוש שלו, ואין לי ספק שזה יחמיר את המיתון בשוק הנדל"ן".

 פרופ' דני בן-שחר: "נראה את עליית מחיר הכסף הן בצד ההיצע של השוק והן בצד הביקוש שלו, ואין לי ספק שזה יחמיר את המיתון בשוק הנדל"ן"

לדברי בן שחר, "עבור היזמים המחיר הגבוה יותר של הכסף ישפיע על כדאיות ההשקעה. אנחנו רואים כבר היום יזמים שנכנסים לקשיי מימון בגלל הריבית הגבוהה. מי מהם שיושב על הלוואות בריבית משתנה, יראה עלייה בריבית. ומצד שני - גם מבקשי הדירות יראו את ההשפעה בעצם היכולת שלהם לרכוש דירה. בשנים האחרונות היתה ירידה בנגישות הדיור של הציבור, כלומר ביכולת של משקי הבית לרכוש דירות, וזה יחמיר. בשורה התחתונה יהיה קשה יותר גם לבנות דירות וגם לקנות אותן, והתוצאה היא החרפה של המיתון בענף".

עוד מוסיף בן שחר כי ההשפעה תוחרף אם שאר סוכנויות הדירוג הגדולות - פיץ' ו-S&P - ילכו בעקבות מודי'ס. "חשוב לזכור שגם להעלות דירוג חזרה זה תהליך ארוך שלא קורה כל כך מהר".

"יביא לעלייה חדה בתשואות על האג"ח של ממשלת ישראל" 

לעומת זאת מודי שפריר, אסטרטג ראשי בתחום השווקים הפיננסים בבנק הפועלים, צופה השלכות פחותות: "הורדת הדירוג לא תשפיע באופן ישיר. אם היא תשפיע זה יהיה באופן עקיף, וגם אז ההשפעה לא תהיה דרמטית".

עם זאת, לא בטוח שבממשלה יאהבו לשמוע את הסיבה בגינה סבור שפריר כי ההשפעה לא צפויה להיות דרמטית: "בסך הכל, בשווקים הגלובליים, ישראל כבר היום מדורגת הרבה יותר נמוך מ-A1 וגם מ-A2. עלויות האג"ח הממשלתיות כבר תואמות רמה של דירוג טריפל B או טריפל B פלוס. גם שוק המניות המקומי כבר מגלם תרחיש גרוע יותר, כשאנחנו רואים את ההפרש הענק בביצועים בין בורסת תל אביב ל-S&P ומדדים נוספים בחו"ל".

מודי שפריר, אסטרטג ראשי בתחום השווקים הפיננסים בבנק הפועלים, צופה השלכות פחותות: "הורדת הדירוג לא תשפיע באופן ישיר. אם היא תשפיע זה יהיה באופן עקיף, וגם אז ההשפעה לא תהיה דרמטית"

ההשפעה העקיפה, לדבריו, באה לידי ביטוי בכך ש"גם הורדת הדירוג, וגם התבטאויות הבכירים בממשלה צפויות להשפיע לשלילה על השווקים, ולהביא לעלייה חדה בתשואות על האג"ח של ממשלת ישראל. ושני הדברים הללו משפיעים באופן עקיף על עלויות המימון של הקבלנים ושל הגופים המממנים עצמם. בכל אופן זה עדיין לא אמור להשפיע באופן דרמטי על הקבלנים". עם זאת, שפריר מסייג את דבריו ואומר כי "אם כל סוכנויות הדירוג הגדולות יורידו את הדירוג, אז ההשפעה עלולה להיות חריפה יותר".

בן שחר גם הוא מתייחס לטענה כי השוק כבר תמחר את הורדת הדירוג לפני שנעשתה רשמית, אך לא מסכים למסקנה של שפריר. לדבריו, "יש אמירה שהשוק כבר ציפה למהלך הזה של הורדת הדירוג, ותמחר את עליית הסיכון של ישראל בהתאם. אבל יש הבדל בין מחיר שמשקף ציפיות, ואז אם הן לא מתממשות קיים תיקון של מחיר הכסף כלפי מטה, ובין התרחשות האירוע בפועל. עכשיו כבר לא מדובר בציפיות, אלא ב-100% ודאות שאכן הדירוג ירד, ולכן לא יהיה תיקון כלפי מטה".